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RAPPORT FINANCIER ANNUEL 2026
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1. Il s’agit de chiffres clés établis sur base statutaire. Les chiffres indiqués peuvent présenter des
différences liées aux arrondis. Certaines modifications de classification ont été réalisées dans
l'exercice comparatif. Elles sont détaillées en note de bas de page dans les états financiers.
2. Le taux d’occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des
biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des
terrains, des immeubles en construction, des projets de développement et des immeubles
détenus en vue de la vente.
3. Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre
les loyers perçus au cours de l’exercice (€2.519 milliers) et la juste valeur du portefeuille
immobilier à la date de clôture de cette période (€41.399 milliers). Le rendement brut
des titres SIR et FIIS (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes
concernant la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date
de clôture de cette période) n’est pas présenté car les dividendes perçus ne concernent
pas les périodes présentées ci-dessus (date de clôture différente à celle d’Immo Moury
et, dans certains cas, acomptes sur dividende perçus). Les informations concernant les
rendements dividendaires des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites
internet des SIR que nous avons en portefeuille. Concernant le rendement dividendaire
des titres de la FIIS en portefeuille, nous nous référons à la note 21 du rapport sur les
états financiers.
4. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 §1
er
, alinéa 2,3 et 4 de
l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et le total du passif.
Le détail du calcul est repris en note 31 du rapport sur les états financiers.
5. Valeur obtenue en divisant l’actif net d’Immo Moury par le nombre d’actions émises sous
déduction des actions propres détenues par la société à la date de clôture.
6. Depuis le 1
er
janvier 2017, le précompte mobilier sur les dividendes s’élève à 30 %.
7. Le cours de bourse moyen est calculé comme la moyenne des cours de clôture de l’action
Immo Moury au cours de l’exercice.
8. Valeur obtenue en divisant le dividende brut par le cours de bourse moyen de l’exercice.
(en milliers d’EUR) 31 mars 2026 31 mars 2025
PATRIMOINE
Juste valeur du portefeuille immobilier
41.399 41.387
Juste valeur du portefeuille titres SIR et FIIS 4.863 4.205
Total portefeuille 46.262 45.592
Taux d'occupation des immeubles
2
93,07% 98,73%
Rendement brut annuel des immeubles
3
6,08% 6,98%
Ratio d’endettement
4
47,91% 49,26%
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Résultat locatif net 2.519 2.885
Résultat immobilier 2.458 2.958
Résultat d’exploitation des immeubles 1.894 2.314
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 1.525 1.925
Résultat sur vente d’immeubles de placement 0 0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -3 -520
Autre résultat sur portefeuille -30 14
Résultat d'exploitation 1.491 1.419
Résultat financier -141 -598
Impôts -56 -57
Résultat net de l’exercice 1.294 764
Autres éléments du résultat global 575 -41
Résultat global de l’exercice 1.869 723
Résultat net de l’exercice, hors variation de la juste valeur du portefeuille immobilier et des instruments de couverture 1.129 1.446
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE
Total des actifs non courants 48.236 47.507
Total des actifs courants 485 524
Total des actifs 48.721 48.031
Total des capitaux propres 26.147 25.110
Total des passifs non courants 18.199 18.759
Total des passifs courants 4.375 4.162
Total du passif 48.721 48.031
L’ACTION IMMO MOURY
Nombre d’actions souscrites (en nombre d’actions) 463.154 463.154
Valeur nette d’inventaire (en € )
5
56,58 54,34
Dividende brut par action (en € ) 1,80 1,80
Dividende net par action (en € )
6
1,26 1,26
Cours de bourse au 31 mars (en €) 33,40 30,60
Cours de bourse moyen au cours de l’exercice (en €)
7
34,48 31,37
Rendement dividendaire brut (en % )
8
5,22% 5,74%
Rendement dividendaire net (en % ) 3,65% 4,02%
Chiffres-clés
1
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RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
1
Sommaire
à
Chiffres clés 00
Qui sommes-nous ? 02
Message du président
03
Administrateur unique et son conseil 04
Dirigeants effectifs et équipe opérationnelle 04
Faits marquants de l’exercice 05
Stratégie et politique d’Immo Moury 06
Informations boursières
07
Rapport de gestion de l'administrateur unique 09
Rapport immobilier 35
Rapport sur les états financiers 53
Rapport du commissaire sur les comptes annuels 97
Renseignements 103
Fiche informative et calendrier financier 104
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2
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Immo Moury SA a été constituée le 18 juillet 2007 et a été agréée en qualité de
Sicafi belge le 21 août 2007. Le 7 novembre 2014, Immo Moury SA a acquis le statut
de société immobilière réglementée publique. Le 26 janvier 2023, Immo Moury a
été transformée en société anonyme.
Au 31 mars 2026, la juste valeur du portefeuille de Immo Moury s’élève à €46.262 milliers.
Le portefeuille immobilier actuel est constitué d’immeubles situés essentiellement en Province de Liège mais également en Région
Wallonne et en Région Bruxelloise, dont la juste valeur s’élève à €41.399 milliers au 31 mars 2026. Ces immeubles en portefeuille
au 31 mars 2026 représentent une surface de 34.977 m².
Le portefeuille est également constitué de titres d’autres sociétés immobilières réglementées ainsi que d’un fonds d’investissement
immobilier spécialisé dont la juste valeur est de €4.863 milliers au 31 mars 2026.
Immo Moury SA est cotée sur le premier marché de Euronext Brussels depuis le 30 juin 2008 et la capitalisation boursière est
d’environ €15 millions suivant le cours de bourse de l’action Immo Moury au 26 juin 2026.
Qui sommes-nous ?
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RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
3
Message du président
Résultat net de l’exercice de €1.294 milliers (+69 % par rapport à l’exercice
précédent)
Proposition à l’assemblée générale ordinaire d’un dividende brut de 1,8000
euros par action, soit un dividende net de 1,26 euros
Rendement dividendaire brut de 5,22 % et net de 3,65 %
1
par rapport au cours
de bourse moyen de l’action Immo Moury au cours de l’exercice
Mesdames, Messieurs,
Chers actionnaires,
Au 31 mars 2026, le portefeuille d’Immo
Moury s’élève à € 46,3 millions (y
compris €4,9 millions de titres de FIIS
et d’autres SIR).
Les revenus locatifs s’élèvent à € 2,6
millions en 2025-2026, en baisse de
11% par rapport aux revenus de l’année
précédente.
Le résultat net de l’exercice, hors
variation de la juste valeur du portefeuille
immobilier et des instruments de
couverture s’élève à € 1,1 millions au
31 mars 2026, en baisse de 22% par
rapport à l’année précédente.
La variation de juste valeur des
immeubles a eu un impact quasi nul
durant l’exercice 2025-2026, tandis
que la variation de juste valeur des
instruments de couverture a généré un
produit de €0,2 million. Par conséquent,
le résultat net s’élève à € 1,3 million
au 31 mars 2026 contre € 0,8 million
l'année précédente.
Le ratio d’endettement de Immo Moury
au 31 mars 2026 se situe à 47,91 %. Il
en résulte une capacité d’endettement
disponible supplémentaire de l’ordre de
€8 millions à portefeuille constant pour
atteindre la limite de 65 % d’endettement
imposée à une SIR.
L’administrateur unique a décidé de
proposer à l’assemblée générale des
actionnaires du 8 septembre 2026 le
paiement d’un dividende brut par action
de 1,800 euros (soit 1,2600 euros net
par action), ce qui correspond à un
rendement dividendaire brut de 5,22 %
sur base du cours moyen de l’action
Immo Moury au cours de l’exercice.
Le payout s’établit à € 0,8 million ce
qui est supérieur au seuil minimum
de distribution
2
(comme détaillé au
chapitre 3 de l’Annexe C de la loi du 13
juillet 2014). Le pourcentage du payout
par rapport au résultat corrigé selon le
chapitre 3 de l’Annexe C de la loi du
13 juillet 2014 s’élève à 71,1 %. Il est
inférieur à 80 % car le montant affecté
à la diminution de la dette est déduit
du résultat corrigé pour obtenir le seuil
minimum de distribution.
Sous les réserves d’usage, Immo Moury
envisage le futur de manière sereine vu
la majorité de ses immeubles loués à
long terme, l’indexation de ses revenus
et ses contrats de couverture de taux la
protégeant en grande partie contre une
hausse de taux.
Pour terminer, je tiens à remercier au
nom du Conseil d’administration de
l’administrateur unique, l’ensemble
de nos collaborateurs, partenaires et
actionnaires, qui ont contribué à notre
succès avec enthousiasme. Je les
remercie plus particulièrement pour la
confiance qu’ils nous ont témoignée
depuis l’introduction en bourse et
qu’ils continueront, je l’espère, à nous
témoigner dans le futur.
M. MICHEL FORET,
président du Conseil d’administration de
Moury Management SA, administrateur
unique.
1. Le taux du précompte mobilier sur dividende s’élève à 30% depuis le 1
er
janvier 2017.
2. Le détail du calcul est repris au point 9 du rapport de gestion.
Graphics
4
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Administrateur unique
et son Conseil d’administration
Dirigeants effectifs
et équipe opérationnelle
Conformément à l’article 14, §3 de
la loi du 12 mai 2014, la direction
effective d’Immo Moury est confiée
à Monsieur Gilles-Olivier Moury et
Madame Christelle Goffin, tous deux
administrateurs de Moury Management
SA. Monsieur Gilles-Olivier Moury
exerce cette fonction à titre gratuit
depuis la création de la société.
Immo Moury SA dispose d’une équipe
opérationnelle de six personnes placées
sous la direction et la responsabilité de
Moury Management SA.
Moury Management SA est l’administrateur unique d’Immo Moury SA.
Moury Management a pour objet exclusif la gestion de la société immobilière réglementée Immo Moury et n’exerce aucun autre
mandat. Le mandat de l’administrateur unique de Moury Management a une durée indéterminée.
Moury Management SA est représentée par son Conseil d’administration qui est composé comme suit:
Nom de
l'administrateur
Fonction de
l’administrateur
Critère
d’indépendance
Période de fonction
pendant l’exercice
Début de mandat Fin de mandat
Nombre d’années
en tant qu’
administrateur
indépendant
M. Michel Foret
Administrateur non
exécutif (Président du
Conseil)
Indépendant Tout l'exercice 10/09/25 09/09/31 7
M. Gilles-Olivier Moury
1
Administrateur exé-
cutif
Non indépendant
Tout l’exercice 10/09/25
09/09/31
Non applicable
Mme Christelle Goffin
1
Administrateur exé-
cutif
Non indépendant Tout l'exercice 10/09/25 09/09/31 Non applicable
Mme Danielle Coune
Administrateur non
exécutif
Indépendant Tout l'exercice 10/09/25 09/09/31 7
M. Pierre Gustin
Administrateur non
exécutif
Indépendant Tout l'exercice 14/09/21 14/09/27 5
1. Dirigeant effectif
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RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
5
Faits marquants de l’exercice
RÉSULTAT NET,
HORS VARIATION DE JUSTE VALEUR
3
À
€1.129 MILLIERS
(contre €1.446 milliers au 31 mars 2025)
DIVIDENDE BRUT DE
1,8000 €PAR ACTION
Équivalent au dividende
pour l’exercice 2024-2025
RATIO D’ENDETTEMENT DE
47,91 %
1
La capacité d’endettement
supplémentaire, à portefeuille constant,
est dès lors de l’ordre de €8 millions
2
TAUX D’OCCUPATION DE
93,1%
(contre un taux d’ occupation de
98,7 % au 31 mars 2025)
1. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 § 1
er
, alinéa 2, 3 et 4 de l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées (€22.478 milliers) et le
total de l'actif diminué des instruments de couverture comptabilisés à l'actif (€46.913 milliers). Le détail du calcul est repris en note 31.
2. Calculé comme l’endettement complémentaire disponible avant d’atteindre le plafond d’endettement de 65 % repris dans l’article 23 de l’AR du 13 juillet 2014, relatif aux SIR (soit
€46.913 milliers x 65 % - 22.478 milliers).
3. Ceci correspond au résultat net hors variation de la juste valeur du portefeuille immobilier et des instruments de couverture. Ceci permet d’évaluer le résultat de l’activité immobilière
d’Immo Moury en excluant les principaux éléments non cash qui impactent le résultat net.
2025-2026
Graphics
6
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Stratégie et politique d’Immo Moury
Cette stratégie est mise en œuvre,
d’une part, par l’exécution de travaux
de rénovation sur les biens immobiliers
inoccupés et, d’autre part, par l’étude
de dossiers d’investissement en ce qui
concerne l’acquisition, la construction,
la rénovation, l’extension ou, plus
généralement, le développement de
bâtiments.
À court terme, la Société a pour objectif
de remettre en état les immeubles
de placement inoccupés en vue de
trouver rapidement des preneurs et de
maintenir ainsi un taux d’occupation
proche de 100 %.
À long terme, elle entend mettre en
œuvre une stratégie de croissance
prudente qu’elle souhaite traduire par
plusieurs investissements et a pour
objectif d’atteindre une taille critique
suffisante pour améliorer la liquidité
de ses actions ainsi que de diversifier
davantage son portefeuille.
La Société exécute cette stratégie en
concluant des accords :
C avec des exploitants pour acquérir
ou construire des biens qui leur
seront loués;
C avec des promoteurs et
entrepreneurs pour acquérir des
biens en état futur d’achèvement;
C avec des tiers pour réaliser des
opérations qui dépasseraient la
capacité d’investissement de la
Société ou pour bénéficier de
compétences locales ou sectorielles
spécifiques.
La conjoncture économique n’a pas
permis à Immo Moury de croître au
rythme qu’elle avait escompté.
Toutefois, depuis son agrément, la
Société a investi € 33 millions dans
son patrimoine immobilier, ce qui
représente une croissance de 180 %
de sa valeur initiale en 19 ans (malgré
quelques cessions de biens immobiliers
vétustes).
La Société ne détient pas de biens
immobiliers qui représentent plus de
20% du total de ses actifs.
La Société réitère sa volonté d’accroître
la diversification de ses actifs.
Le management est à l’étude de projets
d’investissement et reste attentif à toute
forme d’opportunités qui pourraient se
présenter et qui entrent dans la stratégie
du management.
Les critères d’acquisition ou de
développement suivants résument la
stratégie d’Immo Moury :
C bail de longue durée;
C locataires de qualité;
C possibilité d’acquisition via la reprise
de sociétés immobilières;
C localisations de premier plan du
bien;
C investissements privilégiés entre 5
et 10 millions d’euros sur la base de
bâtiments loués à plus de 75 %;
C bâtiments polyvalents et de qualité;
C terrains à bâtir.
La Société est prête à saisir toute
opportunité d’investissement qui
s’offrirait à elle et qui correspondrait
à ses critères d’acquisition et
développement.
Immo Moury poursuit une stratégie qui consiste à détenir ses immeubles pour
compte propre pour une longue durée, les maintenir en parfait état locatif, y
faire les travaux nécessaires pour les maintenir en parfaite conformité avec la
réglementation existante et y apporter de la valeur ajoutée en les adaptant aux
attentes des locataires et plus généralement de développer son portefeuille
immobilier de manière prudente.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
7
Informations boursières
Au 31 mars 2026, la valeur nette
d’inventaire est égale à €56,58 contre
un cours de bourse de €33,40.
Au 31 mars 2025, la valeur nette
d’inventaire est égale à €54,34 contre
un cours de bourse de €30,60.
ISIN : BE0003893139
Code Euronext : BE0003893139
Marché : EURONEXT BRUXELLES
Type : Actions - Actions ordinaires - Double fixing
Compartiment : C (Small caps)
COURS IMMO MOURY VALEUR NETTE PAR ACTION
IMMOU
LISTED
NYSE
EURONEXT
SEPT. 2008
MARS 2009
SEPT. 2009
MARS 2010
SEPT. 2010
MARS 2011
SEPT. 2011
MARS 2012
SEPT. 2012
MARS 2013
SEPT. 2013
MARS 2014
SEPT. 2014
MARS 2015
SEPT. 2015
MARS 2016
SEPT. 2016
MARS 2017
SEPT. 2017
MARS 2018
SEPT. 2018
MARS 2019
SEPT. 2019
MARS 2020
SEPT. 2020
MARS 2021
SEPT. 2021
MARS 2022
SEPT. 2022
MARS 2023
SEPT. 2023
MARS 2024
SEPT. 2024
SEPT. 2025
MARS 2026
MARS 2025
20
30
40
50
60
70
80
Graphics
8
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Graphics
Rapport de
gestion de
l’administrateur
unique
à
Graphics
10
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
1. Déclaration de gouvernement d’entreprise
ADHÉSION AU CODE
BELGE DE GOUVERNANCE
D’ENTREPRISE
Immo Moury SA applique le Code belge
de Gouvernance d’entreprise publié le
17 mai 2019 (ci-après, le "Code 2020"),
qui constitue son code de référence au
sens de l’article 3:6, §2, 1° du Code des
sociétés et des associations qui peut être
consulté notamment sur le site:
www.corporategovernancecommittee.be.
Le Conseil d’administration déclare
qu’à sa connaissance, la gouvernance
d’entreprise pratiquée par Immo Moury
est conforme aux règles du Code 2020.
La charte de gouvernance d’entreprise
d’Immo Moury a été rédigée par
l’administrateur unique sur base des
recommandations du Code belge de
gouvernance d’entreprise 2020. Cette
Charte qui a été mise à jour pour la
dernière fois le 6 juin 2023 est disponible
sur notre site internet:
www.immomoury.com.
