RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2025
1. Il s’agit de chiffres clés établis sur base statutaire. Les chiffres indiqués peuvent présenter des
différences liées aux arrondis. Certaines modifications de classification ont été réalisées dans
l'exercice comparatif. Elles sont détaillées en note de bas de page dans les états financiers.
2. Le taux d’occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des
biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des
terrains, des immeubles en construction, des projets de développement et des immeubles
détenus en vue de la vente.
3. Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre
les loyers perçus au cours de l’exercice (€ 2.887 milliers) et la juste valeur du portefeuille
immobilier à la date de clôture de cette période (€ 41.387 milliers). Le rendement brut
des titres SIR et FIIS (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes
concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date
de clôture de cette période) n’est pas présenté car les dividendes perçus ne concernent
pas les périodes présentées ci-dessus (date de clôture différente à celle d’Immo Moury
et, dans certains cas, acomptes sur dividende perçus). Les informations concernant les
rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet
des SIR que nous avons en portefeuille. Concernant le rendement dividendaire des titres de
la FIIS en portefeuille, nous nous référons à la note 21 du rapport sur les états financiers.
4. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 §1
er
, alinéa 2,3 et 4 de
l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et le total du passif.
Le détail du calcul est repris en note 31 du rapport sur les états financiers.
5. Valeur obtenue en divisant l’actif net d’Immo Moury par le nombre d’actions émises sous
déduction des actions propres détenues par la société à la date de clôture.
6. Depuis le 1er janvier 2017, le précompte mobilier sur les dividendes s’élève à 30%.
7. Le cours de bourse moyen est calculé comme la moyenne des cours de clôture de l’action
Immo Moury au cours de l’exercice.
8. Valeur obtenue en divisant le dividende brut par le cours de bourse moyen de l’exercice.
(en milliers d’EUR) 31 mars 2025 31 mars 2024
PATRIMOINE
Juste valeur du portefeuille immobilier 41.387 41.825
Juste valeur du portefeuille titres SIR et FIIS 4.205 4.118
Total portefeuille 45.592 45.943
Taux d'occupation des immeubles
2
98,73% 97,08%
Rendement brut annuel des immeubles
3
6,98% 6,88%
Ratio d’endettement
4
49,26% 49,88%
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Résultat locatif net 2.885 2.883
Résultat immobilier 2.958 2.952
Résultat d’exploitation des immeubles 2.314 2.329
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 1.925 1.953
Résultat sur vente d’immeubles de placement 0 49
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -520 -614
Autre résultat sur portefeuille 14 14
Résultat d'exploitation 1.419 1.402
Résultat financier -598 -903
Impôts -57 -57
Résultat net de l’exercice 764 442
Autres éléments du résultat global -41 -571
Résultat global de l’exercice 723 -129
Résultat net de l’exercice, variation de la juste valeur du portefeuille immobilier et des instruments de couverture 1.446 1.539
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE
Total des actifs non courants 47.507 48.139
Total des actifs courants 524 422
Total des actifs 48.031 48.561
Total des capitaux propres 25.110 25.312
Total des passifs non courants 18.759 19.287
Total des passifs courants 4.162 3.962
Total du passif 48.031 48.561
L’ACTION IMMO MOURY
Nombre d’actions souscrites (en nombre d’actions) 463.154 463.154
Valeur nette d’inventaire (en €)
5
54,34 54,77
Dividende brut par action (en €) 1,80 2,00
Dividende net par action (en €)
6
1,26 1,4
Cours de bourse au 31 mars (en €) 30,60 29,00
Cours de bourse moyen au cours de l’exercice (en €)
7
31,37 35,44
Rendement dividendaire brut (en %)
8
5,74% 5,64%
Rendement dividendaire net (en %) 4,02% 3,95%
Chiffres-clés
1
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
1
Sommaire
à
Chiffres clés 00
Qui sommes-nous ? 02
Message du président
03
Administrateur unique et son conseil 04
Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle 04
Faits marquants de l’exercice 05
Stratégie et politique d’Immo Moury 06
Informations boursières
07
Rapport de gestion de l'administrateur unique 09
Rapport immobilier 35
Rapport sur les états financiers 55
Rapport du commissaire sur les comptes annuels 97
Renseignements 103
Fiche informative et calendrier financier 104
2
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Immo Moury SA a été constituée le 18 juillet 2007 et a été agréée en qualité
de Sicafi belge le 21 août 2007. Le 7 novembre 2014, Immo Moury SA a acquis
le statut de société immobilière réglementée publique. Le 26 janvier 2023,
Immo Moury a été transformée en société anonyme.
Au 31 mars 2025, la juste valeur du portefeuille de Immo Moury s’élève à € 45.592 milliers.
Le portefeuille immobilier actuel est constitué d’immeubles situés essentiellement en Province de Liège mais également en Région
Wallonne et en Région Bruxelloise, dont la juste valeur s’élève à € 41.387 milliers au 31 mars 2025. Ces immeubles en portefeuille
au 31 mars 2025 représentent une surface de 34.977 m².
Le portefeuille est également constitué de titres d’autres sociétés immobilières réglementées ainsi que d’un fonds d’investissement
immobilier spécialisé dont la juste valeur est de € 4.205 milliers au 31 mars 2025.
Immo Moury SA est cotée sur le premier marché de Euronext Brussels depuis le 30 juin 2008 et la capitalisation boursière est
d’environ € 14,4 millions suivant le cours de bourse de l’action Immo Moury au 30 juin 2025.
Qui sommes-nous ?
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
3
Message du président
Résultat net de l’exercice de € 764 milliers
(+73% par rapport à l’exercice précédent)
Proposition à l’assemblée générale ordinaire d’un dividende brut
de 1,8000 euros par action, soit un dividende net de 1,26 euros
Rendement dividendaire brut de 5,74 % et net de 4,02 %
1
par rapport au cours
de bourse moyen de l’action Immo Moury au cours de l’exercice
Mesdames, Messieurs,
Chers actionnaires,
Au 31 mars 2025, le portefeuille d’Immo
Moury s’élève à € 45,6 millions (y
compris € 4,2 millions de titres de FIIS
et d’autres SIR).
Les revenus locatifs s’élèvent à € 2,8
millions en 2024-2025, ce qui est
équivalent aux revenus de l’année
précédente.
Le résultat net de l’exercice, hors
variation de la juste valeur du portefeuille
immobilier et des instruments de
couverture s’élève à € 1,5 millions au
31 mars 2025, similaire à l'an passé.
Les variations de juste valeur des
immeubles et des instruments de
couvertures ont engendré des charges
respectivement de € 0,5 million et € 0,2
million. Par conséquent, le résultat net
s’élève à € 0,8 million au 31 mars 2025
contre € 0,4 million l'année précédente.
Le ratio d’endettement de Immo Moury
au 31 mars 2025 se situe à 49,26 %. Il
en résulte une capacité d’endettement
disponible supplémentaire de l’ordre
de € 7 millions à portefeuille constant
pour atteindre la limite de 65 %
d’endettement imposé à une SIR.
L’administrateur unique a décidé de
proposer à l’assemblée générale des
actionnaires du 9 septembre 2025 le
paiement d’un dividende brut par action
de 1,800 euros (soit 1,2600 euros net
par action), ce qui correspond à un
rendement dividendaire brut de 5,74 %
sur base du cours moyen de l’action
Immo Moury au cours de l’exercice.
Le payout s’établit à € 0,8 million ce
qui est légèrement supérieur au seuil
minimum de distribution
2
(comme
détaillé au chapitre 3 de l’Annexe C de
la loi du 13 juillet 2014). Le pourcentage
du payout par rapport au résultat corrigé
selon le chapitre 3 de l’Annexe C de la
loi du 13 juillet 2014 s’élève à 57,2 %.
Il est inférieur à 80 % car le montant
affecté à la diminution de la dette est
déduit du résultat corrigé pour obtenir
le seuil minimum de distribution.
Sous les réserves d’usage, Immo Moury
envisage le futur de manière sereine vu
la majorité de ses immeubles loués à
long terme, l’indexation de ses revenus
et ses contrats de couverture de taux la
protégeant en grande partie contre une
hausse de taux.
Pour terminer, je tiens à remercier au
nom du Conseil d’administration de
l’administrateur unique, l’ensemble
de nos collaborateurs, partenaires et
actionnaires, qui ont contribué à notre
succès avec enthousiasme. Je les
remercie plus particulièrement pour la
confiance qu’ils nous ont témoignée
depuis l’introduction en bourse et
qu’ils continueront, je l’espère, à nous
témoigner dans le futur.
M. MICHEL FORET,
président du Conseil d’administration
de Moury Management SA,
administrateur unique.
1. Le taux du précompte mobilier sur dividende s’élève à 30% depuis le 1
er
janvier 2017.
2. Le détail du calcul est repris au point 9 du rapport de gestion.
4
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Administrateur unique
et son Conseil d’administration
Dirigeants effectifs
et équipe opérationnelle
Conformément à l’article 14, §3 de
la loi du 12 mai 2014, la direction
effective d’Immo Moury est confiée
à Monsieur Gilles-Olivier Moury et
Madame Christelle Goffin, tous deux
administrateurs de Moury Management
SA. Monsieur Gilles-Olivier Moury
exerce cette fonction à titre gratuit
depuis la création de la société.
Immo Moury SA dispose d’une équipe
opérationnelle de six personnes placées
sous la direction et la responsabilité de
Moury Management SA.
Moury Management SA est l’administrateur unique d’Immo Moury SA.
Moury Management a pour objet exclusif la gestion de la société immobilière réglementée Immo Moury et n’exerce aucun autre
mandat. Le mandat de l’administrateur unique de Moury Management a une durée indéterminée.
Moury Management SA est représentée par son Conseil d’administration qui est composé comme suit :
Nom de
l'administrateur
Fonction de
l’administrateur
Critère
d’indépendance
Période de fonction
pendant l’exercice
Début de mandat Fin de mandat
Nombre de
renouvellements
des administrateurs
indépendants
M. Michel Foret
Administrateur
non exécutif
(Président du
Conseil)
Indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 -
M. Gilles-Olivier Moury
1
Administrateur
exécutif
Non indépendant
Tout l’exercice 27/09/19
09/09/25
Non applicable
Mme Christelle Goffin
2
Administrateur
exécutif
Non indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 Non applicable
Mme Danielle Coune
Administrateur
non exécutif
Indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 -
M. Pierre Gustin
Administrateur
non exécutif
Indépendant Tout l'exercice 14/09/21 14/09/27 -
1. Dirigeant effectif
2. Dirigeant effectif
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
5
Faits marquants de l’exercice
RÉSULTAT NET,
HORS VARIATION DE JUSTE VALEUR
3
À
€ 1.446 MILLIERS
(contre € 1.539 milliers au 31 mars 2024)
DIVIDENDE BRUT DE
1,8000 € PAR ACTION
équivalent
à l’exercice 2022-2023
RATIO D’ENDETTEMENT DE
49,26 %
1
La capacité d’endettement
supplémentaire, à portefeuille constant,
est dès lors de l’ordre de € 7 millions
2
TAUX D’OCCUPATION DE
98,7%
(contre un taux d’ occupation
de 97,1% au 31 mars 2024)
1. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 § 1
er
, alinea 2, 3 et 4 de l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières règlementées (€ 22.812 milliers) et le
total de l'actif diminué des instruments de couverture comptabilisés à l'actif (€ 46.307 milliers). Le détail du calcul est repris en note 31.
2. Calculé comme l’endettement complémentaire disponible avant d’atteindre le plafond d’endettement de 65 % repris dans l’article 23 de l’AR du 13 juillet 2014, relatif aux SIR (soit € 46.307
milliers x 65 % - 22.812 milliers).
3. Ceci correspond au résultat net hors variation de la juste valeur du portefeuille immobilier et des instruments de couverture. Ceci permet d’évaluer le résultat de l’activité immobilier d’Immo
Moury en excluant les principaux éléments non cash qui impactent le résultat net.
2024-2025
6
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Stratégie et politique d’Immo Moury
Cette stratégie est mise en œuvre,
d’une part, par l’exécution de travaux
de rénovation sur les biens immobiliers
inoccupés et, d’autre part, par l’étude
de dossiers d’investissement en ce qui
concerne l’acquisition, la construction,
la rénovation, l’extension ou, plus
généralement, le développement de
bâtiments.
À court terme, la Société a pour objectif
de remettre en état les immeubles
de placement inoccupés en vue de
trouver rapidement des preneurs et de
maintenir ainsi un taux d’occupation
proche de 100 %.
À long terme, elle entend mettre en
œuvre une stratégie de croissance
prudente qu’elle souhaite traduire par
plusieurs investissements et a pour
objectif d’atteindre une taille critique
suffisante pour améliorer la liquidité
de ses actions ainsi que de diversifier
davantage son portefeuille.
La Société exécute cette stratégie en
concluant des accords :
C avec des exploitants pour acquérir
ou construire des biens qui leur
seront loués ;
C avec des promoteurs et
entrepreneurs pour acquérir des
biens en état futur d’achèvement ;
C avec des tiers pour réaliser des
opérations qui dépasseraient la
capacité d’investissement de la
Société ou pour bénéficier de
compétences locales ou sectorielles
spécifiques.
La conjoncture économique n’a pas
permis à Immo Moury de croître au
rythme qu’elle avait escompté.
Toutefois, depuis son agrément, la
Société a investi € 33 millions dans son
patrimoine immobilier, ce qui représente
une croissance de 180 % de sa valeur
initiale en 17 ans (malgré les quelques
cessions récentes de biens immobiliers
vétustes).
La Société ne détient pas de biens
immobiliers qui représentent plus de
20 % du total de ses actifs.
La Société réitère sa volonté d’accroître
la diversification de ses actifs.
Le management est à l’étude de projets
d’investissement et reste attentif à toute
forme d’opportunités qui pourraient se
présenter et qui entrent dans la stratégie
du management.
Les critères d’acquisition ou de
développement suivants résument la
stratégie d’Immo Moury :
C bail de longue durée;
C locataires de qualité;
C possibilité d’acquisition via la reprise
de sociétés immobilières;
C localisations de premier plan du
bien;
C investissements privilégiés entre 5
et 10 millions d’euros sur la base de
bâtiments loués à plus de 75 %;
C bâtiments polyvalents et de qualité;
C terrains à bâtir.
La Société est prête à saisir toute
opportunité d’investissement qui
s’offrirait à elle et qui correspondrait
à ses critères d’acquisition et
développement.
Immo Moury poursuit une stratégie qui consiste à détenir ses immeubles
pour compte propre pour une longue durée, les maintenir en parfait état locatif,
y faire les travaux nécessaires pour les maintenir en parfaite conformité avec
la réglementation existante et y apporter de la valeur ajoutée en les adaptant
aux attentes des locataires et plus généralement de développer son portefeuille
immobilier de manière prudente.
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
7
Informations boursières
Au 31 mars 2025, la valeur nette
d’inventaire est égale à € 54,34 contre
un cours de bourse de € 30,60.
Au 31 mars 2024, la valeur nette
d’inventaire est égale à € 54,77 contre
un cours de bourse de € 29,00.
