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E-Mail : gaetan.coppens@cushwake.com
Tél. : +32 499 94 86 58
Immo Moury SA
Rue des Anglais 6A
4430 Ans
Bruxelles, le 10 juin 2024
Chère Madame Laschet,
Concerne: valorisation du portefeuille Immo Moury SA
Nous avons l’honneur de vous remettre, ci-joint, notre rapport concernant l’estimation à la date
du 31 mars 2024 du portefeuille Immo Moury SA.
Au regard de notre analyse du marché et des hypothèses faites dans ce rapport, nous évaluons
le portefeuille comme suit :
Valeur de marché hors frais (IAS/IFRS):41.598.750 EUR
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Nous restons à votre disposition pour vous fournir tout élément d’information qui pourrait vous
sembler utile sur le présent rapport et vous prions d’agréer, Madame, l’expression de nos
salutations distinguées.
Gaetan Coppens
Associate
Valuation & Advisory
Gregory Lamarche* MRICS
Partner – Head of
Valuation & Advisory
*Andram BV
Pour le Compte de:
Cushman & Wakefield Belgium SA
Avenue des Arts 56
1000 Bruxelles
www.cushmanwakefield.be
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Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem
VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Immo Moury SA pour
l’exercice clos le 31 mars 2024 - Comptes annuels
Dans le cadre du contrôle légal des comptes annuels de Immo Moury SA (« la société »), nous vous
présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes annuels ainsi que les
autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 13 septembre 2022,
conformément à la proposition de l’organe d’administration émise sur recommandation du comité d’audit.
Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes
annuels clôturés au 31 mars 2025. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes annuels de Immo Moury
SA durant 11 exercices consécutifs.
Rapport sur les comptes annuels
Opinion sans réserve
Nous avons procédé au contrôle légal des états financiers annuels de Immo Moury SA (la « société »),
comprenant l’état du résultat global, l’état de la situation financière au 31 mars 2024, l’état des flux de
trésorerie de l’exercice clos à cette date et l’état des variations des capitaux propres, ainsi que les notes
annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et d’autres informations explicatives,
dont le total de l’état de la situation financière s’élève à 48 561 (000) EUR et dont l’état du résultat net se
solde par un bénéfice de l’exercice de 442 (000) EUR.
A notre avis, les comptes annuels donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la
société au 31 mars 2024, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l’exercice clos à cette
date, conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par
l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
Fondement de l’opinion sans réserve
Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA), telles qu’applicables en
Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d’audit approuvées par l’IAASB
applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous
incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du
commissaire relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à
toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes annuels en Belgique, en ce
compris celles concernant l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la société, les explications et
informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder
notre opinion.
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Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem
VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE86 5523 2431 0050 - BIC GKCCBEBB
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Points clés de l’audit
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants lors
de l’audit des comptes annuels de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de notre audit
des comptes annuels pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci. Nous
n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
Points clés de l’audit
Comment notre audit a traité les points clés
de l’audit
·
Nous avons évalué le processus de revue et
d’approbation du travail des experts immobiliers mis
en place par la société.
·
Nous avons évalué la compétence, l’indépendance et
l’intégrité des experts immobiliers.
·
Nous avons également revu les hypothèses clés en
les comparant aux données du marché ou à des
transactions immobilières comparables fournies
par les experts immobiliers, en particulier en ce qui
concerne le taux de capitalisation et les loyers de
marché.
·
Nous avons comparé les montants repris dans les
rapports d’évaluation des experts immobiliers aux
données comptables et ensuite nous les avons
réconciliés aux états financiers.
·
Nous avons revu et challengé le processus de
valorisation, la performance du portefeuille, les
hypothèses et jugements importants en particulier
pour les taux de capitalisation et les loyers.
·
Dans le cadre de nos procédures d’audit réalisées sur
les acquisitions et les cessions d’immeubles de
placement, nous avons examiné des contrats
significatifs et la documentation sur le traitement
comptable appliqué à ces transactions.