DISPOSITIONS DU CODE
AUXQUELLES LA SOCIÉTÉ
NE S’EST PAS CONFORMÉE
AU COURS DE L’EXERCICE
QUI FAIT L’OBJET DU
PRÉSENT RAPPORT
DURÉE DES MANDATS
DES ADMINISTRATEURS DE
L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
1
Les administrateurs sont nommés pour
six ans conformément à l’article 12
des statuts de l’administrateur unique,
Moury Management, ce qui déroge
au principe 5 point 5.6 du Code 2020,
et sont rééligibles. L’activité de la
société demande en effet la présence
d’administrateurs expérimentés et la
taille et l’organisation de la société
requièrent une grande stabilité au sein
du conseil d’administration.
COMITÉS D’AUDIT, DE
NOMINATION ET DE
RÉMUNÉRATION
2
Selon l’article 7:99, § 3 et 7:100 § 4 du
Code des sociétés et des associations,
la constitution des comités d'audit et de
rémunération n'est pas obligatoire si les
sociétés cotées répondent au moins à
deux des trois critères suivants:
C nombre moyen de salariés inférieur
à 250 personnes;
C total du bilan inférieur ou égal à
43.000.000 euros;
C chiffres d’affaires net annuel inférieur
ou égal à 50.000.000 euros.
Immo Moury répond à deux des trois
critères d’exclusion précités puisque
son total bilantaire est supérieur à
43.000.0000 euros.
Par conséquent, Immo Moury a décidé,
en raison de sa moindre taille et de
l’ampleur de ses activités, de n’instituer
ni un comité d’audit, ni un comité
de rémunération. En conséquence,
le conseil d’administration de
l’administrateur unique cumule ses
compétences et les missions du comité
de rémunération et du comité d’audit.
De plus, pour les mêmes raisons que
celles énoncées ci-dessus, le conseil
d’administration de l’administrateur
unique a décidé également de ne pas
instituer de comité de nomination.
RÉMUNÉRATION DES
ADMINISTRATEURS
EXÉCUTIFS ET DIRIGEANT
EFFECTIFS
3
En raison de l’ampleur de l’activité
de la société et de la structure de
son actionnariat, la rémunération
des administrateurs et des dirigeants
effectifs n’est ni liée à leurs performances
individuelles ni à celles de la société.
La rémunération des administrateurs
non exécutifs et de Monsieur Gilles-
Olivier Moury est uniquement constituée
des jetons de présence au conseil
d’administration. La rémunération de
Christelle Goffin est constituée d’un
package salarial incluant une voiture
de société ainsi que des jetons de
présence.
Les administrateurs non exécutifs
ne perçoivent pas une partie de leur
rémunération sous la forme d’actions
de la société.
PRINCIPALES
CARACTÉRISTIQUES DES
SYSTÈMES DE CONTRÔLE
INTERNE ET DE GESTION
DES RISQUES
L’ORGANISATION DU
CONTRÔLE INTERNE ET DE
LA GESTION DES RISQUES
Compte tenu de la petite taille
d’Immo Moury, du nombre très limité
d’intervenants et de la forte implication
directe et continue des dirigeants
effectifs, l’organisation administrative et
comptable existante est peu complexe
et les canaux de communication très
courts.
1. Dérogation à la disposition 5.6 du Code 2020 2. Dérogation au principe 4 du Code 2020 3. Dérogation aux dispositions 7.7 à 7.9 du Code 2020
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
11
Le contrôle interne en matière
d’information financière et comptable
au sein d’Immo Moury repose sur les
éléments suivants:
C Respect des règles et principes
comptables applicables;
C Communication des informations
financières de la société;
C Reporting semestriel et budget
régulièrement mis à jour;
C La qualité du contrôle interne est
évaluée au fil de l’exercice:
C par la direction effective, qui veille
à la pertinence et à l’efficacité des
systèmes de contrôle interne et de
gestion des risques de la Société
et assure le suivi de l’audit interne
et du contrôle externe effectué par
le commissaire, formule tous avis
et recommandations au conseil
d’administration de l’administrateur
unique dans ces domaines; elle
procède notamment à la revue
des clôtures semestrielles, des
traitements comptables spécifiques,
des litiges et des principaux risques;
C par l’auditeur interne qui est
chargé d’examiner et d’évaluer le
bon fonctionnement, l’efficacité et
l’efficience du contrôle interne ainsi
que des fonctions de compliance et
de gestion des risques;
C par le commissaire dans le
cadre de sa revue des comptes
semestriels et annuels qui formule
des recommandations concernant le
contrôle interne et la tenue des états
financiers.
INFORMATIONS
SUR LES RISQUES
Toute activité comporte, par essence,
des risques. L’objectif d’Immo Moury
est de gérer au mieux ces risques
afin de générer des revenus stables
et récurrents. Les principaux facteurs
de risques auxquels Immo Moury
est confrontée font l’objet d’un suivi
régulier.
Les principaux risques auxquels Immo
Moury est confrontée ainsi que les
réponses mises en place pour contrôler
ces risques sont détaillés ci-dessous :
LE MARCHÉ
Risque économique
Description du risque
Immo Moury SA est exposée au risque
de chômage immobilier en fonction de
l’offre et de la demande sur le marché
immobilier. Ce risque est étroitement
lié à la diversification commerciale,
géographique et sectorielle.
Réponses pour contrôler le risque
La société limite ce risque en veillant à
maintenir une diversification suffisante :
C des types d’actifs (bureaux, semi-
industriels, commerces, résidentiels,
titres de SIR et FIIS);
C du type de locataire (public, privé);
C de la localisation géographique des
biens.
LE PATRIMOINE IMMOBILIER
D’IMMO MOURY
Risque afférent aux revenus
locatifs
Description du risque
La totalité du chiffre d’affaires d’Immo
Moury est constitué des loyers générés
par la location d’une part et par la
perception des dividendes des titres
détenus dans d’autres SIR et FIIS d’autre
part. La société est dès lors exposée au
risque de la perte de revenus locatifs
liée au départ de locataires, au risque
de défaillance financière des locataires
ainsi qu’au risque lié à l’évolution de
l’activité des autres SIR dans lesquelles
Immo Moury détient des titres, qui
pourrait générer une diminution des
dividendes. La diminution du taux
d’occupation des immeubles, le défaut
de paiement de loyers et la baisse des
dividendes perçus sont susceptibles
d’avoir une incidence négative sur
les résultats d’Immo Moury. De plus,
en cas de départ de locataire ou de
renouvellement du bail, la vacance ou
le renouvellement à un loyer inférieur
peut affecter les revenus de la société
et sa trésorerie.
Réponses pour contrôler le risque
Concernant la défaillance financière
des locataires, des procédures de suivi
de paiement rigoureuses sont mises en
place.
Les immeubles amenant de manière
récurrente des locataires avec une
situation financière non solide sont
identifiés et analysés en termes de
rentabilité pour décider s’il est opportun
de les maintenir en portefeuille ou si il
est préférable de les mettre en vente afin
d’investir dans des biens immobiliers
plus rentables.
Au 31 mars 2026, le taux d’occupation
s’élève à 93,07 % contre 98,73 % au 31
mars 2025. Le montant des créances
douteuses s’élève à € 45 milliers à
l’actif de bilan. Il y a eu de réductions
de valeurs actées au cours de l’exercice
pour un montant de €47 milliers alors
que les reprises de réductions de valeurs
enregistrées au cours de l’exercice
se sont élevées à € 18 milliers. Des
gratuités locatives ont été accordées en
début de bail pour un montant de €53
Graphics
12
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
milliers durant l’exercice 2025-2026,
correspondant à 3 mois de loyers pour
un locataire qui a signé un nouveau bail
de 9 ans ferme.
Risque lié à la juste valeur
des immeubles
Description du risque
Le portefeuille immobilier est évalué
trimestriellement. Cette évaluation des
biens à la hausse ou à la baisse influe
directement sur le résultat net, les fonds
propres et le ratio d’endettement de la
Société.
La Société est également exposée au
risque de surévaluation ou de sous-
évaluation des immeubles par les
experts immobiliers indépendants par
rapport à la réalité du marché.
Réponses pour contrôler le risque
Immo Moury mène une politique
d’entretien constant de son portefeuille
d’immeubles afin de maintenir, voire
d’augmenter, les loyers existants, mais
aussi de faciliter la relocation de ses
actifs immobiliers.
Afin de limiter le risque de
surévaluation ou de sous-évaluation
des immeubles par les experts
immobiliers indépendants, Immo Moury
organise des réunions et visites des
biens immobiliers avec les experts
immobiliers et questionne la pertinence
de l’évaluation réalisée afin de refléter
au plus juste la valeur du portefeuille
immobilier.
Ces mesures n’éliminent cependant pas
complètement le risque de dépréciation
des immeubles.
Risque lié aux titres détenus
dans d’autres SIR
Description du risque
Ce risque concerne l’évolution de
la juste valeur des titres de SIR
en portefeuille qui sont cotées sur
Euronext. L’évolution de la valeur de
marché des titres de SIR en portefeuille
est disponible respectivement sur les
sites internet officiels de ces SIR et
sur des sites boursiers. La variation
du portefeuille a une incidence sur le
résultat global, sur les fonds propres et
sur le ratio d‘endettement de la Société.
Réponses pour contrôler le risque
Afin de limiter ce risque Immo
Moury détient des titres d’autres SIR
(Aedifica et WDP) dont le rendement
est stable et pour lesquels la liquidité
est suffisante en cas de nécessité de
vente immédiate. Ces titres assurent
également une diversification du risque
vu le grand nombre de biens gérés par
ces sociétés.
Au 31 mars 2026, une variation négative
de 10 % de la juste valeur des titres
de SIR aurait un impact de € -246
milliers sur les fonds propres, de 0,25
% sur le ratio d’endettement et pas
d’impact sur le résultat net puisque la
variation de juste valeur des titres SIR
est enregistrée au niveau des autres
éléments du résultat global.
Risque de sinistre et de dégradation
Description du risque
La Société est exposée au risque de
devoir supporter les conséquences
financières liées à la survenance
d’un sinistre majeur, au risque de
dépréciation de ses immeubles à
la suite de l’usure résultant de leur
utilisation par ses locataires, etc.
Réponses pour contrôler le risque
Ces risques sont couverts par des
assurances dont la valeur totale de
couverture des immeubles est en
concordance avec leur juste valeur.
Le détail des montants assurés par
immeuble ainsi que les primes payées
sont repris dans le rapport immobilier
du présent rapport en page 35.
Risques environnementaux,
sociétaux et de gouvernance (ESG)
Description du risque
Les critères dits "ESG" sont un ensemble
de critères non financiers permettant
d'analyser la dimension socialement
responsable d'une entreprise. Dans le
futur, l'attractivité des immeubles du
patrimoine dépendra notamment de
leur caractère durable (localisation,
performance énergétique, proximité
des moyens de transport…) et de leur
résilience au changement climatique.
Des manquements à ce niveau seront
de nature à freiner les locataires/
exploitants potentiels ou les éventuels
acquéreurs. De plus, les actionnaires et
les institutions financières exigeront de
plus en plus de transparence par rapport
aux ambitions sociétales de la Société.
Réponses pour contrôler le risque
À ce jour, Immo Moury n’a connaissance
d’aucun litige, réclamation ou autre
problème potentiel en matière
environnementale et n’a jamais été
confrontée à des problèmes similaires
par le passé. La Société s'efforce
depuis quelques années à renouveler
son patrimoine grâce à des immeubles
neufs qui respectent les normes les
plus récentes en matière énergétique
et environnementale. Immo Moury est
toujours plus attentive à son empreinte
carbone et a déménagé son siège
social dans un bâtiment basse énergie
muni de panneaux solaires en façade
et toiture. Elle commence également
à analyser les pistes d'amélioration
possibles par rapport à son patrimoine
existant.
Risques liés à la concentration
du patrimoine immobilier
Description du risque
Afin d’assurer une répartition adéquate
des risques, le patrimoine immobilier de
la Société doit être diversifié tant au ni-
veau sectoriel que géographique.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
13
De plus, conformément à l’article 30 de
la loi du 12 mai 2014, aucune opération
effectuée par la société réglementée
publique ne peut avoir pour effet que
plus de 20 % de ses actifs consolidés
ne soient placés dans des biens immo-
biliers qui forment un seul ensemble
d'actifs.
La FSMA peut, aux conditions fixées par
elle, accorder une dérogation aux limites
ci-dessus, pour une période de 2 ans au
maximum, à compter de la date d'agré-
ment, ou lorsque la SIRP établit qu'une
telle dérogation est dans l'intérêt de ses
actionnaires, ou lorsque la SIRP établit
qu'une telle dérogation est justifiée sur
la base des caractéristiques spécifiques
du placement, et notamment de l'am-
pleur et de la nature de celui-ci.
Cette dérogation ainsi que ses éven-
tuelles conditions doivent être détail-
lées dans le prospectus et les rapports
financiers annuels ou semestriels éta-
blis jusqu'au moment où la dérogation
devient sans objet. Les dérogations ci-
dessus ne peuvent être accordées par
la FSMA si le taux d'endettement conso-
lidé de la SIRP et de ses sociétés du pé-
rimètre dépasse 33 % des actifs conso-
lidés, sous déduction des instruments
de couverture autorisés, au moment de
l'acquisition ou de la cession concer-
née. Les dérogations sont retirées par
la FSMA dans le cas où le taux d'endet-
tement consolidé de la SIRP et de ses
sociétés du périmètre dépasse 33 %
des actifs consolidés à un quelconque
moment de la période de dérogation.
La limite de 20 % ne s'applique pas aux
biens immobiliers ou actifs couverts par
un engagement à long terme d'un État
membre de l'Espace économique euro-
péen qui a la qualité de locataire ou uti-
lisateur des biens concernés.
Réponses pour contrôler le risque
Toutes les opportunités d'investisse-
ment sont analysées afin d'identifier si
elles dépasseraient la limite pruden-
tielle, l’objectif étant d’augmenter pro-
gressivement le portefeuille immobilier
de la société. Il est à noter qu'au 31 mars
2026, Immo Moury n’a aucun immeuble
dans son portefeuille, qui dépasse 20 %
du total de ce portefeuille
LES RISQUES FINANCIERS
Risque d’inflation et de déflation
Description du risque
L'inflation ou la déflation consistent en un
risque exogène car relevant d’influences
externes majeures étroitement corrélées
au contexte économique, mais aussi
aux politiques des banques centrales.
L’évolution (inflationniste ou déflationniste)
peut impacter le résultat net de la Société
et sa valeur patrimoniale ainsi que
l’environnement socio-économique de la
société.
Les baux d’Immo Moury prévoient des
clauses d’indexation des loyers liées à
l’évolution de l’indice santé. De ce fait,
la Société est exposée à un risque de
déflation sur ses revenus. Par ailleurs,
Immo Moury est également exposée au
risque que les coûts auxquels elle doit
faire face soient indexés sur une base
qui évolue plus rapidement que l’indice-
santé.
Réponses pour contrôler le risque
Les loyers ou redevances sont indexés
à la date anniversaire du contrat en
fonction de l’évolution de l’indice
santé ou de l’indice des prix à la
consommation.
Les contrats de location significatifs et
récents incluent une clause limitant les
effets négatifs pour la Société d’une
variation négative des index précités.
De plus, en cas d’inflation ou de
déflation, les coûts et les revenus sont
impactés, ce qui limite l’impact global
sur le résultat net de la Société.
Risque de financement et de taux
d’intérêt
Description du risque
Immo Moury se finançant majoritaire-
ment au travers d’emprunts bancaires
contractés à taux flottant, elle est
confrontée à un risque financier
potentiel, lié à la fluctuation des taux
Euribor court terme.
En conséquence, une hausse des
taux d’intérêts court terme aura un
impact sur les charges financières qui
en découlent, augmentant le coût de
financement de la Société à plus ou
moins long terme. Ceci aura un effet
négatif sur la valeur de l’actif net et sur
le résultat de chacune des périodes
successivement impactées par cette
majoration des taux court terme.
Réponses pour contrôler le risque
Au 31 mars 2026, le ratio d’endettement
tel défini par l’AR du 13 juillet 2014
s’élève à 47,91 %. Pour limiter le risque
sur la volatilité du taux d’intérêt, Immo
Moury a contracté trois couvertures de
taux d’intérêt à un taux IRS plus marge:
C de 2,05 % pour un montant de €1,6
millions à échéance mars 2036;
C de 1,32 % pour un montant de €10
millions à échéance septembre
2031;
C de 1,61 % pour un montant de €2
millions à échéance mars 2032;
De plus, une analyse régulière est
réalisée afin d’évaluer s’il est opportun
de signer d’autre contrat de couverture
de taux pour le montant de ligne de
crédit utilisé à taux flottant, qui s’élève à
€7,8 millions au 31 mars 2026.
Graphics
14
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Risques liés aux contreparties
bancaires
Description du risque
La Société est confrontée au risque
d’insolvabilité de ses partenaires
financiers, ce qui pourrait avoir impact
sur les emprunts bancaires, instruments
de couverture et toutes autres facilités
de crédit établies avec ceux-ci.
Réponses pour contrôler le risque
Immo Moury fait appel à différentes
banques de référence pour assurer
une certaine diversification et limiter le
risque de défaillance d’une institution
financière. Immo Moury adopte
une politique financière prudente
surveillée régulièrement par le Conseil
d’administration.