ISIN : BE0003893139
Code Euronext : BE0003893139
Marché : EURONEXT BRUXELLES
Type : Actions - Actions ordinaires - Double fixing
Compartiment : C (Small caps)
COURS IMMO MOURY VALEUR NETTE PAR ACTION
IMMOU
LISTED
NYSE
EURONEXT
SEPT. 2008
MARS 2009
SEPT. 2009
MARS 2010
SEPT. 2010
MARS 2011
SEPT. 2011
MARS 2012
SEPT. 2012
MARS 2013
SEPT. 2013
MARS 2014
SEPT. 2014
MARS 2015
SEPT. 2015
MARS 2016
SEPT. 2016
MARS 2017
SEPT. 2017
MARS 2018
SEPT. 2018
MARS 2019
SEPT. 2019
MARS 2020
SEPT. 2020
MARS 2021
SEPT. 2021
MARS 2022
SEPT. 2022
MARS 2023
SEPT. 2023
MARS 2024
SEPT. 2024
MARS 2025
20
30
40
50
60
70
80
8
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Rapport de
gestion de
l’administrateur
unique
à
10
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
1. Déclaration de gouvernement d’entreprise
ADHÉSION AU CODE
BELGE DE GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
Immo Moury SA applique le Code belge
de Gouvernance d’entreprise publié le
17 mai 2019 (ci-après, le "Code 2020”),
qui constitue son code de référence au
sens de l’article 3:6, §2, 1° du Code des
sociétés et des associations qui peut être
consulté notamment sur le site : www.
corporategovernancecommittee.be.
Le Conseil d’administration déclare
qu’à sa connaissance, la gouvernance
d’entreprise pratiquée par Immo Moury
est conforme aux règles du Code 2020.
La charte de gouvernance d’entreprise
d’Immo Moury a été rédigée par
l’administrateur unique sur base des
recommandations du Code belge de
gouvernance d’entreprise 2020. Cette
Charte qui a été mise à jour pour la
dernière fois le 6 juin 2023 est disponible
sur notre site internet :
www.immomoury.com.
DISPOSITIONS DU CODE
AUXQUELLES LA SOCIÉTÉ
NE S’EST PAS CONFORMÉE
AU COURS DE L’EXERCICE
QUI FAIT L’OBJET DU
PRÉSENT RAPPORT
DURÉE DES MANDATS
DES ADMINISTRATEURS DE
L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
1
Les administrateurs sont nommés pour
six ans conformément à l’article 12
des statuts de l’administrateur unique,
Moury Management, ce qui déroge
au principe 5 point 5.6 du Code 2020,
et sont rééligibles. L’activité de la
société demande en effet la présence
d’administrateurs expérimentés et la
taille et l’organisation de la société
requièrent une grande stabilité au sein
du conseil d’administration.
COMITÉS D’AUDIT, DE
NOMINATION ET DE
RÉMUNÉRATION
2
Selon l’article 7:99,§ 3 et 7:100 § 4 du
Code des sociétés et des associations,
la constitution des comités d'audit et de
rémunération n'est pas obligatoire si les
sociétés cotées répondent au moins à
deux des trois critères suivants :
C nombre moyen de salariés inférieur
à 250 personnes;
C total du bilan inférieur ou égal à
43.000.000 euros;
C chiffres d’affaires net annuel inférieur
ou égal à 50.000.000 euros.
Immo Moury répond à deux des trois
critères d’exclusion précités puisque
son total bilantaire est supérieur à
43.000.0000 euros.
Par conséquent, Immo Moury a décidé,
en raison de sa moindre taille et de
l’ampleur de ses activités, de n’instituer
ni un comité d’audit, ni un comité
de rémunération. En conséquence,
le conseil d’administration de
l’administrateur unique cumule ses
compétences et les missions du comité
de rémunération et du comité d’audit.
De plus, pour les mêmes raisons que
celles énoncées ci-dessus, le conseil
d’administration de l’administrateur
unique a décidé également de ne pas
instituer de comité de nomination.
RÉMUNÉRATION DES
ADMINISTRATEURS
EXÉCUTIFS ET DIRIGEANT
EFFECTIFS
3
En raison de l’ampleur de l’activité
de la société et de la structure de
son actionnariat, la rémunération
des administrateurs et des dirigeants
effectifs n’est ni liée à leurs performances
individuelles ni à celles de la société.
La rémunération des administrateurs
non exécutifs et de Monsieur Gilles-
Olivier Moury est uniquement constituée
des jetons de présence au conseil
d’administration. La rémunération de
Christelle Goffin est constituée d’un
package salarial incluant une voiture
de société ainsi que des jetons de
présence.
Les administrateurs non exécutifs
ne perçoivent pas une partie de leur
rémunération sous la forme d’actions
de la société.
PRINCIPALES
CARACTÉRISTIQUES DES
SYSTÈMES DE CONTRÔLE
INTERNE ET DE GESTION
DES RISQUES
L’ORGANISATION DU
CONTRÔLE INTERNE ET DE
LA GESTION DES RISQUES
Compte tenu de la petite taille
d’Immo Moury, du nombre très limité
d’intervenants et de la forte implication
directe et continue des dirigeants
effectifs, l’organisation administrative et
comptable existante est peu complexe
et les canaux de communication très
courts.
1. Dérogation à la disposition 5.6 du Code 2020 2. Dérogation au principe 4 du Code 2020 3. Dérogation aux dispositions 7.7 à 7.9 du Code 2020
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
11
Le contrôle interne en matière
d’information financière et comptable
au sein d’Immo Moury repose sur les
éléments suivants :
C Respect des règles et principes
comptables applicables;
C Communication des informations
financières de la société;
C Reporting semestriel et budget
régulièrement mis à jour;
C La qualité du contrôle interne est
évaluée au fil de l’exercice :
C par la direction effective, qui
veille à la pertinence et à
l’efficacité des systèmes de
contrôle interne et de gestion
des risques de la Société et
assure le suivi de l’audit interne
et du contrôle externe effectué
par le commissaire, formule
tous avis et recommandations
au conseil d’administration
de l’administrateur unique
dans ces domaines ; elle
procède notamment à la revue
des clôtures semestrielles,
des traitements comptables
spécifiques, des litiges et des
principaux risques;
C par l’auditeur interne qui est
chargé d’examiner et d’évaluer le
bon fonctionnement, l’efficacité
et l’efficience du contrôle interne
ainsi que des fonctions de
compliance et de gestion des
risques;
C par le commissaire dans le
cadre de sa revue des comptes
semestriels et annuels qui
formule des recommandations
concernant le contrôle interne et
la tenue des états financiers.
INFORMATIONS
SUR LES RISQUES
Toute activité comporte, par essence,
des risques. L’objectif d’Immo Moury
est de gérer au mieux ces risques
afin de générer des revenus stables
et récurrents. Les principaux facteurs
de risques auxquels Immo Moury
est confrontée font l’objet d’un suivi
régulier.
Les principaux risques auxquels Immo
Moury est confrontée ainsi que les
réponses mises en place pour contrôler
ces risques sont détaillés ci-dessous :
LE MARCHÉ
Risque économique
Description du risque
Immo Moury SA est exposée au risque
de chômage immobilier en fonction de
l’offre et de la demande sur le marché
immobilier. Ce risque est étroitement
lié à la diversification commerciale,
géographique et sectorielle.
Réponses pour contrôler le risque
La société limite ce risque en veillant à
maintenir une diversification suffisante :
C des types d’actifs (bureaux, semi-
industriels, commerces, résidentiels,
titres de SIR et FIIS);
C du type de locataire (public, privé);
C de la localisation géographique des
biens.
LE PATRIMOINE IMMOBILIER
D’IMMO MOURY
Risque afférent aux revenus
locatifs
Description du risque
La totalité du chiffre d’affaires d’Immo
Moury est constitué des loyers générés
par la location d’une part et par la
perception des dividendes des titres
détenus dans d’autres SIR et FIIS d’autre
part. La société est dès lors exposée au
risque de la perte de revenus locatifs
liée au départ de locataires, au risque
de défaillance financière des locataires
ainsi qu’au risque lié à l’évolution de
l’activité des autres SIR dans lesquelles
Immo Moury détient des titres, qui
pourrait générer une diminution des
dividendes. La diminution du taux
d’occupation des immeubles, le défaut
de paiement de loyers et la baisse des
dividendes perçus sont susceptibles
d’avoir une incidence négative sur
les résultats d’Immo Moury. De plus,
en cas de départ de locataire ou de
renouvellement du bail, la vacance ou
le renouvellement à un loyer inférieur
peut affecter les revenus de la société
et sa trésorerie.
Réponses pour contrôler le risque
Concernant la défaillance financière
des locataires, des procédures de suivi
de paiement rigoureuses sont mises en
place.
Les immeubles amenant de manière
récurrente des locataires avec une
situation financière non solide sont
identifiés et analysés en termes de
rentabilité pour décider s’il est opportun
de les maintenir en portefeuille ou si il
est préférable de les mettre en vente afin
d’investir dans des biens immobiliers
plus rentables.
Au 31 mars 2025, le taux d’occupation
s’élève à 98,73% contre 97,08% au 31
mars 2024. Le montant des créances
douteuses s’élève à € 16 milliers à l’actif
de bilan. Il n'y a pas eu de réductions
de valeurs actées au cours de l’exercice
alors que les reprises de réductions
de valeurs enregistrées au cours de
l’exercice s’élèvent à € 15 milliers. Il
n'y a pas eu des gratuités locatives
accordées en début de bail durant
l’exercice 2024-2025.
12
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Risque lié à la juste valeur
des immeubles
Description du risque
Le portefeuille immobilier est évalué
trimestriellement. Cette évaluation des
biens à la hausse ou à la baisse influe
directement sur le résultat net, les fonds
propres et le ratio d’endettement de la
Société.
La Société est également exposée au
risque de surévaluation ou de sous-
évaluation des immeubles par les
experts immobiliers indépendants par
rapport à la réalité du marché.
Réponses pour contrôler le risque
Immo Moury mène une politique
d’entretien constant de son portefeuille
d’immeubles afin de maintenir, voire
d’augmenter, les loyers existants, mais
aussi de faciliter la relocation de ses
actifs immobiliers.
Afin de limiter le risque de
surévaluation ou de sous–évaluation
des immeubles par les experts
immobiliers indépendants, Immo Moury
organise des réunions et visites des
biens immobiliers avec les experts
immobiliers et questionne la pertinence
de l’évaluation réalisée afin de refléter
au plus juste la valeur du portefeuille
immobilier.
Ces mesures n’éliminent cependant pas
complètement le risque de dépréciation
des immeubles.
Risque lié aux titres détenus
dans d’autres SIR
Description du risque
Ce risque concerne l’évolution de
la juste valeur des titres de SIR
en portefeuille qui sont cotées sur
Euronext. L’évolution de la valeur de
marché des titres de SIR en portefeuille
est disponible respectivement sur les
sites internet officiels de ces SIR et
sur des sites boursiers. La variation
du portefeuille a une incidence sur le
résultat global, sur les fonds propres et
sur le ratio d‘endettement de la Société.
Réponses pour contrôler le risque
Afin de limiter ce risque Immo Moury
a acquis des titres d’autres SIR
(Cofinimmo et WDP) dont le rendement
est stable et pour lesquels la liquidité
est suffisante en cas de nécessité de
vente immédiate. Ces titres assurent
également une diversification du risque
vu le grand nombre de biens gérés par
ces sociétés.
Au 31 mars 2025, une variation négative
de 10 % de la juste valeur des titres de
SIR aurait un impact de € -189 milliers
sur les fonds propres, de 0,20 % sur le
ratio d’endettement et pas d’impact sur
le résultat net puisque la variation de
juste valeur des titres SIR est enregistrée
au niveau des autres éléments du
résultat global.
Risque de sinistre et de dégradation
Description du risque
La Société est exposée au risque de
devoir supporter les conséquences
financières liées à la survenance
d’un sinistre majeur, au risque de
dépréciation de ses immeubles à
la suite de l’usure résultant de leur
utilisation par ses locataires, etc.
Réponses pour contrôler le risque
Ces risques sont couverts par des
assurances dont la valeur totale de
couverture des immeubles est en
concordance avec leur juste valeur.
Le détail des montants assurés par
immeuble ainsi que les primes payées
sont repris dans le rapport immobilier
du présent rapport en page 37.
Risques environnementaux,
sociétaux et de gouvernance (ESG)
Description du risque
Les critères dits “ESG” sont un ensemble
de critères non financiers permettant
d'analyser la dimension socialement
responsable d'une entreprise. Dans le
futur, l'attractivité des immeubles du
patrimoine dépendra notamment de
leur caractère durable (localisation,
performance énergétique, proximité
des moyens de transport…) et de leur
résilience au changement climatique.
Des manquements à ce niveau seront
de nature à freiner les locataires/
exploitants potentiels ou les éventuels
acquéreurs. De plus, les actionnaires et
les institutions financières exigeront de
plus en plus de transparence par rapport
aux ambitions sociétales de la Société.
Réponses pour contrôler le risque
À ce jour, Immo Moury n’a connaissance
d’aucun litige, réclamation ou autre
problème potentiel en matière
environnementale et n’a jamais été
confrontée à des problèmes similaires
par le passé. La Société s'efforce
depuis quelques années à renouveler
son patrimoine grâce à des immeubles
neufs qui respectent les normes les
plus récentes en matière énergétique
et environnementale. Immo Moury est
toujours plus attentive à son empreinte
carbone et a déménagé son siège
social dans un bâtiment basse énergie
muni de panneaux solaires en façade
et toiture. Elle commence également
à analyser les pistes d'amélioration
possibles par rapport à son patrimoine
existant.
Risques liés à la concentration
du patrimoine immobilier
Description du risque
Afin d’assurer une répartition adéquate
des risques, le patrimoine immobilier de
la Société doit être diversifié tant au ni-
veau sectoriel que géographique.
De plus, conformément à l’article 30 de
la loi du 12 mai 2014, aucune opération
effectuée par la société réglementée
publique ne peut avoir pour effet que
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
13
plus de 20 % de ses actifs consolidés
ne soient placés dans des biens immo-
biliers qui forment un seul ensemble
d'actifs.
La FSMA peut, aux conditions fixées
par elle, accorder une dérogation aux
limites ci-dessus,
C pour une période de 2 ans au
maximum, à compter de la date
d'agrément, ou
C lorsque la SIRP établit qu'une telle
dérogation est dans l'intérêt de ses
actionnaires, ou
C lorsque la SIRP établit qu'une telle
dérogation est justifiée sur la base
des caractéristiques spécifiques
du placement, et notamment de
l'ampleur et de la nature de celui-ci.
Cette dérogation ainsi que ses
éventuelles conditions doivent être
détaillées dans le prospectus et
les rapports financiers annuels ou
semestriels établis jusqu'au moment
où la dérogation devient sans objet.
Les dérogations ci-dessus ne peuvent
être accordées par la FSMA si le
taux d'endettement consolidé de la
SIRP et de ses sociétés du périmètre
dépasse 33 % des actifs consolidés,
sous déduction des instruments de
couverture autorisés, au moment de
l'acquisition ou de la cession concernée.