·
Nous avons effectué des procédures d’audit pour
évaluer l’intégrité et l’exhaustivité des informations
fournies aux experts indépendants en matière de
revenus locatifs, de caractéristiques clés des contrats
de location et d’occupation.
·
Nous renvoyons aux états financiers, y compris les
notes afférentes aux états financiers: note 3,
informations générales et méthodes comptables,
note 21, Immeubles de placement.
·
Nous avons vérifié que les notes annexes aux états
financiers sont en adéquation avec les normes
IFRS.
Valorisation des immeubles de placement
·
Immo Moury SA possède et gère un portefeuille
d’immeubles de placement valorisé à 41 825
KEUR au 31 mars 2024 représentant 86% du total
du bilan. Les variations de valeur du portefeuille
immobilier ont un impact significatif sur le résultat
net et sur les fonds propres.
·
Le portefeuille comprend des immeubles donnés
en location.
·
La société utilise chaque trimestre des experts
immobiliers indépendants pour valoriser à la juste
valeur son portefeuille d’immeubles. Ces experts
sont nommés par la Direction. Ils ont une
connaissance confirmée des marchés immobiliers
sur lesquels opère la société.
·
Les données clés de l’exercice de valorisation sont
les taux de capitalisation ainsi que les loyers de
marché, qui sont influencés par les tendances du
marché, les transactions comparables ainsi que
les caractéristiques spécifiques de chaque
immeuble dans le portefeuille.
·
La valorisation du portefeuille est sujette à des
jugements importants et s’appuie sur un certain
nombre d’hypothèses. Les incertitudes liées aux
estimations et jugements, conjugué au fait
qu’une faible différence en pourcentage dans les
valorisations individuelles d’immeubles pourrait
avoir, en agrégé, un impact significatif sur le
compte de résultat et le bilan, justifient une
attention particulière dans le cadre de nos
travaux d’audit.
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Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem
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Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Responsabilités de l’organe d’administration relatives à l’établissement des
comptes annuels
L’organe d’administration est responsable de l’établissement des comptes annuels donnant une image fidèle
conformément au référentiel comptable applicable en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime
nécessaire à l’établissement de comptes annuels ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à l’organe d’administration d’évaluer la capacité de
la société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité
d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe
d’administration a l’intention de mettre la société en liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut
envisager une autre solution alternative réaliste.
Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes annuels
Nos objectifs sont d’obtenir l’assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne
comportent pas d’anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, et
d’émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L’assurance raisonnable correspond à un
niveau élevé d’assurance, qui ne garantit toutefois pas qu’un audit réalisé conformément aux normes ISA
permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de
fraudes ou résulter d’erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l’on peut raisonnablement
s’attendre à ce qu’elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques
que les utilisateurs des comptes annuels prennent en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui s’applique
à l’audit des comptes annuels en Belgique. L’étendue du contrôle légal des comptes ne comprend pas
d’assurance quant à la viabilité future de la société ni quant à l’efficience ou l’efficacité avec laquelle l’organe
d’administration a mené ou mènera les affaires de la société.
Dans le cadre d’un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons
notre jugement professionnel et faisons preuve d’esprit critique. En outre :
·
nous identifions et évaluons les risques que les comptes annuels comportent des anomalies significatives,
que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs, définissons et mettons en œuvre des
procédures d’audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants et appropriés
pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d’une anomalie significative provenant d’une
fraude est plus élevé que celui d’une anomalie significative résultant d’une erreur, car la fraude peut
impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
·
nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l’audit afin de définir des procédures
d’audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d’exprimer une opinion sur l’efficacité du
contrôle interne de la société ;
·
nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable
des estimations comptables faites par l’organe d’administration, de même que des informations les
concernant fournies par ce dernier ;
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Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
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·
nous concluons quant au caractère approprié de l’application par l’organe d’administration du principe
comptable de continuité d’exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l’existence ou
non d’une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute
important sur la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l’existence
d’une incertitude significative, nous sommes tenus d’attirer l’attention des lecteurs de notre rapport du
commissaire sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si
ces informations ne sont pas adéquates, d’exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s’appuient
sur les éléments probants recueillis jusqu’à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des
situations ou événements futurs pourraient conduire la société à cesser son exploitation ;
·
nous apprécions la présentation d’ensemble, la structure et le contenu des comptes annuels et évaluons
si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents d’une manière telle qu’ils en
donnent une image fidèle.