Risques liés à la hausse du
précompte mobilier sur dividende
Description du risque
La Société détient des actions dans
d’autres sociétés immobilières
réglementées. Comme le statut fiscal
d’Immo Moury ne lui permet pas de
récupérer le précompte mobilier retenu
à la source sur le dividende payé, une
hausse de taux du précompte mobilier
diminue le rendement net obtenu sur les
actions.
Réponses pour contrôler le risque
La société limite ce risque en veillant à
maintenir une diversification suffisante
de ses actifs: entre les immeubles et
titres de SIR et FIIS. De plus, Immo
Moury analyse périodiquement
le rendement net des actions en
portefeuille (déduction faite du
précompte mobilier) et le compare avec
le rendement obtenu sur les immeubles.
Ceci permet de juger s’il est opportun
de maintenir les actions en portefeuille
ou s’il est préférable d’investir dans de
nouveaux projets immobiliers identifiés
ou de diminuer l’endettement.
Risque lié à la liquidité des titres
de la Société
Description du risque
La liquidité d’un titre s’apprécie
au travers du volume moyen de
transactions journalières enregistrées
sur une valeur sur une période donnée.
La Société connaît une faible liquidité
de ses actions limitant tant les
opportunités de sorties que d’achats de
ces dernières sur une courte période.
Réponses pour contrôler le risque
Actuellement, la capacité d'endettement
d’Immo Moury permet de concrétiser
les projets de développement sans
faire appel aux marchés financiers. De
plus, la Société continue à construire
une relation de confiance avec ses
actionnaires existants et les institutions
bancaires.
Risque lié à la distribution
du dividende selon l’article 7:212
du CSA (Code des sociétés et des
associations)
Description du risque
La condition essentielle qui gouverne
toute distribution de dividendes aux
actionnaires est énoncée à l’article
7:212 du Code des sociétés et des
associations de telle sorte qu’une telle
distribution ne peut avoir pour effet
de réduire l’actif net de la Société, tel
qu’il résulte des comptes annuels, en
dessous du capital et des réserves
indisponibles. En termes de sanction, sur
le plan civil, l’article 7:214 du code des
sociétés et des associations stipule que
toute distribution faite en contravention
des articles 7:212 du code des sociétés
et des associations doit être restituée
par le bénéficiaire de ladite distribution
si la Société prouve qu’il connaissait
l’irrégularité des distributions faites ou
ne pouvait l’ignorer compte tenu des
circonstances.
Réponses pour contrôler le risque
La société est contrainte par le cadre
juridique dans lequel elle évolue
de distribuer 80 % du résultat (AR
13/07/2014 Art.13 §1
er
). Toutefois, il est
à noter que l’obligation de distribution
est subordonnée au respect de l’article
7:212 du Code des sociétés et des
associations.
Le Conseil d’administration d’Immo
Moury veille à ce que les conditions
strictes prévues par le Code des sociétés
et des associations soient respectées
quel que soit le cas de figure.
LA RÉGLEMENTATION
EN VIGUEUR
Risque lié à l’évolution
de la réglementation
Description du risque
La Société est exposée au risque
de non-respect de réglementations
de plus en plus nombreuses et
complexes et en constante évolution,
ainsi qu’à la possible évolution de leur
interprétation ou de leur application par
les administrations ou par les tribunaux,
notamment en matière fiscale,
environnementale et d’urbanisme.
Le non-respect de la réglementation
expose la Société à des risques de
mise en cause de sa responsabilité,
de condamnations, de sanctions
civiles, pénales ou administratives,
ainsi qu’au risque de non-obtention ou
de non-renouvellement de permis. De
telles sanctions pourraient influencer
négativement l’activité de la Société et
sa rentabilité.
Réponses pour contrôler le risque
La Société respecte les réglementations
en vigueur et anticipe l’évolution de la
législation. La Société dispose d’une
juriste en interne licenciée en notariat
et peut faire appel à des consultants
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
15
externes qui ont les compétences
nécessaires pour veiller au respect des
réglementations en vigueur.
Risque de diminution du free float
Description du risque
Conformément à l’article 22 de la loi du
22 mai 2014 relative aux sociétés immo-
bilières réglementées, les promoteurs de
la Société doivent veiller à ce qu’au moins
30 % des titres conférant le droit de vote
d’Immo Moury soient aux mains du public
de manière continue et permanente.
Réponses pour contrôler le risque
Le promoteur ainsi que les personnes
agissant de concert avec le promoteur
ont été informées du seuil de 30 % de
free float à respecter. Toute acquisition
de titres réalisée par ceux-ci doit
immédiatement être communiquée à
Immo Moury qui vérifie le respect de
l’article 22 de la loi du 22 mai 2014 et
l’envoi de déclaration de transparence
si nécessaire. Au 30 juin 2026, le free
float s’élève à 33,86 %.
LES RISQUES OPÉRATIONNELS
Risque IT / Cybersécurité
Description du risque
Immo Moury est confrontée au risque
de défaillance du système informatique
et de la cybercriminalité pouvant
compromettre l'intégrité et la fiabilité
des données ainsi que la continuité des
activités suite au dysfonctionnement de
processus critiques.
Réponses pour contrôler le risque
La continuité d’activité se définit comme
l’ensemble des mesures permettant, en
cas de crise, d’assurer la permanence
des activités et services essentiels, puis
la reprise planifiée des activités. Elle
couvre à la fois les aspects fonctionnels
et la dimension informatique.
Un plan de continuité d’activité est en
place et est en cours de réévaluation.
Par ailleurs, la Société a souscrit à un
contrat d’assistance et de maintenance
informatique avec un partenaire externe
qui gère également les back-ups
quotidiens sur son serveur localisé à
l’extérieur de la Société.
Situation de conflit d’intérêts
Description du risque
Compte tenu de l’actionnariat de Immo
Moury et de la composition du conseil
d’administration de Moury Management
SA, l’administrateur unique, il peut arriver
que Immo Moury conclue une opération
(notamment, une acquisition d’un bien
immobilier ou la signature d’un contrat
d’entreprise en vue de la construction,
de la rénovation ou de l’extension d’un
immeuble) avec des sociétés liées.
Dans telle situation, il est nécessaire de
vérifier que l’octroi d’un contrat à une
de ces sociétés est ou non de nature
à occasionner un préjudice à la Société
en vertu de la législation en vigueur et
des règles spécifiques établies par la
Société en la matière.
Réponses pour contrôler le risque
Dans de telles situations, Immo Moury
applique strictement les dispositions
légales en matière de conflits d’intérêts
(articles 7:96 et 7:97 du Code des
sociétés et des associations et l’article
37 de la loi du 12 mai 2014 relative aux
SIR) ainsi que la procédure plus stricte
développée spécifiquement dans sa
charte de gouvernance.
Continuité opérationnelle –
Dépendance vis-à-vis des
personnes clés
Description du risque
Actuellement, Immo Moury internalise
la gestion technique, administrative
et comptable de son portefeuille
immobilier. Compte tenu du caractère
réduit de son équipe, la société
est exposée à un certain risque de
désorganisation en cas de départ de
certains membres "clés" de son équipe.
Le départ inattendu de certain membre
de son équipe pourrait avoir un impact
négatif sur son développement.
Réponses pour contrôler le risque
Le travail en équipe et le partage
d'informations sont privilégiés pour
permettre la reprise temporaire du travail
d'une personne en cas d’absence ou le
temps d’un recrutement. De plus, selon
la fonction exercée, des profils sont plus
ou moins aisément disponibles sur le
marché.
Avec la mise à jour du nouveau
progiciel de gestion intégrée Adfinity,
Immo Moury renforce la pérennité
de ses processus internes ainsi que
la transmission de connaissances et
compétences.
Graphics
16
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Comme indiqué dans les statuts, les
463.154 actions représentant le capital
de la SA Immo Moury sont toutes égales
entre elles.
ACTIONS PROPRES
Pour mémoire, lors de l’assemblée
générale extraordinaire du 26 janvier
2023, il a été décidé de renouveler
l’autorisation pour la SA Moury Manage-
ment d’acheter et/ou vendre des titres
propres de la SA Immo Moury.
Au 31 mars 2026, le portefeuille
d’actions propres s’élève à 1.030
actions pour un total de €51 milliers. Il
n’y a eu aucune opération au cours de
l’exercice clôturé au 31 mars 2026.
INFORMATIONS DANS LE CADRE
DE L’ARTICLE 34 DE L’AR DU 14
NOVEMBRE 2007 RELATIF AUX
OBLIGATIONS DES ÉMETTEURS
D’INSTRUMENTS FINANCIERS
ADMIS À LA NÉGOCIATION SUR
UN MARCHÉ RÉGLEMENTÉ
C Les informations reprises ci-après
constituent les explications sur les
éléments susceptibles d’avoir une
incidence en cas d’offre publique
d’acquisition sur les actions d’Immo
Moury SA, tels que visés dans l’article
34 de l’Arrêté Royal du 14 novembre
2007.
C Le capital social s’élève à
€ 22.073.220 et est représenté
par 463.154 actions, entièrement
souscrites et libérées, sans
désignation de valeur nominale.
Il n’existe qu’une seule catégorie
d’actions.
C Il n’y a pas de restrictions légales
ou statutaires quant au transfert des
titres.
C Il n’y a pas de détenteurs de titres
disposant des droits de contrôle
spéciaux.
C Il n’y a pas de système d’actionnariat
du personnel.
C Il n’y a pas de restriction légale ou
statutaire à l’exercice du droit de
vote.
C Comme indiqué lors du communiqué
de presse relatif à la réglementation
en matière de transparence du 21
octobre 2013 (disponible sur notre
internet www.immomoury.com>
déclaration de transparence),
Madame Anne-Christelle et
Monsieur Geoffroy Horion sont
les contrôleurs ultimes d’Immo
Moury SA et y exercent un contrôle
conjoint. En date du 15 octobre
2013, Madame Anne-Christelle
Horion et Monsieur Geoffroy Horion
ont conféré chacun à Monsieur
Georges Moury une option d’achat
ainsi qu’un droit de préemption relatif
respectivement à 123.063 actions
et 123.062 actions d’Immo Moury
SA. La date d’échéance du droit
de préemption est le 15 octobre
2018 avec reconduction tacite
pour des périodes successives
de 5 ans. En date du 7 août 2019,
Monsieur Georges Moury a cédé
les deux options d'achat précitées
à Sari Finance SA. Cette opération
est décrite dans la déclaration de
transparence du 18 décembre 2019.
C Les règles applicables à la
nomination et au remplacement des
membres du Conseil d’administration
de Moury Management SA,
administrateur unique, et à la
INFORMATIONS RELATIVES À LA PUBLICITÉ DES
PARTICIPATIONS IMPORTANTES ET INFORMATIONS RELATIVES
À L’ARTICLE 34 DE L'ARRÊTÉ ROYAL DU 14 NOVEMBRE 2007
STRUCTURE DE L’ACTIONNARIAT
La structure de l’actionnariat à la date de publication du rapport se présente comme suit :
Actionnaires Nombre d’actions Pourcentage
Geoffroy Horion 123.062 26,57 %
Anne-Christelle Horion 123.093 26,58 %
Gilles-Olivier Moury 1 0,00 %
SARI Finance SA 57.340 12,38 %
Moury Management SA 1.000 0,22 %
Moury Construct SA
1
820 0,18 %
Immo Moury (actions propres pour liquidité du titre) 1.030 0,22 %
Public 156.808 33,86 %
TOTAL 463.154 100,00 %
1. Les actions d’Immo Moury SA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22
de Moury Construct.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
17
modification des statuts de Immo
Moury SA sont celles reprises dans la
législation applicable - en particulier
le Code des sociétés et associations
et la loi du 12 mai 2014 - ainsi que
dans les statuts de Immo Moury SA.
Ces statuts ne s’écartent pas des
dispositions légales précitées.
C Conformément au point 2 de
l’article6 des statuts, l’administrateur
unique est autorisé, pour une
période de 5 ans à dater de la date
de publication au Moniteur Belge
du PV de l’assemblée générale
extraordinaire du 26 janvier 2023, à
augmenter en une ou plusieurs fois le
capital à concurrence de maximum
€ 22.073.220. Cette autorisation
est renouvelable. Cette (ces)
augmentation(s) de capital peu(ven)
t être effectuée(s) par apport(s) en
numéraire ou en nature. A la date
du présent rapport, l’administrateur
unique n’a pas encore eu recours à
cette possibilité.
C La société peut acquérir ses propres
actions en vertu décision de l’assem-
blée générale prise en tenant compte
des quorums de présence et de vote
déterminés à l’article 7:154 du Code
des sociétés et des associations,
moyennant communication de l’opé-
ration à la FSMA et conformément
aux dispositions des articles 7:215
et suivants du Code des sociétés et
des associations. Le 26 janvier 2023,
l’assemblée générale extraordinaire
a décidé d’autoriser l’administrateur
unique d’Immo Moury de procéder
pendant une période de 5 ans à dater
de la date de publication au Moniteur
Belge du PV de l’assemblée générale
extraordinaire du 26 janvier 2023, à
l’acquisition d’un maximum de vingt
pourcent (20 % ) des actions, soit
92.630 actions de la société à un prix
unitaire qui ne peut être inférieur à
85 % et supérieur à 115 % du cours
de clôture du jour précédant la date
y compris ceux où interviennent un
fonctionnaire public et en justice, dans le
respect des règles statutaires de celle-
ci et de la réglementation relative aux
sociétés immobilières réglementées.
Il peut conférer à tout mandataire
d’Immo Moury tous pouvoirs spéciaux,
restreints à certains actes ou à une série
d’actes déterminés à l’exclusion de la
gestion journalière et des pouvoirs qui lui
sont réservés par le Code des sociétés
et des associations et la réglementation
SIR. Il fixe également la rémunération
de ces mandataires qui est imputée
sur les frais de fonctionnement de la
société de gérance et peut les révoquer
en tout temps.
L’administrateur unique établit au
nom de la SIR Immo Moury le rapport
semestriel et le rapport annuel dans le
respect des dispositions applicables et,
en particulier, de la réglementation SIR,
ainsi que tout projet de prospectus,
prospectus ou document d'offre
publique des titres de la SIR Immo
Moury. L’administrateur unique désigne
les experts immobiliers conformément
à la réglementation SIR.
REPRÉSENTANT PERMANENT
Conformément à la loi, Moury Manage-
ment SA a désigné un représentant
permanent auprès d’Immo Moury,
chargé au nom et pour compte de
Moury Management SA de mettre
en œuvre les décisions prises par
les organes compétents de Moury
Management SA, c’est-à-dire par
le Conseil d’administration. Le
représentant permanent est Monsieur
Gilles-Olivier Moury, administrateur
délégué à la gestion journalière.
de l’opération. Cette autorisation est
renouvelable.
C Au 31 mars 2026, Immo Moury
détient 1.030 actions propres.
C Il n’y a pas d’accord important
auquel Immo Moury SA est partie
et qui prend effet, est modifié ou
prend fin en cas de changement de
contrôle dans le cadre d’une offre
publique d’achat.
C Il n’y a pas d’accord entre Immo
Moury SA et les membres du
Conseil d’administration de son
Administrateur unique ou de son
personnel prévoyant le paiement
d’indemnités en cas de démission
ou de cessation d’activités à la suite
d’une offre publique d’acquisition.
DESCRIPTION DE LA
COMPOSITION ET DU MODE DE
FONCTIONNEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION ET DE SES
COMITÉS
ADMINISTRATEUR UNIQUE
Moury Management SA est l’adminis-
trateur unique d’Immo Moury SA.
Moury Management a pour objet
exclusif la gestion de la SIR Immo
Moury et n’exerce aucun autre mandat.
Le mandat de l’administrateur
unique de Moury Management a été
renouvelé lors de l’assemblée générale
extraordinaire d’Immo Moury du 30 juin
2017 pour une durée indéterminée.
L’administrateur unique a le pouvoir
d’accomplir tous les actes nécessaires
ou utiles à la réalisation de l’objet social
de la SIR Immo Moury, à l'exception de
ceux que la loi ou les statuts réservent à
l'assemblée générale et de représenter
la SIR Immo Moury dans tous actes,
Graphics
18
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
CONSEIL D’ADMINISTRATION DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE MOURY MANAGEMENT SA
COMPOSITION DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration doit être composé d’au moins trois administrateurs indépendants. Il doit en outre être composé d’une
majorité d’administrateurs non exécutifs. Enfin, la moitié du Conseil d’administration doit être composée d’administrateurs non liés
aux promoteurs. Les administrateurs sont nommés pour six ans au plus conformément à l’article 12 des statuts de l’administrateur
unique et sont rééligibles.
Moury Management SA, administrateur unique d’Immo Moury SA, est représentée par son Conseil d’administration composé
comme suit au cours de l’exercice clôturé au 31 mars 2026 :
C M. Michel Foret, administrateur
non exécutif indépendant et
président du Conseil d’adminis-
tration depuis le 27 septembre
2019. Monsieur Michel Foret est
Docteur en droit de l’Université de
Liège et gradué en informatique. Il a
notamment exercé les fonctions de
Gouverneur de la Province de Liège
de 2004 à 2015 et de Ministre Wallon
de l'aménagement du Territoire, de
l’Urbanisme et de l’Environnement
de 1999 à 2004. Il est actuellement
président du Fonds Forgeur au sein
de la Fondation Roi Baudouin. Il est
également administrateur du groupe
Vranken-Pommery Monopole SA et
de Vranken-Pommery Benelux. Son
premier mandat comme administra-
teur de Moury Management a débu-
té le 27 septembre 2019 pour une
période de 6 ans et a pris fin lors de
l’assemblée générale ordinaire de
septembre 2025. Son mandat a été
renouvelé pour une période de 6 ans
et prendra fin le 9 septembre 2031.