Les dérogations sont retirées par
la FSMA dans le cas où le taux
d'endettement consolidé de la SIRP et
de ses sociétés du périmètre dépasse
33 % des actifs consolidés à un
quelconque moment de la période de
dérogation.
La limite de 20 % ne s'applique pas aux
biens immobiliers ou actifs couverts
par un engagement à long terme d'un
État membre de l'Espace économique
européen qui a la qualité de locataire ou
utilisateur des biens concernés.
Réponses pour contrôler le risque
Toutes les opportunités d'investisse-
ment sont analysées afin d'identifier si
elles dépasseraient la limite pruden-
tielle, l’objectif étant d’augmenter pro-
gressivement le portefeuille immobilier
de la société. Il est à noter qu'au 31 mars
2025, Immo Moury n’a aucun immeuble
dans son portefeuille, qui dépasse 20 %
du total de ce portefeuille
LES RISQUES FINANCIERS
Risque d’inflation et de déflation
Description du risque
L'inflation ou la déflation consistent
en un risque exogène car relevant
d’influences externes majeures
étroitement corrélées au contexte
économique, mais aussi aux politiques
des banques centrales. L’évolution
(inflationniste ou déflationniste) peut
impacter le résultat net de la Société
et sa valeur patrimoniale ainsi que
l’environnement socio-économique de
la société.
Les baux d’Immo Moury prévoient des
clauses d’indexation des loyers liées à
l’évolution de l’indice santé. De ce fait,
la Société est exposée à un risque de
déflation sur ses revenus. Par ailleurs,
Immo Moury est également exposée au
risque que les coûts auxquels elle doit
faire face soient indexés sur une base
qui évolue plus rapidement que l’indice-
santé.
Réponses pour contrôler le risque
Les loyers ou redevances sont indexés
à la date anniversaire du contrat en
fonction de l’évolution de l’indice
santé ou de l’indice des prix à la
consommation.
Les contrats de location significatifs et
récents incluent une clause limitant les
effets négatifs pour la Société d’une
variation négative des index précités.
De plus, en cas d’inflation ou de
déflation, les coûts et les revenus sont
impactés, ce qui limite l’impact global
sur le résultat net de la Société.
Risque de financement et de taux
d’intérêt
Description du risque
Immo Moury se finançant majoritaire-
ment au travers d’emprunts bancaires
contractés à taux flottant, elle est
confrontée à un risque financier poten-
tiel, lié à la fluctuation des taux Euribor
court terme.
En conséquence, une hausse des
taux d’intérêts court terme aura un
impact sur les charges financières qui
en découlent, augmentant le coût de
financement de la Société à plus ou
moins long terme. Ceci aura un effet
négatif sur la valeur de l’actif net et sur
le résultat de chacune des périodes
successivement impactées par cette
majoration des taux court terme.
Réponses pour contrôler le risque
Au 31 mars 2025, le ratio d’endettement
tel défini par l’AR du 13 juillet 2014
s’élève à 49,26 %. Pour limiter le risque
sur la volatilité du taux d’intérêt, Immo
Moury a contracté trois couvertures de
taux d’intérêt à un taux IRS plus marge :
C de 2,05 % pour un montant de € 1,6
millions à échéance mars 2036 ;
C de 1,32 % pour un montant de € 10
millions à échéance septembre
2031 ;
C de 1,61 % pour un montant de € 2
millions à échéance mars 2032 ;
De plus, une analyse régulière est
réalisée afin d’évaluer s’il est opportun
de signer d’autre contrat de couverture
de taux pour le montant de ligne de
crédit utilisé à taux flottant, qui s’élève à
€ 8,2 millions au 31 mars 2025
14
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Risques liés aux contreparties
bancaires
Description du risque
La Société est confrontée au risque
d’insolvabilité de ses partenaires
financiers, ce qui pourrait avoir impact
sur les emprunts bancaires, instruments
de couverture et toutes autres facilités
de crédit établies avec ceux-ci.
Réponses pour contrôler le risque
Immo Moury fait appel à différentes
banques de référence pour assurer
une certaine diversification et limiter le
risque de défaillance d’une institution
financière. Immo Moury adopte
une politique financière prudente
surveillée régulièrement par le Conseil
d’administration.
Risques liés à la hausse du
précompte mobilier sur dividende
Description du risque
La Société détient des actions dans
d’autres sociétés immobilières
réglementées. Comme le statut fiscal
d’Immo Moury ne lui permet pas de
récupérer le précompte mobilier retenu
à la source sur le dividende payé, une
hausse de taux du précompte mobilier
diminue le rendement net obtenu sur les
actions.
Réponses pour contrôler le risque
La société limite ce risque en veillant à
maintenir une diversification suffisante
de ses actifs : entre les immeubles et
titres de SIR et FIIS. De plus, Immo
Moury analyse périodiquement
le rendement net des actions en
portefeuille (déduction faite du
précompte mobilier) et le compare avec
le rendement obtenu sur les immeubles.
Ceci permet de juger s’il est opportun
de maintenir les actions en portefeuille
ou s’il est préférable d’investir dans de
nouveaux projets immobiliers identifiés
ou de diminuer l’endettement.
Risque lié à la liquidité des titres
de la Société
Description du risque
La liquidité d’un titre s’apprécie
au travers du volume moyen de
transactions journalières enregistrées
sur une valeur sur une période donnée.
La Société connaît une faible liquidité
de ses actions limitant tant les
opportunités de sorties que d’achats de
ces dernières sur une courte période.
Réponses pour contrôler le risque
Actuellement, la capacité d'endettement
d’Immo Moury permet de concrétiser
les projets de développement sans
faire appel aux marchés financiers. De
plus, la Société continue à construire
une relation de confiance avec ses
actionnaires existants et les institutions
bancaires.
Risque lié à la distribution
du dividende selon l’article 7:212
du CSA (Code des sociétés et des
associations)
Description du risque
La condition essentielle qui gouverne
toute distribution de dividendes aux
actionnaires est énoncée à l’article
7:212 du Code des sociétés et des
associations de telle sorte qu’une telle
distribution ne peut avoir pour effet
de réduire l’actif net de la Société, tel
qu’il résulte des comptes annuels, en
dessous du capital et des réserves
indisponibles. En termes de sanction, sur
le plan civil, l’article 7:214 du code des
sociétés et des associations stipule que
toute distribution faite en contravention
des articles 7:212 du code des sociétés
et des associations doit être restituée
par le bénéficiaire de ladite distribution
si la Société prouve qu’il connaissait
l’irrégularité des distributions faites ou
ne pouvait l’ignorer compte tenu des
circonstances.
Réponses pour contrôler le risque
La société est contrainte par le cadre
juridique dans lequel elle évolue
de distribuer 80 % du résultat (AR
13/07/2014 Art.13 §1
er
). Toutefois, il est
à noter que l’obligation de distribution
est subordonnée au respect de l’article
7:212 du Code des sociétés et des
associations.
Le Conseil d’administration d’Immo
Moury veille à ce que les conditions
strictes prévues par le Code des sociétés
et des associations soient respectées
quel que soit le cas de figure.
LA RÉGLEMENTATION
EN VIGUEUR
Risque lié à l’évolution
de la réglementation
Description du risque
La Société est exposée au risque
de non-respect de réglementations
de plus en plus nombreuses et
complexes et en constante évolution,
ainsi qu’à la possible évolution de leur
interprétation ou de leur application par
les administrations ou par les tribunaux,
notamment en matière fiscale,
environnementale et d’urbanisme.
Le non-respect de la réglementation
expose la Société à des risques de
mise en cause de sa responsabilité,
de condamnations, de sanctions
civiles, pénales ou administratives,
ainsi qu’au risque de non-obtention ou
de non-renouvellement de permis. De
telles sanctions pourraient influencer
négativement l’activité de la Société et
sa rentabilité.
Réponses pour contrôler le risque
La Société respecte les réglementations
en vigueur et anticipe l’évolution de la
législation. La Société dispose d’une
juriste en interne licenciée en notariat
et peut faire appel à des consultants
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
15
externes qui ont les compétences
nécessaires pour veiller au respect des
réglementations en vigueur.
Risque de diminution du free float
Description du risque
Conformément à l’article 22 de la loi du
22 mai 2014 relative aux sociétés immo-
bilières réglementées, les promoteurs de
la Société doivent veiller à ce qu’au moins
30% des titres conférant le droit de vote
d’Immo Moury soient aux mains du public
de manière continue et permanente.
Réponses pour contrôler le risque
Le promoteur ainsi que les personnes
agissant de concert avec le promoteur
ont été informées du seuil de 30% de
free float à respecter. Toute acquisition
de titres réalisée par ceux-ci doit
immédiatement être communiquée à
Immo Moury qui vérifie le respect de
l’article 22 de la loi du 22 mai 2014 et
l’envoi de déclaration de transparence
si nécessaire. Au 30 juin 2025, le free
float s’élève à 33,86%.
LES RISQUES OPÉRATIONNELS
Risque IT / Cybersécurité
Description du risque
Immo Moury est confrontée au risque
de défaillance du système informatique
et de la cybercriminalité pouvant
compromettre l'intégrité et la fiabilité
des données ainsi que la continuité des
activités suite au dysfonctionnement de
processus critiques.
Réponses pour contrôler le risque
La continuité d’activité se définit comme
l’ensemble des mesures permettant, en
cas de crise, d’assurer la permanence
des activités et services essentiels, puis
la reprise planifiée des activités. Elle
couvre à la fois les aspects fonctionnels
et la dimension informatique.
Un plan de continuité d’activité est en
place et est en cours de réévaluation.
Par ailleurs, la Société a souscrit à un
contrat d’assistance et de maintenance
informatique avec un partenaire externe
qui gère également les back-ups
quotidiens sur son serveur localisé à
l’extérieur de la Société.
Situation de conflit d’intérêts
Description du risque
Compte tenu de l’actionnariat de Immo
Moury et de la composition du conseil
d’administration de Moury Management
SA, l’administrateur unique, il peut arriver
que Immo Moury conclue une opération
(notamment, une acquisition d’un bien
immobilier ou la signature d’un contrat
d’entreprise en vue de la construction,
de la rénovation ou de l’extension d’un
immeuble) avec des sociétés liées.
Dans telle situation, il est nécessaire de
vérifier que l’octroi d’un contrat à une
de ces sociétés est ou non de nature
à occasionner un préjudice à la Société
en vertu de la législation en vigueur et
des règles spécifiques établies par la
Société en la matière.
Réponses pour contrôler le risque
Dans de telles situations, Immo Moury
applique strictement les dispositions
légales en matière de conflits d’intérêts
(articles 7:96 et 7:97 du Code des
sociétés et des associations et l’article
37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux
SIR) ainsi que la procédure plus stricte
développée spécifiquement dans sa
charte de gouvernance.
Continuité opérationnelle –
Dépendance vis-à-vis des
personnes clés
Description du risque
Actuellement, Immo Moury internalise
la gestion technique, administrative
et comptable de son portefeuille
immobilier. Compte tenu du caractère
réduit de son équipe, la société
est exposée à un certain risque de
désorganisation en cas de départ de
certains membres "clés” de son équipe.
Le départ inattendu de certain membre
de son équipe pourrait avoir un impact
négatif sur son développement.
Réponses pour contrôler le risque
Le travail en équipe et le partage
d'informations sont privilégiés pour
permettre la reprise temporaire du travail
d'une personne en cas d’absence ou le
temps d’un recrutement. De plus, selon
la fonction exercée, des profils sont plus
ou moins aisément disponibles sur le
marché.
Avec la mise à jour du nouveau
progiciel de gestion intégrée Adfinity,
Immo Moury renforce la pérennité
de ses processus internes ainsi que
la transmission de connaissances et
compétences.
16
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Comme indiqué dans les statuts, les
463.154 actions représentant le capital
de la SA Immo Moury sont toutes égales
entre elles.
ACTIONS PROPRES
Pour mémoire, lors de l’assemblée
générale extraordinaire du 26 janvier
2023, il a été décidé de renouveler l’au-
torisation pour la SA Moury Manage-
ment d’acheter et/ou vendre des titres
propres de la SA Immo Moury.
Au 31 mars 2025, le portefeuille
d’actions propres s’élève à 1.030
actions pour un total de € 51 milliers. Il
n’y a eu aucune opération au cours de
l’exercice clôturé au 31 mars 2025.
INFORMATIONS DANS LE CADRE
DE L’ARTICLE 34 DE L’AR DU 14
NOVEMBRE 2007 RELATIF AUX
OBLIGATIONS DES ÉMETTEURS
D’INSTRUMENTS FINANCIERS
ADMIS À LA NÉGOCIATION SUR
UN MARCHÉ RÉGLEMENTÉ
Les informations reprises ci-après
constituent les explications sur les
éléments susceptibles d’avoir une
incidence en cas d’offre publique
d’acquisition sur les actions d’Immo
Moury SA, tels que visés dans l’article
34 de l’Arrêté Royal du 14 novembre
2007.
Le capital social s’élève à € 22.073.220
et est représenté par 463.154 actions,
entièrement souscrites et libérées,
sans désignation de valeur nominale.
Il n’existe qu’une seule catégorie
d’actions.
C Il n’y a pas de restrictions légales
ou statutaires quant au transfert des
titres.
C Il n’y a pas de détenteurs de titres
disposant des droits de contrôle
spéciaux.
C Il n’y a pas de système d’actionnariat
du personnel.
C Il n’y a pas de restriction légale ou
statutaire à l’exercice du droit de
vote.
C Comme indiqué lors du communiqué
de presse relatif à la réglementation
en matière de transparence du 21
octobre 2013 (disponible sur notre
internet www.immomoury.com
> déclaration de transparence),
Madame Anne-Christelle et
Monsieur Geoffroy Horion sont
les contrôleurs ultimes d’Immo
Moury SA et y exercent un contrôle
conjoint. En date du 15 octobre
2013, Madame Anne-Christelle
Horion et Monsieur Geoffroy Horion
ont conféré chacun à Monsieur
Georges Moury une option d’achat
ainsi qu’un droit de préemption
relatif respectivement à 123.063
actions et 123.062 actions d’Immo
Moury SA. La date d’échéance du
droit de préemption est le 15 octobre
2018 avec reconduction tacite
pour des périodes successives
de 5 ans. En date du 7 août 2019,
Monsieur Georges Moury a cédé
les deux options d'achat précitées
à Sari Finance SA. Cette opération
est décrite dans la déclaration de
transparence du 18 décembre
2019.
C Les règles applicables à la nomi-
nation et au remplacement des
membres du Conseil d’adminis-
tration de Moury Management SA,
administrateur unique, et à la modi-
fication des statuts de Immo Moury
INFORMATIONS RELATIVES À LA PUBLICITÉ DES
PARTICIPATIONS IMPORTANTES ET INFORMATIONS RELATIVES
À L’ARTICLE 34 DE L'ARRÊTÉ ROYAL DU 14 NOVEMBRE 2007
STRUCTURE DE L’ACTIONNARIAT
La structure de l’actionnariat à la date de publication du rapport se présente comme suit :
Actionnaires Nombre d’actions Pourcentage
Geoffroy Horion 123.062 26,57 %
Anne-Christelle Horion 123.093 26,58 %
Gilles-Olivier Moury 1 0,00 %
SARI Finance SA 57.340 12,38 %
Moury Management SA 1.000 0,21 %
Moury Construct SA
1
820 0,18 %
Immo Moury (actions propres pour liquidité du titre) 1.030 0,22 %
Public 156.808 33,86 %
TOTAL 463.154 100,00 %
1. Les actions d’Immo Moury SA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22
de Moury Construct.