Nous communiquons aux personnes constituant le comité d’audit notamment l’étendue des travaux d’audit
et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de notre audit, y
compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également aux personnes constituant le comité d’audit une déclaration précisant que nous
nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l’indépendance, et leur
communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être
considérés comme susceptibles d’avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles
mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués aux personnes constituant le comité d’audit, nous déterminons les points qui
ont été les plus importants lors de l’audit des comptes annuels de la période en cours, qui sont de ce fait les
points clés de l’audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la
réglementation en interdit la publication.
Autres obligations légales et réglementaires
Responsabilités de l’organe d’administration
L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion, du respect
des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du
Code des sociétés et des associations et des statuts de la société.
Responsabilités du commissaire
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes
internationales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans leurs
aspects significatifs, le rapport de gestion, et le respect de certaines dispositions, du Code des sociétés et des
associations et des statuts, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion
A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion, nous sommes d’avis que celui-ci concorde
avec les comptes annuels pour le même exercice et a été établi conformément aux articles 3:5 et 3:6 du
Code des sociétés et des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes annuels, nous devons également apprécier, en particulier sur la
base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le rapport de gestion comporte une anomalie
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significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur base de ces
travaux, nous n’avons pas d’anomalie significative à vous communiquer.
Mention relative au bilan social
Le bilan social, à déposer à la Banque nationale de Belgique conformément à l’article 3:12, § 1, 8° du Code
des sociétés et des associations, traite, tant au niveau de la forme qu’au niveau du contenu, des mentions
requises par ce Code, en ce compris celles concernant l’information relative aux salaires et aux formations,
et ne comprend pas d’incohérences significatives par rapport aux informations dont nous disposons dans le
cadre de notre mission.
Mentions relatives à l’indépendance
Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal
des comptes annuels et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis de la société au cours de
notre mandat.
Format électronique unique européen (ESEF)
Nous avons également procédé, conformément au projet de norme relative au contrôle de la conformité des
états financiers avec le format électronique unique européen (« ESEF »), au contrôle du respect du format
ESEF avec les normes techniques de réglementation définies par le Règlement européen délégué n° 2019/815
du 17 décembre 2018 (« Règlement délégué »). L’organe d’administration est responsable de l’établissement,
conformément aux exigences ESEF, des états financiers sous forme de fichier électronique au format ESEF («
états financiers consolidés numériques ») inclus dans le rapport financier annuel. Notre responsabilité est
d’obtenir des éléments suffisants et appropriés afin de conclure sur le fait que le format des états financiers
numériques respectent, dans tous leurs aspects significatifs, les exigences ESEF en vertu du Règlement
délégué. Sur la base de nos travaux, nous sommes d’avis que le format de la version officielle Francaise des
états financiers numériques repris dans le rapport financier annuel de Immo Moury SA au 31 mars 2024 sont,
dans tous leurs aspects significatifs, établis en conformité avec les exigences ESEF en vertu du Règlement
délégué.
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Autres mentions
·
Sans préjudice d’aspects formels d’importance mineure, la comptabilité est tenue conformément aux
dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
·
La répartition des résultats proposée à l’assemblée générale est conforme aux dispositions légales et
statutaires.
·
Nous n’avons pas à vous signaler d’opération conclue ou de décision prise en violation des statuts ou du
Code des sociétés et des associations.
·
Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d’audit
visé à l’article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
Signé à Zaventem.
Le commissaire
Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Benjamin Henrion
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