C M. Gilles-Olivier Moury, admi-
nistrateur exécutif non indé-
pendant et délégué à la gestion
journalière d’Immo Moury. Il est
le représentant permanent de Moury
Management auprès d’Immo Moury.
Monsieur Gilles-Olivier Moury a été
diplômé en sciences de gestion de
l’Université de Liège en 1998. Il a
également participé à un 3e cycle
en immobilier d’entreprise de l’École
de Commerce Solvay et est titu-
laire d’un certificat universitaire en
Normes IAS/ IFRS. Son mandat a
été renouvelé pour une période de
6 ans lors de l’assemblée générale
ordinaire de septembre 2019 et a
pris fin lors de l’assemblée générale
ordinaire de septembre 2025. Son
mandat a été renouvelé pour une
période de 6 ans et prendra fin le 9
septembre 2031.
C Mme Christelle Goffin, adminis-
trateur exécutif non indépendant
et délégué à la gestion journa-
lière d’Immo Moury. Madame
Christelle Goffin est licenciée en
droit et notariat de l’Université de
Liège. Madame Christelle Goffin a
travaillé au sein d’études notariales
pendant 13 ans avant de rejoindre
l’équipe d’Immo Moury en tant que
Nom de
l'administrateur
Fonction de
l’administrateur
Critère
d’indépendance
Période de fonction
pendant l’exercice
Début de
mandat
Fin de
mandat
Nombre d’années
en tant qu’adminis-
trateur indépendant
Composition actuelle du conseil d’administration
M. Michel Foret
Administrateur non exécutif
(Président du Conseil)
Indépendant Tout l'exercice 10/09/26 09/09/31 7
M. Gilles-Olivier Moury
1
Administrateur exécutif Non indépendant Tout l’exercice 10/09/26 09/09/31 Non applicable
Mme Christelle Goffin
2
Administrateur exécutif Non indépendant Tout l'exercice 10/09/26 09/09/31 Non applicable
Mme Danielle Coune Administrateur non exécutif Indépendant Tout l'exercice 10/09/26 09/09/31 7
M. Pierre Gustin Administrateur non exécutif Indépendant Tout l’exercice 14/09/21 14/09/27 5
1. Monsieur Gilles-Olivier Moury est également le représentant permanent de l’administrateur unique Moury Management SA et dirigeant effectif. Monsieur Gilles-Olivier Moury ne perçoit
aucune rémunération au titre de ces fonctions. En effet, les jetons de présence sont l’unique rémunération perçue par Monsieur Gilles-Olivier Moury au cours de l’exercice.
2. Madame Christelle Goffin est également dirigeant effectif. Elle perçoit une rémunération pour cette fonction en plus des jetons de présence du conseil d’administration.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
19
juriste. Son premier mandat comme
administrateur de Moury Manage-
ment a débuté le 27 septembre
2019 pour une période de 6 ans et a
pris fin lors de l’assemblée générale
ordinaire de septembre 2025. Son
mandat a été renouvelé pour une
période de 6 ans et prendra fin le 9
septembre 2031.
C Mme Danielle Coune, adminis-
trateur non exécutif indépen-
dant depuis le 27 septembre
2019. Madame Danielle Coune est
ingénieur civil architecte, diplômée
de l’Université de Liège. Madame
Danielle Coune a été directeur géné-
ral du département infrastructure et
environnement de la Province de
Liège de 1991 à août 2019. Son pre-
mier mandat comme administrateur
de Moury Management a débuté le
27 septembre 2019 pour une pé-
riode de 6 ans et a pris fin lors de
l’assemblée générale ordinaire de
septembre 2025. Son mandat a été
renouvelé pour une période de 6 ans
et prendra fin le 9 septembre 2031.
C M. Pierre Gustin, administrateur
non exécutif indépendant depuis
le 14 septembre 2021. Monsieur
Pierre Gustin est licencié en droit,
diplômé de l’Université de Liège.
Monsieur Pierre Gustin a été direc-
teur entreprises et institutionnels de
Wallonie pour ING de 2007 au 31
janvier 2021, date de sa pension.
Son premier mandat comme admi-
nistrateur de Moury Management a
débuté le 14 septembre 2021 pour
une période de 6 ans et prendra dès
lors fin lors de l’assemblée générale
ordinaire de septembre 2027.
La composition du Conseil
d’administration d’Immo Moury
respecte les exigences de l’art. 7:86 du
Code des sociétés et des associations
à savoir qu’au moins un tiers des
membres du Conseil d’administration
soient de sexe différent de celui des
autres membres.
FONCTIONNEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration détermine
les orientations et les valeurs, la
stratégie et les politiques clés de
la société. Il examine et approuve,
préalablement à leur mise en œuvre,
les opérations significatives de la
société, et notamment ses orientations
stratégiques, les acquisitions et
cessions de participations financières
et d’actifs significatives, susceptibles
de modifier la structure de l’état de la
situation financière. Il décide du niveau
de risque que la société accepte de
prendre.
Le Conseil d’administration vise le
succès à long terme de la société en
assurant le leadership entrepreneurial et
en permettant l’évaluation et la gestion
des risques.
Le Conseil d’administration se réunit
chaque fois que l’intérêt de la société
l’exige, notamment, au moment de
l’établissement des comptes sociaux,
tant annuels que semestriels, de
la préparation des communiqués
de presse ainsi qu’au moment des
décisions stratégiques.
ADMINISTRATEURS
PRÉSENCE/NOMBRE DE SÉANCES
Monsieur Michel Foret 3/3
Monsieur Gilles-Olivier Moury 3/3
Madame Christelle Goffin 3/3
Madame Danielle Coune 3/3
Monsieur Pierre Gustin 3/3
Au cours de l’exercice social écoulé,
le Conseil d’administration de
Moury Management SA s’est réuni
formellement trois fois.
MODE DE PRISE DE DÉCISION
DU CONSEIL D’ADMINISTRATION
Les décisions sont toujours prises
à la majorité des voix émises par
les membres du conseil. En cas
d’égalité de voix, celle du Président est
prépondérante.
Les membres du Conseil
d’administration empêchés d’assister à
une réunion peuvent se faire représenter
par un autre membre du conseil,
conformément aux dispositions légales
et réglementaires en vigueur.
Les lettres, télécopies ou courriers
électroniques donnant le mandat de
vote sont annexés au procès-verbal de
la réunion du conseil à laquelle ils ont
été produits.
Après chaque réunion, les délibérations
sont constatées par des procès-
verbaux signés par le président du
Conseil d’administration et par la
majorité des membres qui ont pris part
à la délibération. Les procès-verbaux
résument les discussions, précisent
les décisions prises et indiquent, le cas
échéant, les réserves émises par les
administrateurs.
à enlever??
Graphics
20
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
COMITÉS
Immo Moury remplit deux des trois
critères d’exclusion énumérés par les
articles 7:99, § 3, et 7:87, §4, du Code
des sociétés et des associations étant:
C nombre moyen de salariés inférieur à
250 personnes
1
;
C total du bilan inférieur ou égal à
43.000.000 euros
2
;
C chiffres d’affaires net annuel inférieur
ou égal à 50.000.000 euros
3
.
Par conséquent, Immo Moury a donc
décidé, en raison de sa moindre taille et
de l’ampleur de ses activités, de n’insti-
tuer ni un comité de rémunération ni un
comité d’audit.
En conséquence, le conseil d’adminis-
tration de l’administrateur unique cu-
mule ses compétences et les missions
du comité de rémunération et du comité
d’audit, à savoir:
C EN MATIÈRE DE RÉMUNÉRATION :
a) Formuler des propositions à l’as-
semblée générale de l’administrateur
unique sur la politique de
rémunération des administrateurs,
des autres dirigeants visés à l'article
3:6, §3, dernier alinéa du Code des
sociétés et des associations, et des
délégués à la gestion journalière et,
s'il y a lieu, sur les propositions qui en
découlent;
b) Formuler des propositions à l’as-
semblée générale de l’Adminis-
trateur unique sur la rémunération
individuelle des administrateurs,
des autres dirigeants visés à l'article
3:6, § 3, dernier alinéa du Code des
sociétés et des associations, et des
délégués à la gestion journalière, y
compris la rémunération variable et
les primes de prestation à long terme,
liées ou non à des actions, octroyées
sous forme d'options sur actions ou
autres instruments financiers, et les
indemnités de départ, et, s'il y a lieu,
sur les propositions qui en découlent;
c) Préparer le rapport de rémunération
qui est inséré par le conseil
d'administration de l’administrateur
unique dans la déclaration visée à
l'article 3:6, § 2 du Code des sociétés
et des associations;
d) Commenter le rapport de rémuné-
ration lors de l'assemblée générale
annuelle des actionnaires.
C EN MATIÈRE D’AUDIT :
a) Suivi du processus d’élaboration de
l’information financière;
b) Suivi de l’efficacité des systèmes
de contrôle interne et des fonctions
de contrôle indépendantes de la
Société;
c) Suivi du contrôle légal des comptes
annuels et des comptes consolidés,
en ce compris le suivi des questions
et recommandations formulées par
le commissaire et le cas échéant par
le réviseur d’entreprises chargé du
contrôle des comptes consolidés;
d) Examen et suivi de l’indépendance
du commissaire et le cas échéant
du réviseur d’entreprises chargé du
contrôle des comptes consolidés,
en particulier pour ce qui
concerne la fourniture de services
complémentaires à la société.
Par ailleurs, en raison de la moindre
taille de la Société et de l’ampleur de ses
activités, le conseil d'administration de
l’administrateur unique a décidé de ne
pas instituer de comité de nomination.
EFFICIENCE DU FONCTION-
NEMENT DU CONSEIL
D’ADMINISTRATION
Le Conseil d’administration répond
d’une évaluation périodique (tous
les 3 ans) de sa propre efficience
en vue d’une amélioration continue
de l’administration de la Société. Le
fonctionnement du Conseil a été évalué
au cours de l'exercice 2024-2025.
Les administrateurs apportent leur
entière collaboration au Conseil
d’administration et éventuellement
à d’autres personnes faisant partie
de la Société ou non, chargées de
l’évaluation des administrateurs
afin de permettre une évaluation
individuelle périodique. Le Président du
Conseil d’administration, et l’exercice
de sa fonction au sein du Conseil
d’administration, font également l’objet
d’une évaluation.
Le cas échéant, le Président du Conseil
d’administration veille à ce que les
nouveaux administrateurs reçoivent
une formation initiale adéquate leur
permettant de contribuer dans les
meilleurs délais aux travaux du Conseil
d’administration.
Les administrateurs mettent à jour
leurs compétences et développent
leur connaissance de la société en
vue de remplir leur rôle dans le Conseil
d’administration. Les ressources
nécessaires au développement et à la
mise à jour de ces connaissances et
compétences sont mises à disposition
par la société.
S’il échet, les administrateurs ont
accès à des conseils professionnels
indépendants aux frais de la Société
concernant des sujets relevant de leurs
compétences, après que le Président
du Conseil d’administration ait donné
son accord sur le budget.
1. Immo Moury a employé 6 salariés durant l’exercice 2025-2026.
2. Le total bilantaire d’Immo Moury s’élève à €48.721 millions au 31 mars 2026.
3. Le chiffre d’affaires d’Immo Moury s’élève à €2.553 millions au 31 mars 2026.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
21
AUTRES INTERVENANTS
COMMISSAIRE
Le commissaire est chargé de la
certification des comptes annuels
d’Immo Moury SA. Il est désigné, pour
une période renouvelable de trois ans
par l’assemblée générale parmi les
membres de l’Institut des Réviseurs
d’Entreprises et doit être agréé par la
FSMA. Sa rémunération est fixée par
l’assemblée générale au moment de sa
désignation.
Le 9 septembre 2025, l’assemblée
générale ordinaire a nommé comme
commissaire la société Deloitte,
Reviseurs d’entreprises, représentée
par Jo Van Baelen, pour un mandat
de 3 ans jusqu’à l’assemblée générale
ordinaire du 5 septembre 2028. Les
émoluments annuels du commissaire
sont fixés à €25.000 hors TVA et hors
indexation pour l’audit des comptes
statutaires.
Lors de l’exercice clôturé au 31
mars 2026, le commissaire n’a pas
perçu d’autres honoraires que ses
émoluments de commissaire.
EXPERT IMMOBILIER
Conformément à l’article 24 de la loi du
12 mai 2014, l’expert évalue à la fin de
chaque exercice comptable l’ensemble
des immeubles de la SIR et de ses
filiales. L’évaluation constitue la valeur
comptable des immeubles reprise dans
l’état de la situation financière. En outre,
à la fin de chacun des trois premiers
trimestres, l’expert actualise l’évaluation
globale effectuée à la fin de l’année
précédente, en fonction de l’évolution
du marché et des caractéristiques
spécifiques des biens concernés.
Au 1
er
janvier 2024, le contrat d’expertise
immobilière a été renouvelé avec la
société Cushman & Wakefield VOF, dont
les bureaux sont établis à 1000 Bruxelles,
avenue des Arts 58 B7. Après chaque
période de 3 ans, le bureau d’expertise
effectue une rotation/changement de
l’évaluateur responsable du dossier.
Pour la période du 1
er
janvier 2024 au
31 décembre 2026, l’évaluateur qui
représente Cushman & Wakefield VOF
pour le dossier Immo Moury est Gregory
Lamarche MRICS, partner Valuation&
Advisory.
En ce qui concerne les honoraires, le
contrat prévoit ceci:
C Les honoraires annuels de l’expert
pour le portefeuille s'élèvent à
€23.150 HTVA pour le portefeuille
au 31 décembre 2024.
C Les honoraires d’évaluation lors
d’acquisitions sont déterminés au
cas par cas avec un minimum de
€1.500 HTVA par bien.
Des évaluations ponctuelles de biens
hors portefeuille peuvent faire l’objet
d’un rapport signé. Si le bien rentre en
portefeuille, le montant des honoraires
trimestriels y afférent sera déduit du
montant facturé pour l’évaluation initiale.
Chaque immeuble à acquérir ou à
céder par Immo Moury (ou par une
société dont elle a le contrôle) est
évalué par l’expert avant que l’opération
n’ait lieu pour autant que la transaction
représente un montant supérieur au
montant le plus faible entre 1 % de l'actif
consolidé ou €2.500.000. En vertu de
la loi du 12 mai 2014, l’opération doit
être effectuée à la valeur déterminée
par l’expert lorsque la contrepartie est
un promoteur de la SIR ou toute société
avec laquelle la SIR ou le promoteur
sont liés ou ont un lien de participation,
ou lorsqu’une des personnes susdites
obtient un quelconque avantage à
l’occasion de l’opération.
La rémunération totale de l’expert
immobilier pour l’exercice clôturé au 31
mars 2026 est de €26 milliers TVAC.
LIQUIDITY PROVIDER
Un contrat de liquidité a été signé avec
KBC Securities afin d’assurer la liquidité
du titre Immo Moury.
SERVICE FINANCIER
À partir du 1
er
avril 2015, le personnel a
été transféré de Moury Management SA
à Immo Moury SA. Le service financier
est sous la direction de Madame Sonia
Laschet, directrice financière.
AUDITEUR INTERNE
La fonction indépendante d’audit
interne est externalisée et est exercée
pour l’exercice 2025-2026 par
Quiévreux Audit Services représenté
par Christophe Quiévreux sous la
supervision de Madame Christelle
Goffin, dirigeant effectif.
GESTIONNAIRE DES RISQUE
La fonction de gestionnaire des risques
est assurée par Madame Sonia Laschet
pour une durée indéterminée. Pour cette
fonction de gestionnaire des risques,
Madame Laschet rapporte à Monsieur
Gilles-Olivier Moury, dirigeant effectif.
COMPLIANCE OFFICER
La fonction indépendante de compliance
officer est assurée par Madame Sonia
Laschet. Le compliance officer dépend
hiérarchiquement du conseil d'adminis-
tration de l’administrateur unique.
RAPPORT DE RÉMUNÉRATION
POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION
RÉMUNÉRATION DE
L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
L’administrateur unique a droit à une
rémunération statutaire fixée dans le
respect de l’article 35 de la loi du 12 mai
2014 relative aux SIR et est remboursé
Graphics
22
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
des frais directement liés à sa mission.
Le mode de rémunération de
l’administrateur unique est indiqué à
l’article 13 des statuts d’Immo Moury.
Il y est prévu que la rémunération
de l’administrateur unique est fixée
annuellement par l’assemblée
générale d’Immo Moury en conformité
avec la réglementation SIR. Durant
l’exercice 2025-2026, la rémunération
de l’administrateur unique, Moury
Management SA, s’est élevée à € 75
milliers. Cette rémunération forfaitaire
couvre les jetons de présence et les
prestations des 5 administrateurs de
Moury Management. Elle n'est pas
déterminée en fonction des résultats
prévisionnels ni des opérations
réalisées par Immo Moury au cours de
l’exercice.
RÉMUNÉRATION DES
ADMINISTRATEURS NON
EXÉCUTIFS DU CONSEIL
D'ADMINISTRATION DE
L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
Le conseil d'administration de l’Admi-
nistrateur unique propose à l’assemblée
générale de l’Administrateur unique les
rémunérations des administrateurs non
exécutifs en leur qualité d’administrateur.
Les administrateurs non exécutifs ne
reçoivent pas de rémunération liée aux
performances, telles que des bonus ou
formules d’intéressement à long terme, ni
d’avantages en nature liés à des plans de
pension.