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
17
SA sont celles reprises dans la légis-
lation applicable — en particulier le
Code des sociétés et associations et
la loi du 12 mai 2014 - ainsi que dans
les statuts de Immo Moury SA. Ces
statuts ne s’écartent pas des dispo-
sitions légales précitées.
C Conformément au point 2 de l’article
6 des statuts, l’administrateur
unique est autorisé, pour une
période de 5 ans à dater de la date
de publication au Moniteur Belge
du PV de l’assemblée générale
extraordinaire du 26 janvier 2023, à
augmenter en une ou plusieurs fois le
capital à concurrence de maximum
€ 22.073.220. Cette autorisation
est renouvelable. Cette (ces)
augmentation(s) de capital peu-
(ven)t être effectuée(s) par apport(s)
en numéraire ou en nature. A la date
du présent rapport, l’administrateur
unique n’a pas encore eu recours à
cette possibilité.
C La société peut acquérir ses
propres actions en vertu décision
de l’assemblée générale prise en
tenant compte des quorums de
présence et de vote déterminés à
l’article 7:154 du Code des sociétés
et des associations, moyennant
communication de l’opération à
la FSMA et conformément aux
dispositions des articles 7:215 et
suivants du Code des sociétés et
des associations. Le 26 janvier 2023,
l’assemblée générale extraordinaire
a décidé d’autoriser l’administrateur
unique d’Immo Moury de procéder
pendant une période de 5 ans à
dater de la date de publication au
Moniteur Belge du PV de l’assemblée
générale extraordinaire du 26 janvier
2023, à l’acquisition d’un maximum
de vingt pourcent (20 %) des actions,
soit 92.630 actions de la société à un
prix unitaire qui ne peut être inférieur
à 85 % et supérieur à 115 % du cours
de clôture du jour précédant la date
y compris ceux où interviennent un
fonctionnaire public et en justice, dans le
respect des règles statutaires de celle-
ci et de la réglementation relative aux
sociétés immobilières réglementées.
Il peut conférer à tout mandataire
d’Immo Moury tous pouvoirs spéciaux,
restreints à certains actes ou à une série
d’actes déterminés à l’exclusion de la
gestion journalière et des pouvoirs qui lui
sont réservés par le Code des sociétés
et des associations et la réglementation
SIR. Il fixe également la rémunération
de ces mandataires qui est imputée
sur les frais de fonctionnement de la
société de gérance et peut les révoquer
en tout temps.
L’administrateur unique établit au
nom de la SIR Immo Moury le rapport
semestriel et le rapport annuel dans le
respect des dispositions applicables et,
en particulier, de la réglementation SIR,
ainsi que tout projet de prospectus,
prospectus ou document d'offre
publique des titres de la SIR Immo
Moury. L’administrateur unique désigne
les experts immobiliers conformément
à la réglementation SIR.
REPRÉSENTANT PERMANENT
Conformément à la loi, Moury Manage-
ment SA a désigné un représentant
permanent auprès d’Immo Moury,
chargé au nom et pour compte de
Moury Management SA de mettre
en œuvre les décisions prises par
les organes compétents de Moury
Management SA, c’est-à-dire par
le Conseil d’administration. Le
représentant permanent est Monsieur
Gilles-Olivier Moury, administrateur
délégué à la gestion journalière.
de l’opération. Cette autorisation est
renouvelable.
C Au 31 mars 2025, Immo Moury
détient 1.030 actions propres.
C Il n’y a pas d’accord important
auquel Immo Moury SA est partie
et qui prend effet, est modifié ou
prend fin en cas de changement de
contrôle dans le cadre d’une offre
publique d’achat.
C Il n’y a pas d’accord entre Immo
Moury SA et les membres du
Conseil d’administration de son
Administrateur unique ou de son
personnel prévoyant le paiement
d’indemnités en cas de démission
ou de cessation d’activités à la suite
d’une offre publique d’acquisition.
DESCRIPTION DE LA
COMPOSITION ET DU MODE DE
FONCTIONNEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION ET DE SES
COMITÉS
ADMINISTRATEUR UNIQUE
Moury Management SA est l’adminis-
trateur unique d’Immo Moury SA.
Moury Management a pour objet
exclusif la gestion de la SIR Immo
Moury et n’exerce aucun autre mandat.
Le mandat de l’administrateur
unique de Moury Management a été
renouvelé lors de l’assemblée générale
extraordinaire d’Immo Moury du 30 juin
2017 pour une durée indéterminée.
L’administrateur unique a le pouvoir
d’accomplir tous les actes nécessaires
ou utiles à la réalisation de l’objet social
de la SIR Immo Moury, à l'exception de
ceux que la loi ou les statuts réservent à
l'assemblée générale et de représenter
la SIR Immo Moury dans tous actes,
18
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE MOURY MANAGEMENT SA
COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration doit être composé d’au moins trois administrateurs indépendants. Il doit en outre être composé d’une
majorité d’administrateurs non exécutifs. Enfin, la moitié du Conseil d’administration doit être composée d’administrateurs non liés
aux promoteurs. Les administrateurs sont nommés pour six ans au plus conformément à l’article 12 des statuts de l’administrateur
unique et sont rééligibles.
Moury Management SA, administrateur unique d’Immo Moury SA, est représentée par son Conseil d’administration composé
comme suit au cours de l’exercice clôturé au 31 mars 2025 :
C M. Michel Foret, administrateur
non exécutif indépendant et
président du Conseil d’adminis-
tration depuis le 27 septembre
2019. Monsieur Michel Foret est
Docteur en droit de l’Université de
Liège et gradué en informatique. Il a
notamment exercé les fonctions de
Gouverneur de la Province de Liège
de 2004 à 2015 et de Ministre Wallon
de l'aménagement du Territoire, de
l’Urbanisme et de l’Environnement
de 1999 à 2004. Il est actuellement
président du Fonds Forgeur au sein
de la Fondation Roi Baudouin. Il est
également administrateur du groupe
Vranken-Pommery Monopole SA et
de Vranken-Pommery Benelux. Son
premier mandat comme adminis-
trateur de Moury Management a
débuté le 27 septembre 2019 pour
une période de 6 ans et prendra dès
lors fin lors de l’assemblée générale
ordinaire de septembre 2025.
C M. Gilles-Olivier Moury, admi-
nistrateur exécutif non indé-
pendant et délégué à la gestion
journalière d’Immo Moury. Il est
le représentant permanent de Moury
Management auprès d’Immo Moury.
Monsieur Gilles-Olivier Moury a été
diplômé en sciences de gestion de
l’Université de Liège en 1998. Il a
également participé à un 3
e
cycle
en immobilier d’entreprise de l’École
de Commerce Solvay et est titu-
laire d’un certificat universitaire en
Normes IAS/ IFRS. Son mandat a
été renouvelé pour une période de 6
ans lors de l’assemblée générale or-
dinaire de septembre 2019 et pren-
dra dès lors fin lors de l’assemblée
générale ordinaire de septembre
2025.
C Mme Christelle Goffin, adminis-
trateur exécutif non indépendant
et délégué à la gestion journa-
lière d’Immo Moury. Madame
Christelle Goffin est licenciée en droit
et notariat de l’Université de Liège.
Madame Christelle Goffin a travaillé
au sein d’études notariales pendant
13 ans avant de rejoindre l’équipe
d’Immo Moury en tant que juriste.
Son premier mandat comme admi-
nistrateur de Moury Management a
débuté le 27 septembre 2019 pour
une période de 6 ans et prendra dès
Nom de
l'administrateur
Fonction de
l’administrateur
Critère
d’indépendance
Période de fonction
pendant l’exercice
Début de
mandat
Fin de
mandat
Nombre de
renouvellements
des administrateurs
indépendants
Composition actuelle du conseil d’administration
M. Michel Foret
Administrateur non exécutif
(Président du Conseil)
Indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 -
M. Gilles-Olivier Moury
1
Administrateur exécutif Non indépendant Tout l’exercice 27/09/19 09/09/25 Non applicable
Mme Christelle Goffin
2
Administrateur exécutif Non indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 Non applicable
Mme Danielle Coune Administrateur non exécutif Indépendant Tout l'exercice 27/09/19 09/09/25 -
M. Pierre Gustin Administrateur non exécutif Indépendant Tout l’exercice 14/09/21 14/09/27 -
1. Monsieur Gilles-Olivier Moury est également le représentant permanent de l’administrateur unique Moury Management SA et dirigeant effectif. Monsieur Gilles-Olivier Moury ne perçoit
aucune rémunération au titre de ces fonctions. En effet, les jetons de présence sont l’unique rémunération perçue par Monsieur Gilles-Olivier Moury au cours de l’exercice.
2. Madame Christelle Goffin est également dirigeant effectif. Elle perçoit une rémunération pour cette fonction en plus des jetons de présence du conseil d’administration.
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
19
lors fin lors de l’assemblée générale
ordinaire de septembre 2025.
C Mme Danielle Coune, adminis-
trateur non exécutif indépendant
depuis le 27 septembre 2019.
Madame Danielle Coune est ingé-
nieur civil architecte, diplômée de
l’Université de Liège. Madame Da-
nielle Coune a été directeur général
du département infrastructure et en-
vironnement de la Province de Liège
de 1991 à août 2019. Son premier
mandat comme administrateur de
Moury Management a débuté le 27
septembre 2019 pour une période
de 6 ans et prendra dès lors fin lors
de l’assemblée générale ordinaire
de septembre 2025.
C M. Pierre Gustin, administrateur
non exécutif indépendant
depuis le 14 septembre 2021.
Monsieur Pierre Gustin est licencié
en droit, diplômé de l’Université
de Liège. Monsieur Pierre Gustin
a été directeur entreprises et
institutionnels de Wallonie pour
ING de 2007 au 31 janvier 2021,
date de sa pension. Son premier
mandat comme administrateur de
Moury Management a débuté le 14
septembre 2021 pour une période
de 6 ans et prendra dès lors fin lors
de l’assemblée générale ordinaire
de septembre 2027.
La composition du Conseil d’admi-
nistration d’Immo Moury respecte les
exigences de l’art. 7:86 du Code des
sociétés et des associations à savoir
qu’au moins un tiers des membres du
Conseil d’administration soient de sexe
différent de celui des autres membres.
FONCTIONNEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration détermine
les orientations et les valeurs, la
stratégie et les politiques clés de
la société. Il examine et approuve,
préalablement à leur mise en œuvre,
les opérations significatives de la
société, et notamment ses orientations
stratégiques, les acquisitions et
cessions de participations financières
et d’actifs significatives, susceptibles
de modifier la structure de l’état de la
situation financière. Il décide du niveau
de risque que la société accepte de
prendre.
Le Conseil d’administration vise le
succès à long terme de la société en
assurant le leadership entrepreneurial et
en permettant l’évaluation et la gestion
des risques.
Le Conseil d’administration se réunit
chaque fois que l’intérêt de la société
l’exige, notamment, au moment de
l’établissement des comptes sociaux,
tant annuels que semestriels, de
la préparation des communiqués
de presse ainsi qu’au moment des
décisions stratégiques.
ADMINISTRATEURS
PRÉSENCE/NOMBRE DE SÉANCES
Monsieur Michel Foret 2/2
Monsieur Gilles-Olivier Moury 2/2
Madame Christelle Goffin 2/2
Madame Danielle Coune 2/2
Monsieur Pierre Gustin 2/2
Au cours de l’exercice social écoulé,
le Conseil d’administration de
Moury Management SA s’est réuni
formellement deux fois.
MODE DE PRISE DE DÉCISION
DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
Les décisions sont toujours prises
à la majorité des voix émises par
les membres du conseil. En cas
d’égalité de voix, celle du Président est
prépondérante.
Les membres du Conseil
d’administration empêchés d’assister à
une réunion peuvent se faire représenter
par un autre membre du conseil,
conformément aux dispositions légales
et réglementaires en vigueur.
Les lettres, télécopies ou courriers
électroniques donnant le mandat de
vote sont annexés au procès-verbal de
la réunion du conseil à laquelle ils ont
été produits.
Après chaque réunion, les délibérations
sont constatées par des procès-
verbaux signés par le président du
Conseil d’administration et par la
majorité des membres qui ont pris part
à la délibération. Les procès-verbaux
résument les discussions, précisent
les décisions prises et indiquent, le cas
échéant, les réserves émises par les
administrateurs.
COMITÉS
Immo Moury remplit deux des trois
critères d’exclusion énumérés par les
articles 7:99, § 3, et 7:87, §4, du Code
des sociétés et des associations étant :
C nombre moyen de salariés inférieur à
250 personnes
1
;
C total du bilan inférieur ou égal à
43.000.000 euros
2
;
C chiffres d’affaires net annuel inférieur
ou égal à 50.000.000 euros
3
.
1. Immo Moury a employé 6 salariés durant l’exercice 2024-2025.
2. Le total bilantaire d’Immo Moury s’élève à € 48.031 millions au 31 mars 2025.
3. Le chiffre d’affaires d’Immo Moury s’élève à € 2.872 millions au 31 mars 2025.
à enlever??
20
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Par conséquent, Immo Moury a donc
décidé, en raison de sa moindre taille
et de l’ampleur de ses activités, de
n’instituer ni un comité de rémunération
ni un comité d’audit.
En conséquence, le conseil d’adminis-
tration de l’administrateur unique cu-
mule ses compétences et les missions
du comité de rémunération et du comité
d’audit, à savoir :
C EN MATIÈRE DE RÉMUNÉRATION :
a) Formuler des propositions à l’assem-
blée générale de l’administrateur
unique sur la politique de rémunéra-
tion des administrateurs, des autres
dirigeants visés à l'article 3:6, §3,
dernier alinéa du Code des socié-
tés et des associations, et des délé-
gués à la gestion journalière et, s'il
y a lieu, sur les propositions qui en
découlent;
b) Formuler des propositions à l’assem-
blée générale de l’Administrateur
unique sur la rémunération indivi-
duelle des administrateurs, des autres
dirigeants visés à l'article 3:6, § 3, der-
nier alinéa du Code des sociétés et
des associations, et des délégués à
la gestion journalière, y compris la ré-
munération variable et les primes de
prestation à long terme, liées ou non
à des actions, octroyées sous forme
d'options sur actions ou autres instru-
ments financiers, et les indemnités de
départ, et, s'il y a lieu, sur les proposi-
tions qui en découlent;
c) Préparer le rapport de rémunération
qui est inséré par le conseil
d'administration de l’administrateur
unique dans la déclaration visée à
l'article 3:6, § 2 du Code des sociétés
et des associations;
d) Commenter le rapport de
rémunération lors de l'assemblée
générale annuelle des actionnaires.
C EN MATIÈRE D’AUDIT :
a) Suivi du processus d’élaboration de
l’information financière;
b) suivi de l’efficacité des systèmes
de contrôle interne et des fonctions
de contrôle indépendantes de la
Société;
c) suivi du contrôle légal des comptes
annuels et des comptes consolidés,
en ce compris le suivi des questions
et recommandations formulées par
le commissaire et le cas échéant par
le réviseur d’entreprises chargé du
contrôle des comptes consolidés;
d) examen et suivi de l’indépendance
du commissaire et le cas échéant
du réviseur d’entreprises chargé du
contrôle des comptes consolidés,
en particulier pour ce qui
concerne la fourniture de services
complémentaires à la société.
Par ailleurs, en raison de la moindre
taille de la Société et de l’ampleur de ses
activités, le conseil d'administration de
l’administrateur unique a décidé de ne
pas instituer de comité de nomination.
EFFICIENCE DU FONCTION-
NEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration répond
d’une évaluation périodique (tous
les 3 ans) de sa propre efficience
en vue d’une amélioration continue
de l’administration de la Société. Le
fonctionnement du Conseil a été évalué
au cours de l'exercice 2024-2025. Les
résultats de cette évaluation sont en
cours d’analyse.
Les administrateurs apportent leur
entière collaboration au Conseil
d’administration et éventuellement
à d’autres personnes faisant partie
de la Société ou non, chargées de
l’évaluation des administrateurs
afin de permettre une évaluation
individuelle périodique. Le Président du
Conseil d’administration, et l’exercice
de sa fonction au sein du Conseil
d’administration, font également l’objet
d’une évaluation.
Le cas échéant, le Président du Conseil
d’administration veille à ce que les nou-
veaux administrateurs reçoivent une for-
mation initiale adéquate leur permettant
de contribuer dans les meilleurs délais
aux travaux du Conseil d’administration.
Les administrateurs mettent à jour
leurs compétences et développent leur
connaissance de la société en vue de
remplir leur rôle dans le Conseil d’admi-
nistration. Les ressources nécessaires
au développement et à la mise à jour
de ces connaissances et compétences
sont mises à disposition par la société.
S’il échet, les administrateurs ont
accès à des conseils professionnels
indépendants aux frais de la Société
concernant des sujets relevant de leurs
compétences, après que le Président
du Conseil d’administration ait donné
son accord sur le budget.
AUTRES INTERVENANTS
COMMISSAIRE
Le commissaire est chargé de la
certification des comptes annuels
d’Immo Moury SA. Il est désigné, pour
une période renouvelable de trois ans
par l’assemblée générale parmi les
membres de l’Institut des Réviseurs
d’Entreprises et doit être agréé par la
FSMA. Sa rémunération est fixée par
l’assemblée générale au moment de sa
désignation.
Le 13 septembre 2022, après une
procédure d’appel d’offres public pour
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
21
le mandat de commissaire, l’assemblée
générale ordinaire a renouvelé comme
commissaire la société Deloitte,
Reviseurs d’entreprises, représentée
par Benjamin Henrion, pour un mandat
de 3 ans, prenant fin le 9 septembre
2025. Les émoluments annuels du
commissaire sont fixés à € 19.900 hors
TVA et hors indexation pour l’audit des
comptes statutaires.
Lors de l’exercice clôturé au 31
mars 2025, le commissaire n’a pas
perçu d’autres honoraires que ses
émoluments de commissaire.
EXPERT IMMOBILIER
Conformément à l’article 24 de la loi du
12 mai 2014, l’expert évalue à la fin de
chaque exercice comptable l’ensemble
des immeubles de la SIR et de ses
filiales. L’évaluation constitue la valeur
comptable des immeubles reprise dans
l’état de la situation financière. En outre,
à la fin de chacun des trois premiers
trimestres, l’expert actualise l’évaluation
globale effectuée à la fin de l’année
précédente, en fonction de l’évolution
du marché et des caractéristiques
spécifiques des biens concernés.
Au 1
er
janvier 2024, le contrat
d’expertise immobilière a été renouvelé
avec la société Cushman & Wakefield
VOF, dont les bureaux sont établis à
1000 Bruxelles, avenue des Arts 58
B7. Après chaque période de 3 ans,
le bureau d’expertise effectue une
rotation/changement de l’évaluateur
responsable du dossier. Pour la période
du 1
er
janvier 2024 au 31 décembre 2026,
l’évaluateur qui représente Cushman &
Wakefield VOF pour le dossier Immo
Moury est Gregory Lamarche MRICS,
partner Valuation& Advisory.
En ce qui concerne les honoraires, le
contrat prévoit ceci :
C Les honoraires annuels de l’expert
pour le portefeuille s'élèvent à
€ 23.150 HTVA pour le portefeuille
au 31 décembre 2024.
C Les honoraires d’évaluation lors
d’acquisitions sont déterminés au
cas par cas avec un minimum de
€ 1.500 HTVA par bien.
Des évaluations ponctuelles de biens
hors portefeuille peuvent faire l’objet
d’un rapport signé. Si le bien rentre en
portefeuille, le montant des honoraires
trimestriels y afférent sera déduit du
montant facturé pour l’évaluation initiale.
Chaque immeuble à acquérir ou à
céder par Immo Moury (ou par une
société dont elle a le contrôle) est
évalué par l’expert avant que l’opération
n’ait lieu pour autant que la transaction
représente un montant supérieur au
montant le plus faible entre 1% de l'actif
consolidé ou € 2.500.000. En vertu de
la loi du 12 mai 2014, l’opération doit
être effectuée à la valeur déterminée
par l’expert lorsque la contrepartie est
un promoteur de la SIR ou toute société
avec laquelle la SIR ou le promoteur
sont liés ou ont un lien de participation,
ou lorsqu’une des personnes susdites
obtient un quelconque avantage à
l’occasion de l’opération.
La rémunération totale de l’expert
immobilier pour l’exercice clôturé au 31
mars 2025 est de € 27 milliers TVAC.
LIQUIDITY PROVIDER
Un contrat de liquidité a été signé avec
KBC Securities afin d’assurer la liquidité
du titre Immo Moury.
SERVICE FINANCIER
À partir du 1
er
avril 2015, le personnel a
été transféré de Moury Management SA
à Immo Moury SA. Le service financier
est sous la direction de Madame Sonia
Laschet, directrice financière.
AUDITEUR INTERNE
La fonction indépendante d’audit
interne est externalisée et a été exercée
pour l’exercice 2024-2025 par BDO
représenté par Nicolas Renard sous
la supervision de Madame Christelle
Goffin, dirigeant effectif.
GESTIONNAIRE DES RISQUE
La fonction de gestionnaire des risques
est assurée par Madame Sonia Laschet
pour une durée indéterminée. Pour cette
fonction de gestionnaire des risques,
Madame Laschet rapporte à Monsieur
Gilles-Olivier Moury, dirigeant effectif.
COMPLIANCE OFFICER
La fonction indépendante de
compliance officer est assurée par
Madame Sonia Laschet. Le compliance
officer dépend hiérarchiquement
du conseil d'administration de
l’administrateur unique.
RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
RÉMUNÉRATION DE
L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
L’administrateur unique a droit à une
rémunération statutaire fixée dans le
respect de l’article 35 de la loi du 12 mai
2014 relative aux SIR et est remboursé
des frais directement liés à sa mission.
Le mode de rémunération de
l’administrateur unique est indiqué à
l’article 13 des statuts d’Immo Moury.
Il y est prévu que la rémunération
de l’administrateur unique est fixée
annuellement par l’assemblée
générale d’Immo Moury en conformité
avec la réglementation SIR. Durant
l’exercice 2024-2025, la rémunération
de l’administrateur unique, Moury
22
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Management SA, s’est élevée à € 75
milliers. Cette rémunération forfaitaire
couvre les jetons de présence et les
prestations des 5 administrateurs de
Moury Management. Elle n'est pas
déterminée en fonction des résultats
prévisionnels ni des opérations réalisées
par Immo Moury au cours de l’exercice.
RÉMUNÉRATION DES
ADMINISTRATEURS NON
EXÉCUTIFS DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION DE
L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
Le conseil d'administration de l’Admi-
nistrateur unique propose à l’assem-
blée générale de l’Administrateur
unique les rémunérations des admi-
nistrateurs non exécutifs en leur qualité
d’administrateur.
Les administrateurs non exécutifs ne
reçoivent pas de rémunération liée aux
performances, telles que des bonus ou
formules d’intéressement à long terme,
ni d’avantages en nature liés à des
plans de pension.
Les seules rémunérations perçues par
les administrateurs non exécutifs en
leur qualité d’administrateur consistent
en des jetons de présence. Les
administrateurs ne perçoivent donc
aucune rémunération complémentaire
pour leur mandat d’administrateur. Les
frais exposés par les administrateurs
dans le cadre de missions spéciales
qui leur seraient confiées par la société
et pour les besoins de leur fonction
sont pris en charge par la société, sur
présentation de justificatifs.
RÉMUNÉRATION DES ADMINIS-
TRATEURS EXÉCUTIFS ET
DU MANAGEMENT EXÉCUTIF
DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
Le conseil d'administration de l’Admi-
nistrateur unique propose à l’assem-
Nom de l'administrateur Fonction de l’administrateur Jetons de présence dûs
M. Michel Foret
Administrateur non exécutif
(Président du Conseil)
€ 4.950
M. Gilles Olivier Moury
1
Administrateur exécutif € 2.475
Mme Christelle Goffin
2
Administrateur exécutif € 2.475
Mme Danielle Coune Administrateur non exécutif € 2.475
M. Pierre Gustin Administrateur non exécutif € 2.475
1. Monsieur Gilles-Olivier est également le représentant permanent de l’administrateur unique Moury Management
SA et dirigeant effectif.
2. Madame Christelle Goffin est également dirigeant effectif.
DÉCLARATION SUR LA POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DU CEO,
DES DIRIGEANTS EFFECTIFS ET DES ADMINISTRATEURS
DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
La rémunération des administrateurs non exécutifs et de Monsieur Gilles-Olivier
Moury est uniquement constituée des jetons de présence au conseil d’administration.
En plus des jetons de présence au conseil d'administration, le package salarial de
Madame Christelle Goffin est constituée d'une rémunération de € 93 milliers, d'une
voiture de société pour € 11 milliers ainsi d’indemnités forfaitaires, d’une prime liée à
la convention collective de travail n°90 (CCT 90) et de chèques repas pour € 4 milliers.
La rémunération des administrateurs et des dirigeants effectifs n’est ni liée à leurs
performances individuelles ni à celles de la société (à l'exception de la CCT 90
octroyée à Madame Christelle Goffin liée au taux d'occupation des immeubles). De
plus, ils ne bénéficient d'aucun plan de pension.
Informations sur les actions et les options sur actions
Il n’existe aucun type de paiement fondé sur des actions.
Informations sur les indemnités de départ
Il n’existe aucune disposition contractuelle relative aux indemnités de départ.
Informations sur les droits de recouvrement de la rémunération variable
Il n’existe aucun droit octroyé quant au recouvrement de la rémunération variable
attribuée sur base d’informations financières erronées.
blée générale de l’Administrateur
unique les rémunérations des adminis-
trateurs exécutifs en leur qualité d’ad-
ministrateur et des membres du mana-
gement exécutif.
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
23
2. Commentaires sur les activités
d'Immo Moury SA
Chiffres-clés statutaires d’Immo Moury SA
(en milliers d’EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
PATRIMOINE
Juste valeur du portefeuille immobilier 41.387 41.825
Juste valeur du portefeuille titres SIR et FIIS 4.205 4.118
Total portefeuille 45.592 45.943
Taux d'occupation des immeubles
1
98,73% 97,08%
Rendement brut annuel des immeubles
2
6,98% 6,88%
Ratio d’endettement
3
49,26% 49,88%
(en milliers d’EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Résultat locatif net 2.885 2.883
Résultat immobilier 2.958 2.952
Résultat d’exploitation des immeubles 2.314 2.329
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 1.925 1.953
Résultat sur vente d’immeubles de placement 0 49
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -520 -614
Autre résultat sur portefeuille 14 14
Résultat d'exploitation 1.419 1.402
Résultat financier -598 -903
Impôts -57 -57
Résultat net de l’exercice 764 442
Autres éléments du résultat global après impôts sur le résultat -41 -571
Résultat global de l'exercice 723 -129
Résultat net de l’exercice, hors variation de la juste valeur
du portefeuille immobilier et des instruments de couverture
1.446 1.539
1. Le taux d’occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains,
immeubles en construction, des projets de développement et des immeubles détenus en vue de la vente.
2. Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus au cours de l’exercice (€ 2.887 milliers) et la juste valeur du portefeuille
immobilier à la date de clôture de cette période (€ 41.387 milliers). Le rendement brut des titres SIR et FIIS (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant
la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n’est pas présenté car les dividendes perçus ne concernent pas les périodes
présentées ci-dessus (date de clôture différente à celle d’Immo Moury et, dans certains cas, acompte sur dividende perçus). Les informations concernant les rendements dividendaires
des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille. Concernant le rendement dividendaire des titres de la FIIS en portefeuille,
nous nous référons à la note 21 du rapport sur les états financiers.
3. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 §1
er
, alinéa 2,3 et 4 de l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et le total du passif. Le détail
du calcul est repris en note 31 du rapport sur les états financiers.
24
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
(en milliers d’EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE
Total des actifs non courants 47.507 48.139
Total des actifs courants 524 422
Total des actifs 48.031 48.561
Total des capitaux propres 25.110 25.312
Total des passifs non courants 18.759 19.287
Total des passifs courants 4.162 3.962
Total du passif 48.031 48.561
Commentaires sur les activités d'Immo Moury
Au 31 mars 2025, le portefeuille global
d’Immo Moury SA s’élève à € 45.592
milliers. La juste valeur du portefeuille
en immeubles de placement1 s’élève
à € 41.387 milliers et la juste valeur
des titres de SIR et FIIS en portefeuille
s’élève,à la juste valeur, à € 4.205
milliers.
Le taux d’occupation des immeubles
s’élève à 98,73 % au 31 mars 2025 et le
ratio d’endettement est à 49,26 %.
Actuellement Immo Moury ne s’impose
pas encore formellement des objectifs
énergétiques et environnementaux.
Mais tous ses bâtiments neufs
récents répondent aux techniques de
construction modernes et durables
et aux normes énergétiques les plus
récentes. Pour information, sur les 25
immeubles d’Immo Moury, 7 biens
ont moins de 10 ans et constituent les
principaux immeubles d’Immo Moury.
Leur juste valeur représente 55% de
la juste valeur totale des immeubles
de placements d’Immo Moury et ils
contribuent pour 46% du revenu locatif
de l’année 2024-2025.
Immo Moury favorise les investisse-
ments dans de nouveaux bâtiments ou
des bâtiments rénovés en profondeur.
Concernant les petits biens existants
anciens, à l’échéance de leur bail, la
question est posée si le bien reste
stratégique pour Immo Moury ou non.