Les seules rémunérations perçues par
les administrateurs non exécutifs en leur
qualité d’administrateur consistent en des
jetons de présence. Les administrateurs
ne perçoivent donc aucune rémunération
complémentaire pour leur mandat
d’administrateur. Les frais exposés par
les administrateurs dans le cadre de
missions spéciales qui leur seraient
confiées par la société et pour les besoins
de leur fonction sont pris en charge par
la société, sur présentation de justificatifs.
Nom de l'administrateur Fonction de l’administrateur Jetons de présence dûs
M. Michel Foret
Administrateur non exécutif
(Président du Conseil)
€ 4.950
M. Gilles Olivier Moury
1
Administrateur exécutif € 2.475
Mme Christelle Goffin
2
Administrateur exécutif € 2.475
Mme Danielle Coune Administrateur non exécutif € 2.475
M. Pierre Gustin Administrateur non exécutif € 2.475
1. Monsieur Gilles-Olivier est également le représentant permanent de l’administrateur unique Moury Management
SA et dirigeant effectif.
2. Madame Christelle Goffin est également dirigeant effectif.
RÉMUNÉRATION DES ADMINISTRATEURS EXÉCUTIFS ET DU
MANAGEMENT EXÉCUTIF DU CONSEIL D'ADMINISTRATION
DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
Le conseil d'administration de l’Administrateur unique propose à l’assemblée géné-
rale de l’Administrateur unique les rémunérations des administrateurs exécutifs en
leur qualité d’administrateur et des membres du management exécutif.
DÉCLARATION SUR LA POLITIQUE DE RÉMUNÉRATION DU CEO,
DES DIRIGEANTS EFFECTIFS ET DES ADMINISTRATEURS
DE L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
La rémunération des administrateurs non exécutifs et de Monsieur Gilles-Olivier
Moury est uniquement constituée des jetons de présence au conseil d’administration.
En plus des jetons de présence au conseil d'administration, le package salarial de
Madame Christelle Goffin est constituée d'une rémunération de €96 milliers, d'une
voiture de société pour €11 milliers ainsi d’indemnités forfaitaires, d’une prime liée
à la convention collective de travail n°90 (CCT 90) et de chèques repas pour €6
milliers.
La rémunération des administrateurs et des dirigeants effectifs n’est ni liée à leurs
performances individuelles ni à celles de la société (à l'exception de la CCT 90
octroyée à Madame Christelle Goffin liée au taux d'occupation des immeubles). De
plus, ils ne bénéficient d'aucun plan de pension.
Informations sur les actions et les options sur actions
Il n’existe aucun type de paiement fondé sur des actions.
Informations sur les indemnités de départ
Il n’existe aucune disposition contractuelle relative aux indemnités de départ.
Informations sur les droits de recouvrement de la rémunération variable
Il n’existe aucun droit octroyé quant au recouvrement de la rémunération variable
attribuée sur base d’informations financières erronées.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
23
2. Commentaires sur les activités
d'Immo Moury SA
Chiffres-clés statutaires d’Immo Moury SA
(en milliers d’EUR)
31 mars 2026 31 mars 2025
PATRIMOINE
Juste valeur du portefeuille immobilier 41.399 41.387
Juste valeur du portefeuille titres SIR et FIIS 4.863 4.205
Total portefeuille 46.262 45.592
Taux d'occupation des immeubles
1
93,07% 98,73%
Rendement brut annuel des immeubles
2
6,08% 6,98%
Ratio d’endettement
3
47,91% 49,26%
(en milliers d’EUR)
31 mars 2026 31 mars 2025
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Résultat locatif net 2.519 2.885
Résultat immobilier 2.458 2.958
Résultat d’exploitation des immeubles 1.894 2.314
Résultat d’exploitation avant résultat sur portefeuille 1.525 1.925
Résultat sur vente d’immeubles de placement 0 0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -3 -520
Autre résultat sur portefeuille -30 14
Résultat d'exploitation 1.491 1.419
Résultat financier -141 -598
Impôts -56 -57
Résultat net de l’exercice 1.294 764
Autres éléments du résultat global après impôts sur le résultat 575 -41
Résultat global de l'exercice 1.869 723
Résultat net de l’exercice, hors variation de la juste valeur
du portefeuille immobilier et des instruments de couverture
1.129 1.446
1. Le taux d’occupation des immeubles est calculé comme le ratio entre la juste valeur des biens loués à la date de clôture et le total du portefeuille immobilier déduction faite des terrains,
immeubles en construction, des projets de développement et des immeubles détenus en vue de la vente.
2. Le rendement brut annuel des immeubles de placement est calculé comme le rapport entre les loyers perçus au cours de l’exercice (€2.519 milliers) et la juste valeur du portefeuille
immobilier à la date de clôture de cette période (€41.399 milliers). Le rendement brut des titres SIR et FIIS (qui devrait être calculé comme le rapport entre les dividendes concernant
la période considérée et la juste valeur des titres SIR en portefeuille à la date de clôture de cette période) n’est pas présenté car les dividendes perçus ne concernent pas les périodes
présentées ci-dessus (date de clôture différente à celle d’Immo Moury et, dans certains cas, acomptes sur dividende perçus). Les informations concernant les rendements dividendaires
des titres de SIR en portefeuille sont disponibles sur les sites internet des SIR que nous avons en portefeuille. Concernant le rendement dividendaire des titres de la FIIS en portefeuille,
nous nous référons à la note 21 du rapport sur les états financiers.
3. Calculé comme le ratio entre l’endettement défini par l’article 13 §1
er
, alinéa 2,3 et 4 de l’AR du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées et le total du passif. Le détail
du calcul est repris en note 31 du rapport sur les états financiers.
Graphics
24
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
(en milliers d’EUR)
31 mars 2026 31 mars 2025
ÉTAT DE LA SITUATION FINANCIÈRE
Total des actifs non courants 48.236 47.507
Total des actifs courants 485 524
Total des actifs 48.721 48.031
Total des capitaux propres 26.147 25.110
Total des passifs non courants 18.199 18.759
Total des passifs courants 4.375 4.162
Total du passif 48.721 48.031
Commentaires sur les activités d'Immo Moury
Au 31 mars 2026, le portefeuille global
d’Immo Moury SA s’élève à € 46.262
milliers. La juste valeur du portefeuille
en immeubles de placement1 s’élève
à € 41.399 milliers et la juste valeur
des titres de SIR et FIIS en portefeuille
s’élève, à la juste valeur, à € 4.863
milliers.
Le taux d’occupation des immeubles
s’élève à 93,01 % au 31 mars 2026 et le
ratio d’endettement est à 47,91 %.
Actuellement Immo Moury ne s’impose
pas encore formellement des objectifs
énergétiques et environnementaux.
Mais tous ses bâtiments neufs
récents répondent aux techniques de
construction modernes et durables
et aux normes énergétiques les plus
récentes. Pour information, sur les 25
immeubles d’Immo Moury, 7 biens
ont moins de 15 ans et constituent les
principaux immeubles d’Immo Moury.
Leur juste valeur représente 55 % de
la juste valeur totale des immeubles
de placements d’Immo Moury et ils
contribuent pour 54 % du revenu locatif
de l’année 2025-2026.
Immo Moury favorise les investisse-
ments dans de nouveaux bâtiments ou
des bâtiments rénovés en profondeur.
Concernant les petits biens existants
anciens, à l’échéance de leur bail, la
question est posée si le bien reste
stratégique pour Immo Moury ou non.
Si ce n’est pas le cas, Immo Moury
essaye de le vendre. S’il est décidé de
le garder en portefeuille, il sera rénové si
cela est jugé nécessaire.
PATRIMOINE
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
25
BUREAUX
Il s’agit, ici, de la diversification sectorielle du portefeuille total d’Immo Moury (soit immeubles de placement ainsi que titres SIR et
FIIS). Dans les états financiers, les titres SIR et FIIS sont repris dans le poste "Actifs financiers non courants”.
LA DIVERSIFICATION SECTORIELLE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2026 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
1
BUREAUX
37%
COMMERCES
11%
HALLS INDUSTRIELS
18%
RÉSIDENTIELS
23%
TITRES SIR et FIIS
11%
AEDIFICA
2
45%
WAREHOUSE DE PAUW
5%
LEGIAPARK
49%
HALLS
INDUSTRIELS —
COMMERCES —
— RÉSIDENTIELS
WAREHOUSE
DE PAUW —
AEDIFICA
2
LEGIAPARK
— —
—
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
1. La juste valeur du portefeuille d’immeubles de placement est obtenue sur base du rapport d’évaluation préparé par le cabinet Cushman & Wakefield.
2. Immo Moury a échangé ses actions Cofinimmo en actions Aedifica en mars 2026. Par conséquent, la juste valeur au 31 mars 2026 correspond aux titres Aedifica. Par contre, les revenus
perçus durant l'exercice 2025-2026 sont liés aux dividendes de Cofinimmo. Pour de plus amples informations, nous nous référons à la note 21.
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
BUREAUX
BUREAUX
39%
COMMERCES
10%
HALLS INDUSTRIELS
29%
RÉSIDENTIELS
16%
TITRES SIR et FIIS
7%
COFINIMMO
2
92%
WAREHOUSE DE PAUW
8%
LEGIAPARK
0%
HALLS
INDUSTRIELS —
COMMERCES —
— RÉSIDENTIELS
WAREHOUSE
DE PAUW —
COFINIMMO
1
—
Il s’agit, ici, de la diversification sectorielle du revenu lié au portefeuille total d’Immo Moury (soit immeubles de placement ainsi que
titres SIR et FIIS). Dans les états financiers, les revenus des titres SIR et FIIS sont repris dans le poste "Résultat financier”.
—
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
Graphics
26
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
BRESSOUX / JUPILLE
LA DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2026 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
BRUXELLES 1%
LIÈGE 43%
BRESSOUX/JUPILLE 3%
ANGLEUR 0%
HERSTAL 4%
MILMORT 14%
ALLEUR
1%
WAREMME 1%
CHARLEROI 17%
GILLY 3%
COURCELLES 3%
TITRES SIR et FIIS 11%
CHARLEROI
GILLY
COURCELLES
WAREMME
HERSTAL
MILMORT
BRUXELLES
ALLEUR
ANGLEUR
TITRES SIR ET FIIS
— LIÈGE
———
———
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
MILMORT —
ANGLEUR
— TITRES SIR ET FIIS
— LIÈGE
ALLEUR ——
—— COURCELLES
BRESSOUX / —
JUPILLE
GILLY
CHARLEROI
HERSTAL
Graphiques 2025
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
DIVERSIFICATION SECTORIELLE
DIVERSIFICATION COMMERCIALE
DIVERSIFICATION GÉOGRAPHIQUE
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DES REVENUS
LOCATIFS PERÇUS
SUR BASE DE LA JUSTE
VALEUR DU PORTEFEUILLE
LIÈGE 39%
BRESSOUX/JUPILLE 3%
ANGLEUR 1%
MILMORT 16%
ALLEUR 3%
WAREMME 0%
HERSTAL 3%
CHARLEROI 19%
GILLY 4%
COURCELLES 4%
TITRES SIR ET FIIS 7%
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
27
— PUBLIC
— PUBLIC
— TITRES SIR ET FIIS
PRIVÉ —
LA LOCALISATION GÉOGRAPHIQUE DU PORTEFEUILLE SE PRÉSENTE COMME SUIT AU 31 MARS 2026 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
Bruxelles : 1%
Charleroi
Bruxelles
Liège
Charleroi : 17%
Courcelles : 3%
Gilly : 3%
Liège : 43%
Angleur : 0%
Herstal : 4%
Waremme : 1%
Alleur : 1%
Milmort : 14%
Bressoux/Jupille : 3%
Titres de Aedifica : 5%
Titres de Warehouses De Pauw : 1%
Titres de Legiapark : 5% (dont 100% en Province de Liège)
LA DIVERSIFICATION COMMERCIALE DU PORTEFEUILLE SE VENTILE COMME SUIT AU 31 MARS 2026 :
SUR BASE DE LA JUSTE VALEUR DU PORTEFEUILLE
SUR BASE DES REVENUS PERÇUS LIÉS AU PORTEFEUILLE
— TITRES SIR ET FIISPRIVÉ —
PRIVÉ 68%
PUBLIC 21%
TITRES SIR ET FIIS 11%
PRIVÉ 70%
PUBLIC 23%
TITRES SIR ET FIIS 7%
Graphics
28
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL ET SITUATION PATRIMONIALE
Au 31 mars 2026, la juste valeur du
portefeuille d’Immo Moury s’élève
à € 46.262 milliers contre € 45.592
milliers l’an dernier. La juste valeur du
portefeuille d’immeubles de placement
est de €41.399 milliers selon l’expert
immobilier Cushman & Wakefield pour
un taux d’occupation de 93,07 %.
La juste valeur des titres d’autres SIR
dans lesquels Immo Moury SA a investi
s’élève à €2.465 milliers (selon le cours
de bourse au 31 mars 2026) contre
€1.890 milliers au 31 mars 2025. Suite
à l’offre publique d’échange d’Aedifica,
Immo Moury a échangé, en février
2026, ses actions Cofinimmo contre
des actions Aedifica.
La juste valeur des actions souscrites
dans la FIIS en portefeuille au cours de
l’exercice est stable et s’élève à €2.398
milliers contre € 2.315 milliers au 31
mars 2025, soit une augmentation de
4 % due à l’approche de la date de
levée de l’option de juillet 2026.
Les revenus locatifs s’élèvent à €2.553
milliers au 31 mars 2026. Ils sont en
diminution de 11 % suite au départ du
locataire des bureaux situés avenue
des Tilleuls à Liège.
Le résultat d’exploitation des immeubles
s’élève à € 1.894 milliers au 31 mars
2026 contre € 2.314 milliers l’année
précédente, en diminution de 18 %.
Le résultat d’exploitation s’élève à
€ 1.491 milliers au 31 mars 2026 après
comptabilisation des frais généraux
et de la variation de juste valeur des
immeubles.
Le résultat financier correspond à
une charge de € 141 milliers contre
une charge de € 598 milliers l’année
précédente. La nette amélioration du
résultat financier est principalement
due la variation de la juste valeur de
l’instrument de couverture IRS qui
est positive de € 84 milliers suite à
l’augmentation des taux d’intérêt alors
qu’elle était négative de €291 milliers
en 2024- 2025.
L’impôt des sociétés s’élève à € 56
milliers.
En conclusion de ce qui précède, Immo
Moury SA réalise un résultat net de
€1.294 milliers au 31 mars 2026 (contre
€764 milliers au 31 mars 2025).
Les autres éléments du résultat global
(+ €575 milliers) au 31 mars 2026 sont
constitués de la variation positive de la
juste valeur des titres d’autres SIR au
cours de la période.
Le résultat global au 31 mars 2026
s'établit à €1.868 milliers contre €723
milliers l'exercice précédent.
Au 31 mars 2026, le taux d’endettement
s’élève à 47,91 % et le taux d’occupation
à 93,07 %.
L’administrateur unique propose de
verser un dividende de € 1,8000
brut par action (€ 1,2600 net), soit
en diminution de 10 % par rapport à
l’exercice précédent. Ceci correspond
à un rendement dividendaire net de
3,65 % sur base du cours de bourse
moyen de l’action Immo Moury au cours
de l’exercice de €34,48.
Le payout s’établit à €693 milliers alors
que le seuil minimum de distribution
s’élève à € 832 milliers au 31 mars
2026 (comme détaillé au chapitre 3 de
l’Annexe C de l’arrêté royal du 13 juillet
2014 et repris au point 9 du présent
rapport).
En pourcentage, le payout ratio s’élève
à 71,1 % du résultat corrigé selon le
chapitre 3 de l’Annexe C de la loi du
13 juillet 2014 (contre un payout ratio
de 61,8 % pour l’exercice précédent).
Le pay-out est inférieur à 80 % car le
montant affecté à la diminution de la
dette est déduit du résultat corrigé pour
obtenir le seuil minimum de distribution.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
29
4. Prévention des conflits d'intérêts
Aucune opération en conflits d’intérêts visée par les articles 7:96 et 7:97 du code des sociétés et associations et par l’article 37 de
la loi du 12 mai 2014 n'a eu lieu entre le 1
er
avril 2023 et le 31 mars 2026.
ÉCHANGE DES TITRES COFINIMMO EN TITRES AEDIFICA
Aedifica a lancé, fin janvier 2026, une offre publique d’échange sur toutes les actions Cofinimmo dans le but de regrouper les
deux sociétés et de constituer une plateforme immobilière de santé de plus grande taille et financièrement plus robuste. L’offre
permettait aux actionnaires de Cofinimmo de recevoir 1,185 actions Aedifica en échange d’une action Cofinimmo.
Immo Moury a décidé de procéder à l’échange de toutes ses actions Cofinimmo en portefeuille et a reçu 31.796 actions Aedifica
contre remise de 26.833 actions Cofinimmo.
FAILLITE DE IKKS
Par jugement du 2 février 2026, IKKS Belgium, locataire d’un espace commercial au Pot d’Or, a été déclaré en faillite. Le contrat
de bail avec Immo Moury a donc été rompu automatiquement et l’espace commercial est libre d’occupation depuis cette date. La
créance ouverte à la date de la faillite (€41 milliers) a été enregistrée en créances douteuses.