Si ce n’est pas le cas, Immo Moury
essaye de le vendre. S’il est décidé de
le garder en portefeuille, il sera rénové si
cela est jugé nécessaire.
PATRIMOINE
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
25
BUREAUX
Il s’agit, ici, de la diversification sectorielle du portefeuille total d’Immo Moury (soit immeubles de placement ainsi que titres SIR et
FIIS). Dans les états financiers, les titres SIR et FIIS sont repris dans le poste "Actifs financiers non courants”.
LA DIVERSIFICATION SECTORIELLE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2025 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
BUREAUX
39%
COMMERCES
11%
HALLS INDUSTRIELS
22%
RÉSIDENTIELS
19%
TITRES SIR et FIIS
9%
COFINIMMO
39%
WAREHOUSE DE PAUW
6%
LEGIAPARK
55%
HALLS
INDUSTRIELS —
COMMERCES —
— RÉSIDENTIELS
WAREHOUSE
DE PAUW —
COFINIMMO
LEGIAPARK
— —
—
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
1. La juste valeur du portefeuille d’immeubles de placement est obtenue sur base du rapport d’évaluation préparé par le cabinet Cushman & Wakefield.
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
BUREAUX
BUREAUX
45%
COMMERCES
10%
HALLS INDUSTRIELS
25%
RÉSIDENTIELS
14%
TITRES SIR et FIIS
6%
COFINIMMO
93%
WAREHOUSE DE PAUW
7%
LEGIAPARK
0%
HALLS
INDUSTRIELS —
COMMERCES —
— RÉSIDENTIELS
WAREHOUSE
DE PAUW —
COFINIMMO
—
Il s’agit, ici, de la diversification sectorielle du revenu lié au portefeuille total d’Immo Moury (soit immeubles de placement ainsi que
titres SIR et FIIS). Dans les états financiers, les revenus des titres SIR et FIIS sont repris dans le poste "Résultat financier”.
—
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
26
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
BRESSOUX / JUPILLE
LA DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2025 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
BRUXELLES 1%
LIÈGE 44%
BRESSOUX/JUPILLE 3%
ANGLEUR 0%
HERSTAL 4%
MILMORT 14%
ALLEUR
1%
WAREMME 1%
CHARLEROI 18%
GILLY 3%
COURCELLES 3%
TITRES SIR et FIIS 9%
CHARLEROI
GILLY
COURCELLES
WAREMME
HERSTAL
MILMORT
BRUXELLES
ALLEUR
ANGLEUR
TITRES SIR ET FIIS
— LIÈGE
———
———
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
MILMORT —
ANGLEUR
— TITRES SIR ET FIIS
— LIÈGE
ALLEUR ————
—— COURCELLES
BRESSOUX / —
JUPILLE
GILLY
CHARLEROI
HERSTAL
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
LIÈGE 47%
BRESSOUX/JUPILLE 3%
ANGLEUR 1%
MILMORT 14%
ALLEUR 2%
WAREMME 0%
HERSTAL 3%
CHARLEROI 16%
GILLY 4%
COURCELLES 4%
TITRES SIR ET FIIS 6%
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
27
— PUBLIC
— PUBLIC
— TITRES SIR ET FIIS
PRIVÉ —
LA LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE SE PRÉSENTE COMME SUIT AU 31 MARS 2025 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
Bruxelles : 1%
Charleroi
Bruxelles
Liège
Charleroi : 18%
Courcelles : 3%
Gilly : 3%
Liège : 44%
Angleur : 0%
Herstal : 4%
Waremme : 1%
Alleur : 1%
Milmort : 14%
Bressoux/Jupille : 3%
Titres de Cofinimmo : 4%
Titres de Warehouses De Pauw : 1%
Titres de Legiapark : 5% (dont 100% en Province de Liège)
LA DIVERSIFICATION COMMERCIALE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2025 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
— TITRES SIR ET FIISPRIVÉ —
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
PRIVÉ 68%
PUBLIC 33%
TITRES SIR ET FIIS 9%
PRIVÉ 62%
PUBLIC 32%
TITRES SIR ET FIIS 6%
28
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL ET SITUATION PATRIMONIALE
Au 31 mars 2025, la juste valeur du
portefeuille d’Immo Moury s’élève
à € 45.592 milliers contre € 45.943
milliers l’an dernier. La juste valeur du
portefeuille d’immeubles de placement
est de € 41.387 milliers selon l’expert
immobilier Cushman & Wakefield pour
un taux d’occupation de 98,73 %.
La juste valeur des titres d’autres SIR
dans lesquels Immo Moury SA a investi
s’élève à € 1.890 milliers (selon le cours
de bourse au 31 mars 2025) contre
€ 1.932 milliers au 31 mars 2024.
La juste valeur des actions souscrites
dans la FIIS en portefeuille au cours
de l’exercice est stable et s’élève à
€ 2.315 milliers contre € 2.186 milliers au
31 mars 2024, soit une augmentation
de 6 % due à l’approche de la date de
levée de l’option (juillet 2026).
Les revenus locatifs sont stables et
s’élèvent à € 2.872 milliers au 31 mars
2025.
Le résultat d’exploitation des immeubles
s’élève à € 2.314 milliers au 31 mars
2025 contre € 2.329 milliers l’année
précédente, en très légère diminution
de 0,6 %.
Le résultat d’exploitation s’élève à
€ 1.419 milliers au 31 mars 2025 après
comptabilisation de la une variation de
juste valeur des immeubles négative de
€ 520 milliers.
Le résultat financier correspond à
une charge de € 598 milliers contre
une charge de € 903 milliers l’année
précédente. L’amélioration du
résultat financier est principalement
due la variation de la juste valeur de
l’instrument de couverture IRS qui est
négative de € 291 milliers suite à la
période de couverture raccourcie d’un
an avec le temps qui passe alors qu’elle
était négative de € 628 milliers en 2023-
2024.
L’impôt des sociétés s’élève à € 57
milliers.
En conclusion de ce qui précède, Immo
Moury SA réalise un résultat net de
€ 764 milliers au 31 mars 2025 (contre
€ 442 milliers au 31 mars 2024).
Les autres éléments du résultat global
(- € 41 milliers) au 31 mars 2025 sont
constitués de la variation négative de
la juste valeur des titres d’autres SIR au
cours de la période.
Le résultat global au 31 mars 2025
s'établit à € 723 milliers contre - € 129
milliers l'exercice précédent.
Au 31 mars 2025, le taux d’endettement
s’élève à 49,26 % et le taux d’occupa-
tion à 98,73 %.
L’administrateur unique propose
de verser un dividende de € 1,8000
brut par action (€ 1,2600 net), soit un
dividende brut, soit en diminution de
10% par rapport à l’exercice précédent.
Ceci correspond à un rendement
dividendaire net de 5,74 % sur base
du cours de bourse moyen de l’action
Immo Moury au cours de l’exercice de
€ 31,37.
Le payout s’établit à € 832 milliers alors
que le seuil minimum de distribution
s’élève à € 760 milliers au 31 mars
2025 (comme détaillé au chapitre 3 de
l’Annexe C de l’arrêté royal du 13 juillet
2014 et repris au point 9 du présent
rapport).
En pourcentage, le payout ratio s’élève
à 57,2 % du résultat corrigé selon le
chapitre 3 de l’Annexe C de la loi du
13 juillet 2014 (contre un payout ratio
de 61,8 % pour l’exercice précédent).
Le pay-out est inférieur à 80% car le
montant affecté à la diminution de la
dette est déduit du résultat corrigé pour
obtenir le seuil minimum de distribution
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
29
4. Prévention des conflits d'intérêts
Aucune opération en conflits d’intérêts visée par les articles 7:96 et 7:97 du code des sociétés et associations et par l’article 37 de
la loi du 12 mai 2014 n'a eu lieu entre le 1
er
avril 2023 et le 31 mars 2025.
IMMEUBLE AVENUE DES TILLEULS A LIÈGE INOCCUPÉ DEPUIS LE 1
ER
JANVIER 2025
L'immeuble de bureaux situé avenue des Tilleuls à Liège est libre d’occupation depuis le 1
er
janvier 2025 suite au départ du
locataire. Le loyer annuel relatif à cette location était de € 490 milliers.
Immo Moury a obtenu, en janvier 2022, un permis d’urbanisme pour rénover et aménager l’immeuble de bureaux en 32
appartements.
Au 31 mars 2025, l'expert immobilier ne valorise plus l’immeuble selon la méthode de capitalisation du loyer mais selon la méthode
résiduelle qui calcule une valeur d’investissement à fin des travaux à laquelle est déduite les coûts de construction et frais de
développement. Ce changement de valorisation et le départ du locataire a généré une variation de juste valeur négative de € 1.036
milliers sur l’exercice 2024-2025.
3. Événements significatifs de l’exercice
5. Circonstances susceptibles, d’avoir une influence
notable sur le développement de la société
Aucune circonstance spécifique susceptible d’avoir une influence notable sur le développement de la société n’est connue à ce
jour. Toutefois, nous nous référons à la section 1 du rapport de gestion qui détaille les risques auxquels le groupe doit faire face.
6. Activité en matière de recherche
et développement
Sans objet.
30
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
7. Indication relative à l’existence
de succursales
Immo Moury SA ne détient pas de succursale.
8. Proposition d’affectation du résultat
Le Conseil d’administration de
l’administrateur unique d’Immo Moury
SA proposera à l’Assemblée générale
d’approuver les comptes annuels au 31
mars 2025, d’affecter le résultat tel que
présenté dans le tableau ci-dessous
et de distribuer un dividende de € 1,80
brut, soit € 1,26 net par action.
La proposition d’affectation des
résultats établie selon l’AR du 13 juillet
2014 est la suivante :
Le dividende net par action de € 1,26 sera payable le 17 octobre 2025, sous réserve de la décision de l’Assemblée générale
ordinaire du 09 septembre 2025.
PRÉCOMPTE MOBILIER
Le taux du précompte mobilier applicable aux dividendes attribués depuis le 1
er
janvier 2017 s’élève à 30 %.
(en milliers d’EUR) 31 mars 2025 31 mars 2024
A. Résultat net 764 442
B. Transfert aux/des réserves (-/+) 68 482
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)
- exercice comptable 392 469
5. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels
la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (-)
- exercice comptable 291 628
11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) -615 -615
C. Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1
er
, al. 1
er
-760 -908
D. Rémunération du capital - autre que C -72 -16
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
31
Selon IFRS 9, Immo Moury a fait le choix de présenter, dans les autres éléments du résultat global, les variations de la juste valeur
des titres des autres SIR sans passer par le résultat net. Par conséquent, les variations de justes valeurs de ces participations ne
sont pas inclues dans le résultat net de l'exercice ni dans l'obligation de distribution. Les dividendes versés par les participations
dans les autres SIR, par contre, sont inclus dans le résultat net et par conséquent dans l'obligation de distribution.
9. Calcul du résultat minimum à distribuer
Résultat corrigé (A)
31 mars 2025 31 mars 2024
Résultat net 764 442
+ Amortissements 21 23
+ Réductions de valeur 2 0
- Reprises de réductions de valeur -15 -17
- Reprises de loyers cédés et escomptés 0 0
+/- Autres éléments non monétaires 162 483
+/- Résultat sur vente de biens immobiliers 0 -49
+/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers 520 614
= Résultat corrigé (A) 1.454 1.496
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B)
+/- Plus-values et moins-values réalisées
1
sur biens immobiliers durant l’exercice 0 26
- Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice, exonérées de l’obligation de distribution
sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de 4 ans
0 -26
+ Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées de l’obligation de distribution et n’ayant pas été réin-
vesties dans un délai de 4 ans
0 0
= Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B) 0 0
(I) 80 % du résultat corrigé (A) + (B) = 1.163 1.197
(II) - la diminution nette, au cours de l’exercice, de l’endettement de la société, tel que visé à l’article 13
31 mars 2025 31 mars 2024
Passif 22.921 23.249
- I. Passifs non courants - A Provisions 0 0
- I. Passifs non courants - C. Autres passifs financiers non courants - Instruments de couverture 0 0
- I. Passifs non courants - F. Passifs d’impôts différés 0 0
- II. Passifs courants - A. Provisions 0 0
- II. Passifs courants - C. Autres passifs financiers courants - Instruments de couverture 0 0
- II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation -109 -34
(II) Endettement 22.812 23.215
(II) Diminution nette de l’endettement = 403 289
La différence positive entre les montants (I) - (II) 760 908
1. Plus-values et moins-values par rapport à la valeur d’acquisition augmentée des dépenses d’investissement immobilisées
Le calcul repris ci-dessous respecte le schéma de calcul visé à l’article 13 §1
er
de l’arrêté royal du 13 juillet 2014.
32
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
Au 31 mars 2025, l'actif net après distribution du dividende n’est pas inférieur au capital libéré, ni au capital appelé augmenté de
toutes les réserves indisponibles.
Le dividende de € 832 milliers proposé à l'assemblée générale du 9 septembre 2025 est supérieur au minimum imposé par l'article
13 §
1
de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 qui s’élève à € 760 milliers
3
. Le pourcentage du payout par rapport au résultat corrigé selon
le chapitre 3 de l’Annexe C de la loi du 13 juillet 2014 s’élève à 57,2 %. Il est inférieur à 80 % car le montant affecté à la diminution
de la dette est déduit du résultat corrigé pour obtenir le seuil minimum de distribution.
10. Limitation à la distribution
et réserves indisponibles
La présentation ci-dessous se réfère à l’article 13 § 1
er
de l’arrêté royal du 13 juillet 2014 ainsi qu’à l’article 7 :212 du code des
sociétés et associations.
(en milliers d’EUR)
31 mars 2025 31 mars 2024
Actif net 25.110 25.312
- Distribution de dividendes
1
-832 -924
Actif net après distribution 24.278 24.388
Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé (+) 22.073 22.073
Primes d’émission indisponibles en vertu des statuts (+) 0 0
Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+)
2
0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-)
0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)
1.724 2.015
Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires 0 0
Réserve pour différences de changes liées à la conversion d’activités à l’étranger 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (+/-)
2
0 0
Réserve pour écarts actuariels des plans de pension à prestations définies (+) 0 0
Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger (+) 0 0
Réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (+) 0 0
Autres réserves déclarées indisponibles par l’assemblée générale (+) 0 0
Réserve légale (+) 0 0
Fonds propres non distribuables (art. 617 code des sociétés) 23.797 24.088
Marge de distribution 481 300
1. Sous réserve de l’approbation par l’Assemblée Générale du 9 septembre 2025.
2. Suite à la recommandation de la FSMA dans sa communication du 2 juillet 2020, la réserve liée à la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (qui reprend les variations de
juste valeur des autres SIR en portefeuille, càd Cofinimmo et WDP) est comprise dans le poste « Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers ». De
plus, la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement est maintenant comprise dans la réserve des variations
de la juste valeur des biens immobiliers. La somme de ces réserves n’est reprise dans le tableau ci-dessus que si le solde est positif.
3. Le détail du calcul est repris à la page précédente au point 9. Calcul du résultat minimum à distribuer.
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
33
11. Événements postérieurs à la clôture
Le Conseil n’a pas eu connaissance à ce jour d’événements qui seraient survenus après le 31 mars 2025 et qui pourraient avoir
une incidence significative sur la situation financière arrêtée au 31 mars 2025.
12. Perspectives
Sous les réserves d’usage, Immo Moury envisage le futur de manière sereine vu la majorité de ses immeubles loués à long terme,
l’indexation de ses revenus et ses contrats de couverture de taux la protégeant en grande partie contre cette hausse de taux.
34
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
RAPPORT IMMOBILIER
35
Rapport
immobilier
à
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
36
1. Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
2. NA : non applicable car il y a un projet en développement pour l'immeuble situé avenue des Tilleuls à Liège.
1. Portefeuille immobilier
SYNTHÈSE DES DONNÉES IMMOBILIÈRES
Immeubles de placement
Date de
construction
ou de rénovation
Surfaces locatives
(en m
2
)
Taux d’occupation
Quote part dans le
portefeuille selon
la juste valeur au
31 mars 2025
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 2022 2.665 100% 17,77%
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 2021 1.562 100% 11,08%
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 1940 et 1976 769 100% 10,05%
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 2022 2.958 100% 7,87%
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 2016 1.259 97% 7,45%
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 2004 3.003 100% 5,94%
Bureau rue des Urbanistes à Liège 1907 1.424 100% 5,44%
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 2021 808 100% 4,23%
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 1961 3.530 NA
2
3,16%
Hall semi-industriel à Courcelles 2004 2.313 100% 2,93%
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
1
Antérieur à 1952 1.870 100% 2,81%
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 1975 446 100% 1,66%
Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège 2018 187 100% 1,62%
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 1965 7.999 48% 1,61%
Trois halls semi-industriels à Alleur 1993 1.188 100% 1,47%
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 1981 558 100% 1,26%
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 1959 1.600 100% 0,97%
Résidence Les Terrasses – 1 appartement – Rue Hubert Krains 4-8
à Waremme
2015 118 100% 0,65%
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 1953 153 100% 0,63%
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 2014 79 100% 0,59%
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 1955 166 100% 0,56%
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 1961 90 100% 0,38%
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 2008 101 100% 0,37%
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 1983 81 100% 0,25%
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 1956 50 0% 0,01%
Total des immeubles de placement 34.977 98,73% 90,78%
Total titres d'autres SIR et de FIIS 9,22%
Total portefeuille global 100%
RAPPORT IMMOBILIER
37
Immeubles de placement
Prix d’acquisition
de l’immeuble
hors frais
(en milliers d’EUR)
1
Juste valeur
des immeubles
au 31 mars 2025
Valeur assurée
de l’immeuble
(en milliers EUR)
4
Primes
d’assurances
au 31 mars 2025
(en milliers EUR)
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 9.050 8.100 8.000 6
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 5.250 5.050 3.463 3
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 2.790 4.584 4.217 7
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 4.152 3.590 3.062 6
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 3.077 3.397 2.384 4
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 2.591 2.710 2.537 6
Bureau rue des Urbanistes à Liège 1.845 2.481 3.000 3
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 1.967 1.930 1.640 2
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 3.260 1.440 5.855 5
Hall semi-industriel à Courcelles 1.400 1.338 956 2
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
3
917 1.282 1.059 3
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 570 755 419 0
Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège 897 739 1.000 0
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 860 736 2.973 0
Trois halls semi-industriels à Alleur 470 670 851 1
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 420 574 310 0
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 430 442 750 2
Résidence Les Terrasses – 1 appartement – Rue Hubert Krains 4-8 à
Waremme
265 297 259 0
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 235 287 340 0
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 80 269 169 0
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 179 257 155 0
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 140 171 259 0
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 140 169 142 0
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 100 115 109 0
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 4 5 23 0
Total des immeubles de placement 41.089 41.387 43.932 50
1. Le prix d’acquisition ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation mineurs réalisés après leur acquisition.
2. La valeur assurée correspond à la valeur assurée pour l’ensemble de l’immeuble multipliée par la quotité du bien dont Immo Moury est propriétaire. Les primes d'assurances sont inclues
dans les charges de co-propriété.
3. Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
4. Les valeurs mentionnées sont les valeurs assurées au 31 mars 2024. Ces valeurs correspondent à une valeur de reconstruction.
PRIX D’ACQUISITION ET VALEURS ASSURÉES
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
38
Immeubles de placement
Quote-part de la juste valeur
au 31 mars 2025
dans le total de l'actif
Locataires
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 16,86% Le Forem
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 10,51% Securex
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 9,54%
IKKS –American Vintage – Zaff Optical et
6 locataires différents en personne physique
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 7,47% Atima TPIM
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 7,07% 13 locataires différents en personne physique
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 5,64% G-Tec
Bureau rue des Urbanistes à Liège 5,17% Deutsche Bank
Sous-portefeuille
Prix d'acquisition
hors frais
1
Juste valeur
au 31 mars 2025
Estimation de
la valeur locative
au 31 mars 2025
2
Rendement locatif au
31 mars 2025 sur base
des valeurs hors frais
BUREAUX 20.742 19.417 1.398 7,2%
HALLS INDUSTRIELS 9.473 9.044 767 8,5%
COMMERCES 2.930 4.753 293 6,2%
RÉSIDENTIELS 7.944 8.174 427 5,2%
Total 41.089 41.387 2.885 7,0%
CI-DESSOUS SONT REPRIS LES LOCATAIRES DES BIENS IMMOBILIERS
QUI REPRÉSENTENT PLUS DE 5 % DES ACTIFS CONSOLIDÉS AU 31 MARS 2025 :
PROJETS DE DÉVELOPPEMENT ET RÉNOVATIONS PLANIFIÉS POUR LE PROCHAIN EXERCICE
Comme pour l’exercice précédent,
Immo Moury continue à réaliser diverses
rénovations et mises en conformité
dans certains de ses immeubles.
De plus, Immo Moury a obtenu, en
janvier 2022, le permis d’urbanisme
pour transformer l’immeuble de bureaux
situé avenue des Tilleuls 62 à Liège en
résidence d’appartements, projet qui
est actuellement en cours d’analyse.
Différentes options s’offrent à Immo
Moury : soit la réalisation des travaux
pour une mise en location des
appartements ou une vente de ceux-ci,
soit la vente du foncier à un promoteur
ou investisseur.
1. Le prix d’acquisition hors frais ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation réalisés après acquisition des biens.
2. Selon l'expert indépendant Cushman & Wakefield au 31 mars 2025. Pour les biens résidentiels, comme la valeur locative moyennne n'est pas utilisée pour la valorisation, les valeurs
indiquées représentent les loyers passants.
RAPPORT IMMOBILIER
39
SYNTHÈSE DES REVENUS LOCATIFS LIÉS AU PORTEFEUILLE
1
Immeubles de placement
Montant des loyers
annuels perçus
(en milliers EUR)
Garanties bancaires
(en milliers EUR)
Cautionnements
en numéraire
(en milliers EUR)
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 491 0 0
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 343 145 0
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 304 117 9
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 224 92 0
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 133 7 17
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 203 43 0
Bureau rue des Urbanistes à Liège 157 125 0
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 92 0 0
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 367 0 0
Hall semi-industriel à Courcelles 117 45 0
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
1
116 46 0
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 43 4 7
Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège 31 0 5
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 27 9 0
Trois halls semi-industriels à Alleur 71 10 0
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 42 6 0
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 27 0 13
Résidence Les Terrasses – 1 appartement – Rue Hubert Krains 4-8 à Waremme 12 1 0
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 14 2 0
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 14 0 2
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 9 0 0
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 8 1 2
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 19 8 0
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 8 0 1
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 0 0 0
Total des immeubles de placement 2.872 661 56
Titres Cofinimmo 166
Titres WDP 13
Titres Legiapark 0
Total des titres d'autres SIR et FIIS 179
Total portefeuille global 3.051
1. Des informations sur les durées résiduelles des baux sont reprises au point 6 du rapport sur les états financiers.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
40
Extrait du rapport de l’expert immobilier
Cushman & Wakefield Belgium SA
au niveau de la méthode d’évaluation
suivie au 31 mars 2025 :
MÉTHODE DE CAPITALISATION
Notre valorisation est basée sur la
valeur de marché fictive et non sur le
coût de remplacement. La méthode
d’évaluation utilisée est celle de la
capitalisation du loyer de marché avec
corrections pour tenir compte du loyer
actuel ou de tout élément pouvant venir
influencer la valeur des biens tels que
frais de chômage locatif, etc.
La première démarche consiste à
déterminer les loyers de marché
(LM) : nous analysons à quel niveau
de prix les immeubles pourraient
être loués demain dans le marché.
Pour déterminer ces prix, nous nous
basons sur nos données internes, les
transactions en cours à l’heure actuelle
dans le marché, tout en tenant compte
des caractéristiques de la localisation,
du site et du bâtiment. Nous avons
fait une distinction entre les surfaces
bureaux, commerciales, résidentielles
et les parkings. Les valeurs données
sont celles du moment, et ne tiennent
donc pas compte d’une éventuelle
augmentation des valeurs locatives à
l’avenir.
La deuxième démarche consiste
à évaluer à quel rendement un
investisseur serait prêt à acheter chacun
de ces biens. Nous obtenons ainsi la
valeur de marché “acte en mains” avant
corrections.
CORRECTIONS POUR LES
BUREAUX ET BIENS INDUSTRIELS
Nous calculons la différence entre le
loyer payé et le LM. Nous actualisons
cette différence sur la période
commençant à la date d’évaluation du
bien et finissant à la prochaine date
de possibilité de révision du loyer. Ces
corrections sont négatives lorsque
le locataire paie moins que le LM et
positives lorsqu’il paie plus.
CORRECTIONS POUR LES
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES
Si le loyer perçu est supérieur au loyer
de marché, nous capitalisons le LM
tout en tenant compte des cash flow
excédentaires jusqu’à la prochaine date
de rupture possible du bail. Si le loyer
est inférieur au loyer de marché, nous
capitalisons un loyer à mi-chemin (60%)
entre le loyer perçu et le LM tout en tenant
compte des cash flows déficitaires
jusqu’à prochaine date de révision
du loyer. Notre expérience du marché
nous a démontrée d’une manière
générale qu’il n’était pas toujours aisé
pour un propriétaire d’obtenir la valeur
de marché à la prochaine révision
possible des loyers et qu’un juge de
paix tranchait généralement à 60 % de
la différence.
MÉTHODE UNITAIRE
(PROPRIÉTÉS
RÉSIDENTIELLES)
Dans ce cas nous évaluons le prix au m²
ainsi que le prix pour les emplacements
de parking. Pour déterminer ces prix,
nous nous basons sur nos données
internes, les transactions en cours à
l’heure actuelle dans le marché, tout en
tenant compte des caractéristiques de
la localisation, du site et du bâtiment.
Nous prenons des corrections pour
grosses réparations lorsque celles-ci
sont nécessaires et budgétisées par le
client à moyen terme. Ces corrections
nous sont communiquées par le client
en détail et nous les comparons avec
nos estimations pour ce type de travaux.
Après avoir appliqué ces corrections,
nous obtenons la valeur “acte en mains”
après corrections, de laquelle nous
déduisons les droits d’enregistrement
et les frais de notaire pour obtenir la
valeur “hors frais”.
APPROCHE RÉSIDUELLE
POUR LES PROJETS EN
DÉVELOPPEMENT
Dans le cadre du présent rapport
d’évaluation, nous avons retenu une
approche résiduelle pour le bien sis
Avenue des Tilleuls 62 étant donné qu’il
s’agit d’un immeuble à redévelopper
pour lequel un permis de bâtir à déjà
été octroyé.
Cette approche consiste à déterminer
la valeur d’un terrain tenant compte de
la valeur de son potentiel constructible
sous déductions des coûts divers
(constructions, études, honoraires
divers, marge de promotion et
financement).
Cette approche consiste à déterminer la
valeur d'un projet à développer, à partir
de la valeur de sortie estimée ou de la
valeur de vente à terme.
Cette méthode nous permet donc de
déterminer la valeur d’un projet sous
l’hypothèse de pleine propriété. Cette
valeur correspond à la valorisation du
foncier et des actifs immatériels en ce
compris les études et le permis de bâtir.
La première démarche consiste à
déterminer la valeur du projet après
travaux.
Pour ce faire nous nous basons d’une
part sur les informations communiqués
et d’autre part sur notre expérience
et analyse du marché. Nous avons
estimé des prix unitaires moyens en
distinguant les différentes affectations,
en tenant compte de leur situation et de
notre connaissance de marché.
Nous estimons ensuite les coûts de
construction nécessaires à la réalisation
du projet tel que défini par le promoteur
ou l’architecte. Nous ne sommes
ni architectes ni ingénieurs et les
paramètres appliqués dans les calculs
sont basés sur nos connaissances et
expériences ou fournis par notre client.
Méthodes d’évaluation
RAPPORT IMMOBILIER
41
Extrait du rapport de l’expert immobilier
Cushman & Wakefield Belgium SA
au niveau de la méthode d’évaluation
suivie au 31 mars 2025 :
C Le développement durable est un
facteur de plus en plus important
sur le marché immobilier belge. La
Belgique s'est engagée à atteindre
l'objectif de zéro carbone d'ici 2050,
avec une législation déjà en place
afin de réduire les émissions de
CO2 des bâtiments. Nous pensons
qu'il est probable que d'autres
lois et réglementations seront
introduites dans les années à venir.
Parallèlement, les occupants et les
investisseurs de certains secteurs
sont de plus en plus attentifs aux
aspects de durabilité des bâtiments
qu'ils choisissent d'occuper ou
d'acheter.
C L'existence d'une prime verte pour
les bâtiments les plus durables
fait l'objet d'une observation,
d'une enquête et d'un débat
permanents sur le marché. Des
données de marché appropriées
doivent encore être établies pour
démontrer pleinement si une valeur
supplémentaire peut être attribuée à
ces bâtiments.
C Cependant, il convient de noter
que le marché évolue en raison de
l'attention portée, par les occupants
et les investisseurs, aux références
de durabilité d'une propriété. Nous
nous attendons à ce que la prise
de conscience sur les questions de
durabilité augmente dans tous les
secteurs du marché immobilier.
Durabilité et ESG
Cushman & Wakefield Belgium SA, dont les bureaux sont établis avenue des Arts 56 à 1000 Bruxelles, Belgique;
AGISSANT EN TANT QU’ÉVALUATEUR EXTERNE À LA REQUÊTE DE :
IMMO MOURY SA
RUE DES ANGLAIS 6A
4430 ANS
Extrait du rapport de l’expert immobilier Cushman & Wakefield Belgium SA au niveau de la conclusion de leur mission au 31 mars
2025 :
2. Conclusions
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
42
La valeur de marché hors frais (IAS/IFRS) du portefeuille d’Immo Moury par l’expert immobilier Cushman & Wakefield ne reprend
pas le droit d’usage du bail emphytéotique de l’immeuble de bureaux situé rue de Mons à Liège qui s’élève à € 220 milliers au 31
mars 2025.