3. Événements significatifs de l’exercice
5. Circonstances susceptibles, d’avoir une influence
notable sur le développement de la société
Aucune circonstance spécifique susceptible d’avoir une influence notable sur le développement de la société n’est connue à ce
jour. Toutefois, nous nous référons à la section 1 du rapport de gestion qui détaille les risques auxquels le groupe doit faire face.
6. Activité en matière de recherche
et développement
Sans objet.
Graphics
30
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
7. Indication relative à l’existence
de succursales
Immo Moury SA ne détient pas de succursale.
8. Proposition d’affectation du résultat
Le Conseil d’administration de l’administrateur unique d’Immo Moury SA proposera à l’Assemblée générale d’approuver les
comptes annuels au 31 mars 2026, d’affecter le résultat tel que présenté dans le tableau ci-dessous et de distribuer un dividende
de €1,80 brut, soit €1,26 net par action.
La proposition d’affectation des résultats établie selon l’AR du 13 juillet 2014 est la suivante:
Le dividende net par action de €1,26 sera payable le 16 octobre 2026, sous réserve de la décision de l’Assemblée générale
ordinaire du 8 septembre 2026.
PRÉCOMPTE MOBILIER
Le taux du précompte mobilier applicable aux dividendes attribués depuis le 1
er
janvier 2017 s’élève à 30 %.
(en milliers d’EUR) 31 mars 2026 31 mars 2025
A. Résultat net 1.294 764
B. Transfert aux/des réserves (-/+) -601 68
1. Transfert à/de la réserve du solde (positif ou négatif) des variations de juste valeur des biens immobiliers (-/+)
- exercice comptable -80 392
5. Transfert à la réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés auxquels
la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (-)
- exercice comptable -84 291
11. Transfert au/du résultat reporté des exercices antérieurs (-/+) -437 -615
C. Rémunération du capital prévue à l'article 13, § 1
er
, al. 1
er
-601 -760
D. Rémunération du capital - autre que C -231 -72
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
31
Selon IFRS 9, Immo Moury a fait le choix de présenter, dans les autres éléments du résultat global, les variations de la juste valeur
des titres des autres SIR sans passer par le résultat net. Par conséquent, les variations de justes valeurs de ces participations ne
sont pas incluses dans le résultat net de l'exercice ni dans l'obligation de distribution. Les dividendes versés par les participations
dans les autres SIR, par contre, sont inclus dans le résultat net et par conséquent dans l'obligation de distribution.
9. Calcul du résultat minimum à distribuer
Résultat corrigé (A)
31 mars 2026 31 mars 2025
Résultat net 1.294 764
+ Amortissements 12 21
+ Réductions de valeur 47 2
- Reprises de réductions de valeur -18 -15
- Reprises de loyers cédés et escomptés 0 0
+/- Autres éléments non monétaires -168 162
+/- Résultat sur vente de biens immobiliers 0 0
+/- Variations de la juste valeur des biens immobiliers 3 520
= Résultat corrigé (A) 1.170 1.454
Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B)
+/- Plus-values et moins-values réalisées
1
sur biens immobiliers durant l’exercice 0 0
- Plus-values réalisées sur biens immobiliers durant l’exercice, exonérées de l’obligation de distribution
sous réserve de leur réinvestissement dans un délai de 4 ans
0 0
+ Plus-values réalisées sur biens immobiliers antérieurement, exonérées de l’obligation de distribution et n’ayant pas été réin-
vesties dans un délai de 4 ans
0 0
= Plus-values nettes sur réalisation de biens immobiliers non exonérées de l’obligation de distribution (B) 0 0
(I) 80 % du résultat corrigé (A) + (B) = 936 1.163
(II) - la diminution nette, au cours de l’exercice, de l’endettement de la société, tel que visé à l’article 13
31 mars 2026 31 mars 2025
Passif 22.574 22.921
- I. Passifs non courants - A Provisions 0 0
- I. Passifs non courants - C. Autres passifs financiers non courants - Instruments de couverture 0 0
- I. Passifs non courants - F. Passifs d’impôts différés 0 0
- II. Passifs courants - A. Provisions 0 0
- II. Passifs courants - C. Autres passifs financiers courants - Instruments de couverture 0 0
- II. Passifs courants - F. Comptes de régularisation -97 -109
(II) Endettement 22.477 22.812
(II) Diminution nette de l’endettement = 335 403
La différence positive entre les montants (I) - (II) 601 760
1. Plus-values et moins-values par rapport à la valeur d’acquisition augmentée des dépenses d’investissement immobilisées
Le calcul repris ci-dessous respecte le schéma de calcul visé à l’article 13 §1
er
de l’arrêté royal du 13 juillet 2014.
Graphics
32
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Au 31 mars 2026, l'actif net après distribution du dividende n’est pas inférieur au capital libéré, ni au capital appelé augmenté de
toutes les réserves indisponibles.
Le dividende de €832 milliers proposé à l'assemblée générale du 8 septembre 2026 est supérieur au minimum imposé par l'article
13 §1 de l'arrêté royal du 13 juillet 2014 qui s’élève à €601 milliers3. Le pourcentage du payout par rapport au résultat corrigé selon
le chapitre 3 de l’Annexe C de la loi du 13 juillet 2014 s’élève à 71,1 %. Il est inférieur à 80 % car le montant affecté à la diminution
de la dette est déduit du résultat corrigé pour obtenir le seuil minimum de distribution.
10. Limitation à la distribution
et réserves indisponibles
La présentation ci-dessous se réfère à l’article 13 § 1
er
de l’arrêté royal du 13 juillet 2014 ainsi qu’à l’article 7 :212 du code des
sociétés et associations.
(en milliers d’EUR)
31 mars 2026 31 mars 2025
Actif net 26.147 25.110
- Distribution de dividendes
1
-832 -832
Actif net après distribution 25.315 24.278
Capital libéré ou, s’il est supérieur, capital appelé (+) 22.073 22.073
Primes d’émission indisponibles en vertu des statuts (+) 0 0
Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers (+)
2
0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS est appliquée (+/-)
0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés
auxquels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)
1.808 1.724
Réserve du solde des écarts de conversion sur actifs et passifs monétaires 0 0
Réserve pour différences de changes liées à la conversion d’activités à l’étranger 0 0
Réserve du solde des variations de juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (+/-)
2
0 0
Réserve pour écarts actuariels des plans de pension à prestations définies (+) 0 0
Réserve des latences fiscales afférentes à des biens immobiliers sis à l’étranger (+) 0 0
Réserve des dividendes reçus destinés au remboursement des dettes financières (+) 0 0
Autres réserves déclarées indisponibles par l’assemblée générale (+) 0 0
Réserve légale (+) 0 0
Fonds propres non distribuables (art. 617 code des sociétés) 23.881 23.797
Marge de distribution 1.434 481
1. Sous réserve de l’approbation par l’Assemblée Générale du 8 septembre 2026.
2. Suite à la recommandation de la FSMA dans sa communication du 2 juillet 2020, la réserve liée à la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente (qui reprend les variations de
juste valeur des autres SIR en portefeuille, càd Cofinimmo et WDP) est comprise dans le poste « Réserve du solde positif des variations de la juste valeur des biens immobiliers ». De
plus, la réserve des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement est maintenant comprise dans la réserve des variations
de la juste valeur des biens immobiliers. La somme de ces réserves n’est reprise dans le tableau ci-dessus que si le solde est positif.
3. Le détail du calcul est repris à la page précédente au point 9. Calcul du résultat minimum à distribuer.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
33
11. Événements postérieurs à la clôture
Le Conseil n’a pas eu connaissance à ce jour d’événements qui seraient survenus après le 31 mars 2026 et qui pourraient avoir
une incidence significative sur la situation financière arrêtée au 31 mars 2026.
12. Perspectives
Sous les réserves d’usage, Immo Moury envisage le futur de manière sereine vu la majorité de ses immeubles loués à long terme,
l’indexation de ses revenus et ses contrats de couverture de taux la protégeant en grande partie contre cette hausse de taux.
Graphics
34
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
35
Rapport
immobilier
à
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
36
1. Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
2. NA : non applicable car il y a un projet en développement pour l'immeuble situé avenue des Tilleuls à Liège.
1. Portefeuille immobilier
SYNTHÈSE DES DONNÉES IMMOBILIÈRES
Immeubles de placement
Date de
construction
ou de rénovation
Surfaces locatives
(en m
2
)
Taux d’occupation
Quote part dans le
portefeuille selon
la juste valeur au
31 mars 2026
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 2022 2.665 100,00% 16,90%
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 2021 1.562 100,00% 10,65%
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 1940 et 1976 769 75,15% 9,93%
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 2022 2.958 100,00% 7,93%
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 2016 1.259 73,42% 7,34%
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 2004 3.003 100,00% 6,22%
Bureau rue des Urbanistes à Liège 1907 1.424 100,00% 5,40%
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 2021 808 100,00% 4,22%
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 1961 3.530 NA
2
3,11%
Hall semi-industriel à Courcelles 2004 2.313 100,00% 2,94%
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
1
Antérieur à 1952 1.870 100,00% 2,79%
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 1975 446 99,78% 1,66%
Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège 2018 187 100,00% 1,62%
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 1965 7.999 48,14% 1,61%
Trois halls semi-industriels à Alleur 1993 1.188 100,00% 1,46%
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 1981 558 88,24% 1,27%
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 1959 1.600 100,00% 0,97%
Résidence Les Terrasses – 1 appartement – Rue Hubert Krains 4-8
à Waremme
2015 118 100,00% 0,65%
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 1953 153 100,00% 0,63%
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 2014 79 100,00% 0,59%
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 1955 166 0,00% 0,57%
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 2008 101 100,00% 0,38%
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 1961 90 100,00% 0,38%
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 1983 81 100,00% 0,25%
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 1956 50 0,00% 0,01%
Total des immeubles de placement 34.977 93,07% 89,49%
Total titres d'autres SIR et de FIIS 10,51%
Total portefeuille global
100%
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
37
Immeubles de placement
Prix d’acquisition
de l’immeuble
hors frais
(en milliers d’EUR)
1
Juste valeur
des immeubles
au 31 mars 2026
Valeur assurée
de l’immeuble
(en milliers EUR)
4
Primes
d’assurances
au 31 mars 2026
(en milliers EUR)
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 9.050 7.820 8.234 7
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 5.250 4.928 3.964 3
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 2.790 4.593 4.916 7
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 4.152 3.670 4.543 6
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 3.077 3.395 3.384 4
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 2.591 2.877 4.345 6
Bureau rue des Urbanistes à Liège 1.845 2.497 3.321 3
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 1.967 1.950 2.045 2
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 3.260 1.440 5.945 5
Hall semi-industriel à Courcelles 1.400 1.358 1.358 2
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
1
917 1.289 2.420 3
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 570 766 419 0
Résidence Cathédrale – 2 appartements – Place Cathédrale à Liège 897 751 1.000 0
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 860 746 2.973 0
Trois halls semi-industriels à Alleur 470 676 942 1
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 420 588 310 0
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 430 451 830 2
Résidence Les Terrasses – 1 appartement – Rue Hubert Krains 4-8
à Waremme
265 303 259 0
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 235 291 340 0
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 80 273 169 0
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 179 262 155 0
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 140 177 259 0
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 140 176 142 0
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 100 117 109 0
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 4 5 23 0
Total des immeubles de placement 41.089 41.399 52.405 51
1. Le prix d’acquisition ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation mineurs réalisés après leur acquisition.
2. La valeur assurée correspond à la valeur assurée pour l’ensemble de l’immeuble multipliée par la quotité du bien dont Immo Moury est propriétaire. Les primes d'assurances sont incluses
dans les charges de co-propriété.
3. Dont les locataires principaux font partie du Groupe Moury.
4. Les valeurs mentionnées sont les valeurs assurées au 31 mars 2026. Ces valeurs correspondent à une valeur de reconstruction.
PRIX D’ACQUISITION ET VALEURS ASSURÉES
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
38
Immeubles de placement
Quote-part de la juste valeur
au 31 mars 2026
dans le total de l'actif
Locataires
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 16,05% Le Forem
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 10,12% Securex
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 9,43%
American Vintage – Zaff Optical
et 6 locataires différents en personne physique
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 7,53% Atima TPIM
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 6,97% 10 locataires différents en personne physique
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 5,91% G-Tec
Bureau rue des Urbanistes à Liège 5,13% Deutsche Bank
Sous-portefeuille
Prix d'acquisition
hors frais
1
Juste valeur
au 31 mars 2026
Estimation de
la valeur locative
au 31 mars 2026
2
Rendement locatif au
31 mars 2026 sur base
des valeurs hors frais
BUREAUX 20.742 18.562 1.049 5,7%
HALLS INDUSTRIELS 9.473 9.327 782 8,4%
COMMERCES 2.930 4.770 258 5,4%
RÉSIDENTIELS 7.944 8.740 430 4,9%
Total 41.089 41.399 2.519 6,1%
CI-DESSOUS SONT REPRIS LES LOCATAIRES DES BIENS IMMOBILIERS
QUI REPRÉSENTENT PLUS DE 5 % DES ACTIFS CONSOLIDÉS AU 31 MARS 2026 :
PROJETS DE DÉVELOPPEMENT ET RÉNOVATIONS PLANIFIÉS POUR LE PROCHAIN EXERCICE
Comme pour l’exercice précédent,
Immo Moury continue à réaliser diverses
rénovations et mises en conformité
dans certains de ses immeubles.
De plus, Immo Moury a obtenu, en
janvier 2022, le permis d’urbanisme
pour transformer l’immeuble de bureaux
situé avenue des Tilleuls 62 à Liège en
résidence d’appartements, projet qui
est actuellement en cours d’analyse.
Différentes options s’offrent à Immo
Moury: soit la réalisation des travaux
pour une mise en location des
appartements ou une vente de ceux-ci,
soit la vente du foncier à un promoteur
ou investisseur.
1. Le prix d’acquisition hors frais ne comprend pas les travaux de rénovation ou de transformation réalisés après acquisition des biens.
2. Selon l'expert indépendant Cushman & Wakefield au 31 mars 2026. Pour les biens résidentiels, comme la valeur locative moyenne n'est pas utilisée pour la valorisation, les valeurs
indiquées représentent les loyers passants.
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
39
SYNTHÈSE DES REVENUS LOCATIFS LIÉS AU PORTEFEUILLE
1
Immeubles de placement
Montant des loyers
annuels perçus
(en milliers EUR)
Garanties bancaires
(en milliers EUR)
Cautionnements
en numéraire
(en milliers EUR)
Bureaux boulevard Devreux 36 à Charleroi 510 0 0
Bureaux Rue de Mons 9 à Liège 347 145 0
Trois commerces et six appartements rue du Pot d’Or à Liège 308 70 7
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80A à Milmort 237 92 0
Résidence Vitra rue Paradis à Liège 125 5 13
Hall semi-industriel, rue des Alouettes 80 à Milmort 201 43 0
Bureau rue des Urbanistes à Liège 161 125 0
Immeuble de 11 appartements, Rue St Lambert à Herstal 94 0 0
Bureaux av. des Tilleuls à Liège 0 0 0
Hall semi-industriel à Courcelles 120 45 0
Bureaux et entrepôts rue du rond-point à Gilly
1
120 46 0
Trois appartements et parking rue Forgeur à Liège 46 4 4
Résidence Cathédrale - 2 appartements - Place Cathédrale à Liège 32 0 5
Deux halls semi-industriels et 3 commerces rue du Gay Village à Jupille 27 8 0
Trois halls semi-industriels à Alleur 73 10 0
Quatre bureaux Rue Féronstrée 23 à Liège 32 5 0
Commerces et appartements rue PJ Carpay à Liège 33 0 11
Résidence Les Terrasses - 1 appartement - Rue Hubert Krains 4-8 à Waremme 13 1 0
Résidence Orban - 1 appartement - Boulevard Frère Orban à Liège 14 2 0
Un appartement Av. J Génicot à Bruxelles 15 0 2
Résidence la Goelette - 1 appartement - Rue Rivageois 1 à Liège 6 0 0
Commerce rue du Sart Tilman à Angleur 20 8 2
Résidence Mahiels - 1 appartement - Avenue Mahiels 9 à Liège 10 1 0
Résidence Albert -1 appartement- Place de la résistance à Liège 9 0 1
Résidence Boitsfort - (1 garage) Place du Parc à Liège 0 0 0
Total des immeubles de placement 2.553 610 45
Titres Cofinimmo 166
Titres WDP 14
Titres Legiapark 0
Total des titres d'autres SIR et FIIS 180
Total portefeuille global 2.733
1. Des informations sur les durées résiduelles des baux sont reprises au point 6 du rapport sur les états financiers.
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
40
Extrait du rapport de l’expert immobilier
Cushman & Wakefield Belgium SA
au niveau de la méthode d’évaluation
suivie au 31 mars 2026 :
MÉTHODE DE CAPITALISATION
Notre valorisation est basée sur la
valeur de marché fictive et non sur le
coût de remplacement. La méthode
d’évaluation utilisée est celle de la
capitalisation du loyer de marché avec
corrections pour tenir compte du loyer
actuel ou de tout élément pouvant venir
influencer la valeur des biens tels que
frais de chômage locatif, etc.
La première démarche consiste à
déterminer les loyers de marché (LM):
nous analysons à quel niveau de prix les
immeubles pourraient être loués demain
dans le marché. Pour déterminer ces
prix, nous nous basons sur nos données
internes, les transactions en cours à
l’heure actuelle dans le marché, tout en
tenant compte des caractéristiques de
la localisation, du site et du bâtiment.
Nous avons fait une distinction entre
les surfaces bureaux, commerciales,
résidentielles et les parkings. Les
valeurs données sont celles du moment,
et ne tiennent donc pas compte d’une
éventuelle augmentation des valeurs
locatives à l’avenir.
La deuxième démarche consiste
à évaluer à quel rendement un
investisseur serait prêt à acheter chacun
de ces biens. Nous obtenons ainsi la
valeur de marché "acte en mains” avant
corrections.
CORRECTIONS POUR LES
BUREAUX ET BIENS INDUSTRIELS
Nous calculons la différence entre le loyer
payé et le LM. Nous actualisons cette
différence sur la période commençant à la
date d’évaluation du bien et finissant à la
prochaine date de possibilité de révision
du loyer. Ces corrections sont négatives
lorsque le locataire paie moins que le LM
et positives lorsqu’il paie plus.
CORRECTIONS POUR LES
PROPRIÉTÉS COMMERCIALES
Si le loyer perçu est supérieur au loyer
de marché, nous capitalisons le LM
tout en tenant compte des cash flow
excédentaires jusqu’à la prochaine
date de rupture possible du bail. Si le
loyer est inférieur au loyer de marché,
nous capitalisons un loyer à mi-chemin
(60 %) entre le loyer perçu et le LM
tout en tenant compte des cash flows
déficitaires jusqu’à prochaine date
de révision du loyer. Notre expérience
du marché nous a démontrée d’une
manière générale qu’il n’était pas
toujours aisé pour un propriétaire
d’obtenir la valeur de marché à la
prochaine révision possible des
loyers et qu’un juge de paix tranchait
généralement à 60 % de la différence.
MÉTHODE UNITAIRE
(PROPRIÉTÉS
RÉSIDENTIELLES)
Dans ce cas nous évaluons le prix au m²
ainsi que le prix pour les emplacements
de parking. Pour déterminer ces prix,
nous nous basons sur nos données
internes, les transactions en cours à
l’heure actuelle dans le marché, tout en
tenant compte des caractéristiques de
la localisation, du site et du bâtiment.
Nous prenons des corrections pour
grosses réparations lorsque celles-ci
sont nécessaires et budgétisées par le
client à moyen terme. Ces corrections
nous sont communiquées par le client
en détail et nous les comparons avec
nos estimations pour ce type de travaux.
Après avoir appliqué ces corrections,
nous obtenons la valeur "acte en mains"
après corrections, de laquelle nous
déduisons les droits d’enregistrement
et les frais de notaire pour obtenir la
valeur "hors frais”.
APPROCHE RÉSIDUELLE
POUR LES PROJETS EN
DÉVELOPPEMENT
Dans le cadre du présent rapport
d’évaluation, nous avons retenu une
approche résiduelle pour le bien sis
Avenue des Tilleuls 62 étant donné qu’il
s’agit d’un immeuble à redévelopper
pour lequel un permis de bâtir a déjà
été octroyé.
Cette approche qui consiste à
déterminer la valeur d’un terrain tenant
compte de la valeur de son potentiel
constructible sous déductions des
coûts divers (constructions, études,
honoraires divers, marge de promotion
et financement).
Cette approche consiste à déterminer la
valeur d'un projet à développer, à partir
de la valeur de sortie estimée ou de la
valeur de vente à terme.
Cette méthode nous permet donc de
déterminer la valeur d’un projet sous
l’hypothèse de pleine propriété. Cette
valeur correspond à la valorisation du
foncier et des actifs immatériels en ce
compris les études et le permis de bâtir.
La première démarche consiste à
déterminer la valeur du projet après
travaux.
Pour ce faire nous nous basons d’une
part sur les informations communiqués
et d’autre part sur notre expérience
et analyse du marché. Nous avons
estimé des prix unitaires moyens en
distinguant les différentes affectations,
en tenant compte de leur situation et de
notre connaissance de marché.
Nous estimons ensuite les coûts de
construction nécessaires à la réalisation
du projet tel que défini par le promoteur
Méthodes d’évaluation
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
41
Durabilité et ESG
Cushman & Wakefield Belgium SA, dont les bureaux sont établis avenue des Arts 56
à 1000 Bruxelles, Belgique;
AGISSANT EN TANT QU’ÉVALUATEUR EXTERNE À LA REQUÊTE DE :
IMMO MOURY SA
RUE DES ANGLAIS 6A
4430 ANS
Extrait du rapport de l’expert immobilier Cushman & Wakefield Belgium SA au niveau
de la conclusion de leur mission au 31 mars 2026 :
2. Conclusions
ou l’architecte. Nous ne sommes
ni architectes ni ingénieurs et les
paramètres appliqués dans les calculs
sont basés sur nos connaissances et
expériences ou fournis par notre client.
Pour déterminer la valeur résiduelle du
projet nous déduisons les coûts de
construction de la valeur de sortie du
projet. De ce montant nous déduisons
également la marge bénéficiaire qu’un
développeur serait en droit d’attendre
compte tenu du risque, du temps
investi et du volume d’investissement,
ainsi que le coût d’opportunité. Cette
correction correspond à l’absence de
rendement sur la valeur résiduelle,
pendant la durée de portage du projet,
sur base d’un rendement susceptible
d’être obtenu pour un investissement
alternatif peu risqué.
Il est important de préciser que les
coûts de construction et les prix de
vente moyens sont implicitement liés.
Une fois tous les frais déduits, on se
retrouve avec la valeur résiduelle du
terrain (y compris les frais d'acquisition)
à la date d'évaluation.
Enfin, nous déduisons les droits
d'enregistrement (en cas de transaction
d'actifs) pour déterminer la valeur
de marché résiduelle (hors frais
d'acquisition).
Extrait du rapport de l’expert immobilier
Cushman & Wakefield Belgium SA
au niveau de la méthode d’évaluation
suivie au 31 mars 2026:
C Le développement durable est un
facteur de plus en plus important
sur le marché immobilier belge. La
Belgique s'est engagée à atteindre
l'objectif de zéro carbone d'ici 2050,
avec une législation déjà en place
afin de réduire les émissions de
CO
2
des bâtiments. Nous pensons
qu'il est probable que d'autres
lois et réglementations seront
introduites dans les années à venir.
Parallèlement, les occupants et les
investisseurs de certains secteurs
sont de plus en plus attentifs aux
aspects de durabilité des bâtiments
qu'ils choisissent d'occuper ou
d'acheter.
C L'existence d'une prime verte pour
les bâtiments les plus durables
fait l'objet d'une observation,
d'une enquête et d'un débat
permanents sur le marché. Des
données de marché appropriées
doivent encore être établies pour
démontrer pleinement si une valeur
supplémentaire peut être attribuée à
ces bâtiments.
C Cependant, il convient de noter
que le marché évolue en raison de
l'attention portée, par les occupants
et les investisseurs, aux références
de durabilité d'une propriété. Nous
nous attendons à ce que la prise
de conscience sur les questions de
durabilité augmente dans tous les
secteurs du marché immobilier.
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
42
Cushman & Wakefield Belgium SA/NV
Registered office: Avenue Marnix/Marnixlaan 23 – 1000 Brussels – TVA BE 0422.118.165
Cette lettre de présentation fait partie intégrante du rapport et ne peut être lue séparément.
E-Mail: gaetan.coppens@cushwake.com
Tél.: +32 499 94 86 58
Nos références: 026-20260331/GC
Immo Moury SA
Rue des Anglais 6A
4430 Ans
Bruxelles, le 01 juin 2026
Concerne: valorisation du portefeuille Immo Moury SA
Chère Madame Laschet,
Nous avons l’honneur de vous remettre, ci-joint, notre rapport concernant l’estimation à la date
du 31 mars 2026 de l’objet repris sous rubrique.
Au regard de notre analyse du marché et des hypothèses faites dans ce rapport, nous évaluons
le bien comme suit:
Valeur de marché hors frais (IAS/IFRS): 41.180.750 EUR
QUARANTE-ET-UN MILLIONS CENT QUATRE-VINGT MILLE SEPT CENT CINQUANTE EUROS
Nous restons à votre disposition pour vous fournir tout élément d’information additionnel et vous
prions d’agréer, chère Madame, l’expression de nos salutations distinguées.
Gaetan Coppens
Associate
Valuation & Advisory
Gregory Lamarche* MRICS
Partner – Head of
Valuation & Advisory
*Andram bv
Pour le compte de:
Cushman & Wakefield Belgium SA
Avenue des Arts 56, 1000 Bruxelles
Tel.: +32 2 514 40 00
www.cushmanwakefield.be
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
43
CONTEXTE GÉNÉRAL
AU 31 MARS 2026
Q1 2026 : UNE STABILITÉ
PERTURBÉE PAR UN CHOC
GÉOPOLITIQUE
Le premier trimestre 2026 a débuté
dans un climat relativement calme
en janvier et février, avant d’être
affecté par la montée des tensions au
Moyen-Orient. La fermeture inattendue
et effective du détroit d’Ormuz a
contribué à une volatilité accrue sur
les marchés mondiaux de l’énergie,
avec une perturbation temporaire de
l’approvisionnement en pétrole exerçant
une pression à la hausse sur les prix du
pétrole et, plus largement, sur les prix
de l’énergie.
Ces évolutions ont eu des
répercussions sur les industries
fortement consommatrices d’énergie
et les marchés connexes, tels que les
plastiques et l’aluminium. Bien que
les implications complètes pour la
croissance économique et l’inflation
restent incertaines, ces événements ont
introduit une volatilité supplémentaire et
de nouveaux facteurs de risque dans le
commerce mondial.
GC | 026-20260331 Immo Moury SA | Portefeuille 2026 Q1 | Page 15
GDP GROWTH (in % of change prev. year)
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
2021 2022 2023 2024 2025 2026 (F) 2027 (F)
Belgium Euro Zone
Source: Moody’s Analyt
ics (baseline scenario - April 2026)
RISQUES DE STAGFLATION
ET DILEMME DE POLITIQUE
MONÉTAIRE
Ce choc géopolitique a ravivé les
inquiétudes liées à une stagflation,
caractérisée par un ralentissement de la
croissance et une inflation élevée. Cela
place la Banque centrale européenne
(BCE) dans une position délicate.
Bien que les taux d’intérêt directeurs
devraient rester inchangés en avril,
d’éventuelles hausses visant à contenir
l’inflation pourraient peser sur une
reprise économique déjà fragile.
En Belgique, le gouvernement
fédéral doit relever le défi de financer
potentiellement de nouvelles mesures
de soutien énergétique tout en évoluant
dans un contexte de ratio dette/PIB
élevé et de taux d’intérêt importants. En
mars, le rendement de l’emprunt d’État
belge à 10 ans a augmenté de plus de
20 points de base pour atteindre 3,51 %,
ce qui pourrait exercer une pression sur
les conditions de financement.
INFLATION RATE (HICP in % of change)
2,2
2,6
0
1
2
3
4
2025 M3 2025 M4 2025 M5 2025 M6 2025 M7 2025 M82025 M9 2025
M10
2025
M11
2025
M12
2026 M1 2026 M2 2026 M3
HICP Belgium HICP Eurozone
Source: Eurostat
L'inflation reste élevée. Le taux d'inflation
harmonisé (IPCH) de la Belgique a été
estimé à 3,6 % en mars, bien au-dessus
de la moyenne de la zone euro de
2,2 %. Les plus f
RÉVISION DES PRÉVISIONS
DE CROISSANCE
Moody’s a revu à la baisse ses
projections de référence pour la
croissance du PIB belge, anticipant
désormais une progression de 0,7 %
en 2026 (contre 1,1 % au trimestre
précédent) et de 1,3 % en 2027
(contre 1,4 %). Ce scénario demeure
relativement modéré, car il repose sur
l’hypothèse que le conflit au Moyen-
Orient sera de courte durée et que les
prix de l’énergie reviendront à leurs
niveaux d’avant-crise d’ici juin.
Bien que le cessez-le-feu de 10
jours récemment annoncé puisse
soutenir cette perspective, la situation
reste incertaine, et une nouvelle
escalade pourrait entraîner une
volatilité économique prolongée ainsi
que des pressions inflationnistes
supplémentaires.
LA DEMANDE DE BUREAUX
RÉGIONAUX RESTE
SUPÉRIEURE À CELLE DE
L’ANNÉE DERNIÈRE AU Q1
2026
L’activité locative au Q1 2026 s’est
établie à 89.400 m² répartis sur 111
transactions, soit un niveau supérieur
à celui de la même période l’année
dernière. Bien que ce chiffre global
soit encourageant, le résultat a été
fortement influencé par un nombre limité
d’opérations importantes réalisées par
des propriétaires-occupants.
Les acquisitions ont représenté 55 %
du volume total, principalement
en raison de deux transactions :
la Régie des Bâtiments a acquis
un actif de 18.000 m² à Mons, et
l’Arteveldehogeschool a acheté le
bâtiment Campus Dok 2 (Dok-Noord)
de 16.000 m² à Gand. En excluant ces
opérations, la demande locative sous-
jacente est restée globalement en ligne
avec celle des trimestres précédents.
Le secteur public a représenté 57 %
du volume total ce trimestre, une
part élevée qui reflète davantage le
calendrier de certaines décisions qu’un
changement structurel. En dehors du
secteur public, l’activité s’est répartie
entre un large éventail d’utilisateurs.
Parmi les transactions notables dans
le secteur privé figurent Allia, qui a pris
1.600 m² au CU Antwerp, et VITO, qui
a signé pour 1.500 m² à l’Arenberg
3. Commentaires de notre expert immobilier
Cushman & Wakefield
sur le marché immobilier actuel
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
44
Community Building à Louvain. IWG a
également été actif ce trimestre, avec
trois transactions distinctes à Anvers,
Gand et Lummen, portant son volume
total à un peu plus de 3 000 m², ce qui
témoigne d’une demande soutenue
pour des espaces de travail flexibles
dans plusieurs villes régionales.
La Flandre a représenté 62 % de la
demande, avec Anvers et Gand comme
marchés les plus dynamiques. La part
de la Wallonie a été supérieure à la
normale, à 38 %, portée par la transaction
de Mons et plusieurs opérations à Liège.
Dans les deux régions, la taille moyenne
des transactions, hors les deux grandes
opérations publiques, s’est établie
autour de 500 m², confirmant que le
marché reste principalement tiré par
des mouvements d’occupants de petite
et moyenne taille.
TAKE-UP VOLUME BY REGION
0
100
200
300
400
500
600
-
50.000
100.000
150.000
200.000
250.000
300.000
350.000
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Flanders Wallonia Total
Source: Cushman & Wakefield
LES LOYERS PRIME
SE MAINTIENNENT SUR
LES MARCHÉS RÉGIONAUX
Les loyers prime de bureaux sur
les marchés régionaux sont restés
globalement stables au Q1 2026,
se situant généralement dans la
fourchette établie de 185 à 200 €/m²/
an. Aucun marché n’a enregistré de
variation structurelle en dehors de
cette fourchette, reflétant un trimestre
relativement calme en termes de
grandes transactions de bureaux de
catégorie A.
Cela étant dit, certaines transactions
individuelles mettent en évidence
une pression haussière sur le haut du
marché, en particulier à Anvers. La
transaction conclue au CU Antwerp l’a
été à un niveau estimé de 210 €/m²/
an, au-dessus de la fourchette prime
actuelle.
Bien qu’une transaction isolée ne
suffise pas à redéfinir le loyer prime, elle
suggère que des niveaux supérieurs
sont atteignables. Si l’activité locative
venait à s’intensifier à Anvers et dans
d’autres marchés clés au cours des
prochains trimestres, une révision à la
hausse de la fourchette prime ne peut
être exclue.
À Liège, les loyers prime sont restés
dans la fourchette de 170 à 185 €/m²/
an observée à la fin de l’année 2025,
plusieurs transactions s’inscrivant
globalement à ces niveaux.
PRIME RENT RANGE REGIONAL (€/SQ M/YEAR)
VACANCY RATE BY CITY
100
120
140
160
180
200
220
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
High Low
3,64%
3,85%
2,44%
1,67%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Antwerp Ghent Liège Namur
Source: Cushman & Wakefield
Source: Cushman & Wakefield
L’ACTIVITÉ D’INVESTISSEMENT
REPREND LÉGÈREMENT, MAIS
RESTE LIMITÉE
Le volume d’investissement au Q1
2026 a atteint 53,7 millions d’euros
à travers quatre transactions, toutes
situées en Flandre. Bien qu’il s’agisse
d’une amélioration modeste par rapport
aux trimestres récents, le marché
demeure restreint et l’activité continue
de dépendre d’un nombre limité de
transactions.
La plus importante opération a été le
rachat d’Ubicenter I à Louvain par ViRiX,
le développeur d’origine du bâtiment,
pour environ 23 millions d’euros. Cet actif
de 27.000 m² a été cédé par Intervest,
marquant une nouvelle cession de la
société après une série d’opérations
similaires en 2025. À Bruges, Miix a
acquis l’ancien Financiecentrum pour
environ 12 millions d’euros auprès de
Regent Invest, le bâtiment étant destiné
à un projet de redéveloppement.
Trois des quatre transactions
présentaient un profil de risque « value-
add », reflétant la préférence persistante
des investisseurs pour des opportunités
de repositionnement plutôt que pour
des actifs core stabilisés. Aucune
transaction n’a été enregistrée en
Wallonie ce trimestre. Dans l’ensemble,
le marché reste animé par un nombre
limité d’acheteurs et de vendeurs, et les
volumes totaux demeurent nettement
inférieurs aux normes historiques.