RAPPORT IMMOBILIER
43
CONTEXTE GÉNÉRAL
AU 31 MARS 2025
La Belgique a entamé l'année 2025
avec des attentes modestes en matière
de croissance économique. Selon
Moody's Analytics, le PIB du pays ne
devrait croître que de 0,44 % cette
année, un chiffre déjà revu à la baisse.
Cette prévision de base repose sur
l'hypothèse d'un taux de droit de douane
américain effectif de 10 % sur les
exportations de l'UE. Dans un scénario
plus pessimiste, où les droits de
douane américains passeraient à 20 %,
la Belgique entrerait probablement en
récession, avec une contraction du PIB
de -1,3 %.
L'immobilier commercial peut offrir une
relative stabilité dans l'environnement
actuel, en particulier pour les actifs
générateurs de revenus qui sont moins
exposés à la dynamique du commerce
mondial. Les flux de trésorerie locatifs
ont tendance à rester stables, même
pendant les périodes d'incertitude, tandis
que le potentiel d'assouplissement
monétaire en réponse aux attentes de
croissance plus lente pourrait soutenir
les conditions de financement et l'intérêt
des investisseurs.
L'inflation reste élevée. Le taux d'inflation
harmonisé (IPCH) de la Belgique a été
estimé à 3,6 % en mars, bien au-dessus
de la moyenne de la zone euro de
2,2 %. Les plus fortes hausses de prix
ont été enregistrées dans les secteurs
du logement, des services publics et de
l'hôtellerie, tandis que les services de
communication ont connu des baisses
de prix.
Dans le secteur de la construction, la
fédération Embuild signale que si les
prix des matériaux essentiels tels que
l'acier, le bois et le plastique ont baissé
depuis le début de l'année 2022, les
coûts de la main-d'œuvre restent élevés
et les matériaux clés tels que le ciment
et les briques sont toujours plus chers
qu'avant la crise. En conséquence, les
coûts globaux de construction se sont
stabilisés plutôt que de baisser, ce qui
maintient la pression sur les budgets de
développement.
Les taux d'intérêt ont fluctué au cours du
mois dernier. Les prêts à taux fixe, liés
aux rendements des obligations d'État
à long terme, sont devenus plus chers
au début du mois de mars après que
l'Allemagne a annoncé une politique
d'endettement plus souple. Toutefois,
à la fin du mois, la stabilisation de
l'inflation a fait baisser ces rendements,
ce qui a atténué la pression sur les
emprunts à taux fixe. Parallèlement, les
prêts à taux variable, liés à l'EURIBOR,
ont bénéficié de deux baisses de taux
de la BCE au premier trimestre 2025, ce
qui a entraîné une baisse des coûts de
financement de la dette à taux variable.
MARCHÉ DES BUREAUX
(RÉGIONS)
RÉGION FLAMANDE :
Au premier trimestre 2025, le marché
des bureaux a enregistré un peu plus
de 100 transactions, totalisant environ
55.000 m² de prise en occupation.
Ce niveau d'activité s'aligne sur la
moyenne quinquennale et indique
un certain degré de résilience sur
les marchés régionaux, en particulier
dans un contexte d'incertitude
macroéconomique persistante et de
stratégies d'expansion restreintes des
entreprises à travers l'Europe.
Malgré la stabilité de la situation
générale, des contrastes notables sont
apparus. Anvers, qui est généralement
le moteur de la demande pour les
occupants en Flandre, a affiché une
performance modérée ce trimestre.
La prise en occupation n'a atteint que
17.000 m², soit 50 % de moins qu’au 1
er
trimestre 2024 et 30,00% de moins que
la moyenne à cinq ans.
Inversement, Gand a dépassé les
attentes, enregistrant 16.000 m² de
prise en occupation, dépassant ainsi les
niveaux du Q1 2024 et la moyenne sur
cinq ans. Ce résultat est largement dû aux
prélocations stratégiques, y compris les
engagements majeurs d'UGent et du AI
Campus Hub de Stettler. La prélocation
de développements de haute qualité,
axés sur l'innovation, souligne l'attrait
croissant de l'écosystème universitaire
et technologique de Gand pour
les occupants institutionnels et les
entreprises.
Gand et Anvers continuent d'être les
principaux moteurs de cette demande,
représentant près de 60 % de la prise en
occupation au troisième trimestre. Ces
deux villes restent des centres vitaux
pour l'activité des bureaux en Flandre,
attirant à la fois des locataires nationaux
et internationaux.
Les marchés plus petits tels que
Louvain et Malines ont enregistré
une activité conforme aux tendances
historiques, bien que Malines se soit
3. Commentaires de notre expert immobilier
Cushman & Wakefield
sur le marché immobilier actuel
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
44
distinguée par l'une des transactions
les plus importantes de ces dernières
années, à savoir la vente de Het Zegel
à Duomed.
Au premier trimestre 2025, les loyers
“prime” des bureaux sont restés
stables sur tous les principaux marchés
flamands. Anvers continue d'afficher les
loyers les plus élevés de la région, avec
des valeurs qui se maintiennent à 190 €/
m²/an. D'autres marchés clés tels que
Gand (185 €/m²/an), Louvain (175 €/m²/
an) et Malines (170 €/m²/an) n'ont pas
connu de changement dans les loyers
de base.
Les taux de vacance sont également
restés globalement stables en Flandre
ce trimestre. Bien que des fluctuations
mineures aient été observées dans
quelques sous-marchés, l'image
globale indique un marché relativement
équilibré - bien que cette stabilité soit
soutenue par des niveaux relativement
modestes d'occupation. A Anvers,
par exemple, la faible activité des
occupants enregistrée ce trimestre
pourrait commencer à exercer une
pression à la hausse sur la vacance, si
elle se maintient, bien que cela ne soit
pas encore visible dans les indicateurs
actuels.
Le pipeline de développement reste
inchangé par rapport aux trimestres
précédents, mais il est important de
noter que 2025 s'annonce comme une
année critique en termes de nouvelles
livraisons. Alors que ces ajouts
contribueront au renouvellement à long
terme du parc de bureaux, ils pourraient
également poser des défis dans
certains sous-marchés - en particulier là
où les volumes de prise en occupation
ont été faibles.
RÉGION WALLONNE
Au Q1 2025, le marché wallon des
bureaux a enregistré un volume de prise
en occupation d'environ 7.300 m², ce qui
représente une amélioration par rapport
à la même période en 2023 et 2024.
Bien que le volume total reste modeste
par rapport aux marchés régionaux plus
importants, cette augmentation signale
une évolution positive de la demande,
en début d'année.
Plus encore que l'augmentation du
volume, c'est l'augmentation significative
du nombre de transactions qui ressort.
Cela suggère que, bien que la taille
moyenne des transactions reste limitée,
davantage d'occupants entrent sur le
marché ou s'y repositionnent.
Traditionnellement, Liège a été le
principal moteur de la demande en
Wallonie. Ce trimestre, cependant,
Namur a égalé Liège en termes
de demande totale. Cela dit, cette
performance doit être replacée dans son
contexte, car près de 90 % du take-up à
Namur s'est concentrée sur une seule
transaction : l'acquisition par le CEPS
d'un immeuble situé rue Guillaume
Fouquet, en vue d'une occupation par le
propriétaire.
Pendant ce temps, Charleroi demeure
marqué par un niveau d’activité
de marché très limité. Une seule
transaction a été signée au cours du
premier trimestre, pour un total de
210 m² seulement, ce qui souligne les
difficultés persistantes de la ville à attirer
de nouveaux occupants ou à stimuler la
demande.
Les loyers de bureaux « prime » en
Wallonie sont restés stables, après
l'ajustement à la hausse observé à
Namur à la fin de l'année 2024. Namur
reste en tête de la région avec un loyer
prime de 170 €/m²/an, suivi de près par
Liège à 165 €/m²/an, et Charleroi à 145
€/m²/an. Cette stabilité apparente des
loyers reflète un contexte économique
plus large marqué par la prudence,
ainsi qu'un déséquilibre potentiel entre
l'offre et la demande dans plusieurs
sous-marchés.
Les taux de vacance sont restés
relativement stables par rapport à
fin 2024, même si des différences
persistent entre les villes. Namur
RAPPORT IMMOBILIER
45
et Liège continuent d'afficher une
dynamique de marché saine, avec un
taux de vacance oscillant autour de 3,5 %.
Charleroi, en revanche, maintient un taux
de vacance plus élevé, reflétant une
activité professionnelle plus modérée et
un rythme d'absorption plus lent.
Le pipeline de développement reste
solide en 2025, suivant la dynamique de
2024. Alors que les nouvelles livraisons
aideront à moderniser le stock et à
répondre à la demande à long terme
pour des bâtiments durables, le niveau
modéré actuel de l'absorption soulève des
inquiétudes quant à une offre excédentaire
potentielle. Cela pourrait exercer une
pression sur les loyers faciaux dans les
segments les moins liquides du marché.
Notamment, la majeure partie du pipeline
est concentrée à Liège et à Charleroi, où
les promoteurs poursuivent leurs projets
malgré des perspectives à court terme
plus incertaines.
MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT
(FLANDRE ET WALLONIE) :
Au premier trimestre 2025, le marché
régional de l'investissement en bureaux
en Belgique est resté extrêmement
calme, avec seulement trois transactions
enregistrées, totalisant un peu plus de 26
millions d'euros. Ce niveau d'activité reflète
le début morose observé au premier
trimestre 2024 et reste bien en dessous de
la moyenne quinquennale, affichant une
forte baisse de 55%.
Ce faible volume s'inscrit dans une
tendance observée au cours de ces
trois dernières années, confirmant que
les marchés régionaux - en particulier
pour les bureaux - ont encore du mal à
regagner la confiance des investisseurs.
Les conditions économiques, qui affectent
le secteur de l'immobilier à l'échelle
mondiale, ont maintenu cette tendance à
la baisse.
A ce titre, toutes les transactions de ce
trimestre ont eu lieu en Flandre, soulignant
l'attrait historiquement plus fort du marché
flamand par rapport à celui de la Wallonie.
En période d'incertitude, ce contraste est
encore plus prononcé dans la mesure où
les investisseurs continuent à privilégier les
marchés perçus comme plus résistants et
plus liquides.
La transaction la plus importante
du trimestre a été l'acquisition de la
Mechelen Business Tower d'Intervest
Offices & Warehouses par WorxInvest,
en partenariat avec la famille Casselman,
pour un montant de 12,3 millions
d'euros. Cette transaction montre que
l'appétit demeure pour les actifs bien
situés et générateurs de revenus, mais
que de telles opportunités sont rares
dans le climat actuel.
Les rendements des bureaux «prime»
sur les marchés régionaux sont restés
stables pour le sixième trimestre
consécutif. En Flandre, les rendements
se sont maintenus à 6,60%, en
particulier à Anvers et à Gand, tandis
qu'en Wallonie, des villes telles que
Liège et Namur ont maintenu des
rendements prime à 7,35%.
Cette stabilité persistante est le résultat
direct de l'absence persistante de
transactions de référence capables de
redéfinir les normes du marché. Bien
que la Banque Centrale Européenne ait
procédé à une nouvelle baisse de ses
taux directeurs au cours du trimestre,
cet assouplissement ne s'est pas
encore traduit par une compression des
rendements de l'immobilier commercial.
Les investisseurs restent prudents,
attendant des signaux de marché
plus clairs et une meilleure visibilité
macroéconomique avant d'ajuster leurs
primes de risque.
Cela dit, quelques transactions isolées
ont commencé à indiquer un appétit
sélectif pour les actifs de base dans
les régions. L'exemple le plus notable
est la vente de Spaces Zuid par Triple
Living à un investisseur privé pour 8
millions d'euros. La propriété, louée
à IWG (Regus) sur la base d'un bail
à long terme de 12 ans, reflétait un
rendement initial net de 6% - soit un
niveau sensiblement plus agressif que
le rendement de base pour les marchés
régionaux.
Cette transaction souligne l'attrait
persistant des actifs entièrement loués
et à l'abri du besoin dans des micro-
localisations « prime ». Cependant, de
tels cas restent l'exception plutôt que la
norme dans un marché encore incertain
et illiquide.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2025
46
PERSPECTIVES :
C Le marché du travail en Flandre
devrait rester relativement stable
à court terme, bien qu'un certain
nombre de facteurs externes
puissent commencer à influencer
les tendances de la demande.
Les réductions de taux prévues
par la BCE au second semestre
2025 pourraient progressivement
améliorer la confiance des
entreprises et les conditions
de financement, en particulier
pour les petites et moyennes
entreprises. Toutefois, ce stimulus
potentiel s'inscrit dans un contexte
d'incertitude mondiale, y compris les
tensions géopolitiques croissantes
et les droits de douane américains
proposés, qui pourraient peser sur
les secteurs axés sur l'exportation,
ce qui est particulièrement important
pour l'économie flamande.
C En outre, 2025 est une année
importante en termes de nouvelles
constructions dans le pipeline
flamand. Dans les sous-marchés où
les niveaux d'absorption sont faibles,
cet afflux d'offre pourrait conduire
à une légère augmentation de la
vacance locative, ce qui pourrait
exercer une pression à la baisse sur
les loyers à moyen terme.
C À l'avenir, le marché professionnel en
Wallonie devrait rester relativement
stable, bien que l'incertitude
continue de peser sur l'activité
future. Bien que l'augmentation
des volumes de transactions au
début de l'année 2025 soit un signal
positif, elle doit être interprétée
avec prudence, car le marché
dépend encore fortement de
grandes transactions ponctuelles.
En particulier, la demande reste
très polarisée, Namur et Liège
continuant à concentrer l'essentiel
de l'activité de location, tandis que
des marchés comme Charleroi sont
confrontés à des défis permanents.
C Avec un pipeline important qui devrait
être livré en 2025 - en particulier à
Liège et à Charleroi il y a un risque
croissant que l'offre soit supérieure
à la demande. Cela pourrait exercer
une pression sur les taux de vacance
au cours des prochains trimestres, à
moins que la demande ne s'accélère.
À court terme, l'activité de location
sera probablement alimentée par
la consolidation du secteur public,
les stratégies de relocalisation et
les prélocations ciblées, plutôt que
par une expansion généralisée des
entreprises.
C Pour l'avenir, les perspectives
concernant les volumes
d'investissement sur le marché belge
des bureaux restent prudentes,
mais ne sont pas dépourvues de
signes de reprise potentielle. Alors
que les rendements de base sont
restés stables pendant six trimestres
consécutifs, les réductions
attendues des taux d'intérêt
directeurs de la Banque centrale
européenne au cours des prochains
mois pourraient progressivement
améliorer les conditions de
financement pour les investisseurs,
ouvrant la voie à un regain d'activité
au second semestre de l'année.
C Toutefois, il est peu probable que le
rebond soit immédiat. Le sentiment
des investisseurs reste fragile,
en particulier dans un contexte
d'incertitude mondiale persistante, y
compris les tensions commerciales
à la suite des annonces de tarifs
douaniers américains et l'instabilité
géopolitique. Dans ce contexte, les
capitaux devraient rester sélectifs
et privilégier les actifs bien loués
offrant une sécurité de revenu à
long terme, en particulier dans les
emplacements de premier choix.