Les rendements prime des bureaux
régionaux n’ont pas évolué au Q1,
restant à 6,60 % en Flandre et à 7,60 %
en Wallonie. Compte tenu de volumes
de transactions encore limités et d’un
flux d’opérations concentré sur un petit
nombre d’actifs, les signaux de prix sont
insuffisants pour entraîner une variation
des rendements, à la hausse comme à
la baisse.
INVESTMENT VOLUME BY REGION
-
5
10
15
20
25
-
100,0
200,0
300,0
400,0
500,0
600,0
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Flanders Wallonia Total Deals (#) (right axis)
Source: Cushman & Wakefield
PRIME YIELDS BY REGION
6,60%
7,60%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
6,50%
7,00%
7,50%
8,00%
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Flanders Wallonia
Source: Cushman & Wakefield
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
45
PERSPECTIVES
C Les tensions géopolitiques
devraient continuer à alimenter la
volatilité des marchés de l’énergie,
renforçant l’incertitude entourant les
perspectives économiques.
C Les risques de ralentissement de la
croissance combinés à une inflation
persistante demeurent, maintenant
les décisions de politique monétaire
dans un équilibre délicat.
PROPERTY SUBMARKET OCCUPIER GLA (SQ M) DEAL TYPE
Av. Thomas Edison Mons Régie des Bâtiments 18,000 Purchase
Campus Dok 2, Ghent Arteveldehogeschool 16,000 Purchase
CALA Liège Fédération Wallonie-Bruxelles 4,825 Letting
PROPERTY SUBMARKET OCCUPIER GLA (SQ M) DEAL TYPE
Ubicenter I Leuven Intervest / ViRiX 27,000 23
Ex-Financiecentrum Brugge Bruges Regent Invest / Miix 13,000 12
Alpha Campus Zwijndrecht Monument Immo Management / RVM Invest 4,481 9
KEY OCCUPIER TRANSACTIONS Q1 2026
KEY INVESTMENT TRANSACTIONS Q1 2026
STATISTIQUES DE MARCHÉ Q1 2026
"Inventory
(sq m)"
"Availability
(sq m)"
Vacancy
Rate
"2026 Q1
Take-up"
"2025 Full
Take-up"
Under
Construction
(sq m)
"Prime Rent
Range
(€/sq m/year)"
"Average Rent
(€/sq m/year)"
Prime Yield
13402828 1190357 8,88% 32096 340906 553118 370 – 390 209 5,15%
8701316 540305 6,21% 20590 200507 292936 370 – 390 237 5,15%
3355079 125218 3,73% 8611 92888 177578 370 – 390 250 5,15%
2398045 122497 5,11% 9737 50040 115358 320 – 340 272 5,25%
1464563 167883 11,46% 745 21402 - 265 – 290 170 5,80%
865091 110936 12,82% 1497 14071 - 320 – 340 174 5,30%
618538 13772 2,23% - 20142 - 175 – 195 - 6,00%
2375684 266040 11,20% 3943 55052 35000 180 – 200 198 7,35%
2325828 384012 16,51% 7563 86747 146254 175 – 195 131 6,85%
C Les taux d’intérêt de la BCE devraient
rester stables à court terme, bien
que les conditions de financement
puissent demeurer contraignantes
en raison de rendements obligataires
à long terme élevés.
C L’activité locative devrait rester
stable en 2026, soutenue par une
demande continue des utilisateurs.
Celle-ci devrait rester principalement
concentrée sur des transactions de
petite taille.
C Les loyers prime devraient se
maintenir à court terme dans la
fourchette actuelle de 185 à 200 €/
m²/an, avec un potentiel de hausse à
Anvers si de nouvelles transactions
de catégorie A confirment un
nouveau palier.
C L’activité d’investissement devrait
rester sélective au cours des pro-
chains trimestres, avec un nombre
de transactions probablement limité.
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
46
MARCHÉ SEMI-INDUSTRIEL
ET LOGISTIQUE :
L’ACTIVITÉ INDUSTRIELLE
RESTE STABLE MAIS SOUS
PRESSION
L’activité industrielle en Belgique
est restée relativement stable, bien
qu’assez volatile au cours de l’année
2025. L’indice du chiffre d’affaires
industriel (2021 = 100) montre des
fluctuations tout au long de l’année,
avec un léger recul au début de
2026 (indice corrigé des variations
saisonnières à 109,0 en janvier 2026),
ce qui reflète un environnement encore
prudent.
Au niveau européen, la part de
l’industrie manufacturière dans le PIB
est en déclin, passant de 17,4 % au
début des années 2000 à 14,3 % en
2024. En réponse, la Commission
européenne a lancé un nouveau plan
industriel visant à soutenir les secteurs
clés et à limiter ce recul, en mettant
l’accent sur une production « made in
Europe » et le renforcement des chaînes
d’approvisionnement locales.
Des mesures plus concrètes sont
également mises en œuvre, telles que
des quotas d’importation d’acier plus
stricts et des droits de douane plus
élevés sur l’acier non européen, afin
de protéger les producteurs européens
face à des importations moins
coûteuses. Bien que ces initiatives
puissent soutenir le secteur à moyen
terme, l’activité industrielle en Belgique
reste sous pression à court terme.
TURNOVER INDEX INDUSTRY (2021 = 100)
80,0
85,0
90,0
95,0
100,0
105,0
110,0
115,0
120,0
125,0
130,0
2025
M1
2025
M2
2025
M3
2025
M4
2025
M5
2025
M6
2025
M7
2025
M8
2025
M9
2025
M10
2025
M11
2025
M12
2026
M1
Gross Index Seasonally Adjusted Index
Source: Statbel
LA DEMANDE SE MAINTIENT
PAR RAPPORT À L’ANNÉE
DERNIÈRE, PORTÉE PAR LE
SEGMENT SEMI-INDUSTRIEL
La demande placée au Q1 2026 a atteint
environ 362.000 m² répartis sur 225
transactions, un niveau globalement en
ligne avec celui du Q1 2025. L’activité a
toutefois été inégale selon les segments.
La demande en logistique s’est élevée
à environ 72. 000 m², en recul sur un an,
tandis que le segment semi-industriel a
enregistré une performance solide avec
290 000 m².
Dans la logistique, l’une des transactions
majeures concerne Neovia Logistics,
qui a pris à bail 11 420 m² d’entrepôts
et 580 m² de bureaux au sein de Genk
Green Logistics.
Dans le segment semi-industriel, trois
transactions ont dépassé les 10 000 m²,
dont Safran Aero Boosters, qui a acquis
un complexe de près de 19 000 m² dans
la province de Liège. Les opérations
réalisées par des propriétaires-
occupants dans ce segment ont
représenté environ 40 % de la demande
semi-industrielle, soulignant une
demande toujours soutenue de la part
des utilisateurs finaux.
TAKE-UP VOLUME BY SEGMENT (SQ M)
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
-
500.000
1.000.000
1.500.000
2.000.000
2.500.000
3.000.000
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Deals (#)
Surface (sq m)
Logistics Semi-Industrial Total Deals (#) (right axis)
Source: Cushman & Wakefield
LES LOYERS PRIME RESTENT
STABLES APRÈS LA FORTE
HAUSSE DE 2025
Les loyers prime logistiques sont restés
stables au Q1 2026, à la suite de la
hausse observée en 2025. Les niveaux
actuels s’établissent autour de 80 €/m²/
an dans la grande région de Bruxelles,
70 €/m²/an en Flandre et 60 €/m²/an en
Wallonie. Aucun mouvement significatif
des loyers n’est attendu à court terme.
LOGISTICS PRIME RENTS BY REGION (€/SQ M/YEAR)
80
70
60
20
30
40
50
60
70
80
90
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Brussels-Capital Flanders Wallonia
Source: Cushman & Wakefield
LE MARCHÉ DE
L’INVESTISSEMENT DÉMARRE
LENTEMENT EN 2026
L’activité d’investissement est restée
très limitée au Q1 2026, avec un volume
total d’environ 30 millions d’euros
répartis sur quatre transactions. Ce
niveau est nettement inférieur à celui du
début de l’année précédente, qui avait
été marqué par plusieurs opérations
de grande ampleur telles que MG Park
Malinas, le portefeuille Logicor, le site
Renault à Vilvorde et la participation de
Montea dans le centre de distribution
de Skechers à Liège.
Ce trimestre a été principalement
animé par des transactions de taille
plus modeste. Parmi celles-ci figurent
l’acquisition de Sea Gate Logistics Park
I à Ostende par C3 Real Estate Partners,
ainsi que l’ancien site de literie Recor à
Genk, acquis par Heylen Warehouses
en vue d’un redéveloppement à moyen
et long terme.
Le pipeline d’investissement demeure
relativement limité, avec peu de
transactions d’envergure attendues sur
le marché à court terme. Cette situation
ne reflète pas un manque d’appétit
des investisseurs, mais plutôt une offre
restreinte de produits disponibles.
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
47
INVESTMENT VOLUME BY SEGMENT (€)
0
10
20
30
40
50
60
-
200
400
600
800
1.000
1.200
1.400
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Deals (#)
Volume (EUR)
Millions
Logistics Semi-Industrial Total Deals (#) (right axis)
Source: Cushman & Wakefield
LES TAUX DE RENDEMENT
PRIME RESTENT STABLES
Les rendements prime logistiques
sont restés stables autour de 4,90 %
au Q1 2026. Il n’y a actuellement
pas d’incitation claire à une nouvelle
compression des rendements, mais
pas non plus de pression significative
à la hausse. En conséquence, les
rendements prime devraient rester
globalement stables à court terme.
PRIME YIELDS BY SEGMENT
4,90%
6,95%
0,00%
1,00%
2,00%
3,00%
4,00%
5,00%
6,00%
7,00%
8,00%
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Logistics Semi-Industrial
Source: Cushman & Wakefield
PERSPECTIVES
C Les tensions géopolitiques
devraient continuer à alimenter la
volatilité des marchés de l’énergie,
renforçant l’incertitude entourant les
perspectives économiques.
C Les risques de ralentissement de la
croissance combinés à une inflation
persistante demeurent, maintenant
les décisions de politique monétaire
dans un équilibre délicat.
C Les taux d’intérêt de la BCE devraient
rester stables à court terme, bien
que les conditions de financement
puissent demeurer tendues en
raison de rendements obligataires à
long terme élevés.
C Le marché des utilisateurs devrait
rester stable, avec une divergence
persistante entre l’activité logistique
et semi-industrielle, soutenue par
la demande des utilisateurs finaux,
en particulier des propriétaires-
occupants.
C Les niveaux de loyers logistiques
devraient rester stables à court
terme, après la forte croissance
enregistrée en 2025, sans pression
immédiate à la hausse.
C L’activité d’investissement devrait
se redresser progressivement, bien
que dépendante de l’arrivée de
nouveaux produits sur le marché,
tandis que les rendements prime
devraient globalement rester stables
à court terme.
PROPERTY SUBMARKET OCCUPIER GLA (SQ M) DEAL TYPE
Rue Trois Bourdons
27, Welkenraedt
Liège Safran Aero Boosters 18,850 Purchase
Genk Green Logistics Limburg Neovia Logistics 12,000 Letting
Oosterring 14, Genk Limburg Provan 10,730 Letting
PROPERTY SUBMARKET OCCUPIER GLA (SQ M) DEAL TYPE
Sea Gate Logistics I,
Oostende
West Flanders Logistis / C3 REP 10,517 6
Ex Recor Bedding,
Genk
Limburg
Recor Bedding / Heylen
Warehouses
30,000 9
Rue de Herbesthal 3,
Eupen
Liège Private / SCPI Imarea Pierre 8,280 5.6
KEY OCCUPIER TRANSACTIONS Q1 2026
KEY INVESTMENT TRANSACTIONS Q1 2026
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
48
Période Transaction Type Locataire Adresse
Postal
Code
City Surfaces (m²)
2025 Q1 Letting Logistics Mondial Relay Av. du Parc Industriel 213 4041 Milmort 8.127
2025 Q1 Letting Semi-industrial BSM Consulting 1ère avenue 4040 Herstal 700
2025 Q1 Letting Semi-industrial Covalux Rue d'Abhooz 4040 Herstal 640
2025 Q1 Letting Semi-industrial Upgrade Rue des Qautres Arbres 4460 Grâce-Hollogne 1.765
2025 Q2 Letting Semi-industrial Maison Gilson Rue de l'Abbaye 4040 Herstal 1.800
2025 Q3 Letting Semi-industrial Bachelet Group Rue des Gardes Frontières 1 4031 Angleur 1.935
2025 Q3 Letting Semi-industrial Dial Services Rue de l'Avenir 71 4460 Grâce-Hollogne 1.635
2025 Q3 Letting Semi-industrial Jacops Sud Rue des Semailles 30 4400 Flémalle 300
2025 Q3 Letting Semi-industrial TVO Logistics 4ème Avenue 46 4040 Herstal 1.360
2025 Q4 Letting Semi-industrial Amss Management Première Avenue 2 4040 Herstal 560
2025 Q4 Letting Semi-industrial Crepi-Tech Rue des Semailles 35 4400 Flémalle 385
2025 Q4 Letting Semi-industrial DS Theming Première Avenue 22 4040 Herstal 260
2025 Q4 Letting Semi-industrial
La Ressourcerie du Pays
de Liège
Rue du Fourneau 41 4030 Grivegnée 1.330
2025 Q4 Letting Semi-industrial Larko Group Rue de l’Abbaye 8 4040 Herstal 750
2025 Q4 Letting Semi-industrial Refit Construct Première Avenue 65 4040 Herstal 1.000
2026 Q1 Letting Semi-industrial Betsaleel Import Export Rue de la Digue 4 4400 Flémalle 426
2026 Q1 Letting Semi-industrial HPS Construct Rue Deponthière 50 4431 Loncin 1.100
2026 Q1 Letting Semi-industrial Mister Move Avenue du Progrès 21 4430 Ans 102
2026 Q1 Letting Semi-industrial N&A Energy Avenue du Progrès 21 4430 Ans 310
2026 Q1 Letting Semi-industrial Simon Stockage Rue de l’Avenir 65 4460 Grâce-Hollogne 1.400
2026 Q1 Letting Semi-industrial Socatra Rue Porte de Liège 4342 Hognoul 58
2026 Q1 Letting Semi-industrial Sodial Porte de Liège 4340 Awans 337
2026 Q1 Letting Semi-industrial Thinksmart Rue Porte de Liège 4342 Hognoul 265
2026 Q1 Letting Semi-industrial Transvia
Rue de l’Arbre Courte Joie
350
4000 Rocourt 3.361
2026 Q1 Letting Semi-industrial
Urban Express Supply
Chain
Rue de l’Avenir 67 4460 Grâce-Hollogne 700
2026 Q1 Letting Semi-industrial Wallfin Rue Porte de Liège 4342 Hognoul 395
TRANSACTIONS – LOGISTIQUE & SEMI-INDUSTRIEL (LIÈGE Q1 2025 – Q1 2026)
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
49
MARCHÉ DU COMMERCE
DE DÉTAIL
LA CONFIANCE
DES CONSOMMATEURS
S’AFFAIBLIT TANDIS QUE
LES VENTES DE DÉTAIL
RESTENT STABLES
La confiance des consommateurs
a reculé pour atteindre -6 en mars,
après une période de sentiment plus
positif à la fin de 2025 et au début de
2026. Selon l’enquête de la Banque
nationale de Belgique (BNB), les
ménages se montrent plus prudents
quant aux perspectives économiques,
tout en anticipant une hausse des prix
à la consommation et une progression
supplémentaire de l’inflation au cours
des 12 prochains mois.
Dans ce contexte, les ventes de détail en
Belgique (hors carburants) sont restées
globalement stables en février 2026
par rapport à la même période l’année
précédente, tant en volume qu’en valeur.
Dans le détail, les ventes de textiles et
de chaussures (+4,7 % en glissement
annuel) ainsi que le commerce en
ligne (+4,6 % en glissement annuel)
ont affiché une dynamique positive,
tandis que les dépenses en biens
culturels et récréatifs ont diminué (-2,9
% en glissement annuel). Les ventes
de carburants, en volume comme en
valeur, ont enregistré une baisse plus
marquée sur la même période.
SALES VOLUME & CONSUMERS CONFIDENCE
-16
-14
-12
-10
-8
-6
-4
-2
0
2
4
6
-
20
40
60
80
100
120
2025
M2
2025
M3
2025
M4
2025
M5
2025
M6
2025
M7
2025
M8
2025
M9
2025
M10
2025
M11
2025
M12
2026
M1
2026
M2
Retail Sales Volume Index excl. fuel (2021 = 100) (left axis)
Consumers Confidence Indicator (right axis)
Source: National Bank of Belgium (NBB), Statbel
LA DEMANDE RESTE ÉLEVÉE
AVEC UNE DYNAMIQUE
GLOBALEMENT POSITIVE
La demande placée dans le commerce
de détail a atteint 100 300 m² répartis
sur 231 transactions au Q1 2026, soit
une hausse de près de +50 % par
rapport à la même période l’année
précédente. Ce résultat prolonge les
niveaux déjà élevés observés en 2025
et confirme une demande solide de la
part des enseignes.
Tous les segments du commerce de
détail ont enregistré une progression de
la demande, les centres commerciaux
affichant la meilleure performance, en
hausse d’environ +80 % en glissement
annuel.
Cette dynamique a été en partie
soutenue par un nombre limité
de transactions de grande taille,
notamment Zara (3.400 m²) au
Feest- en Cultuurpaleis et Chaussea
(1 700 m²) aux Galeries St Lambert.
Parallèlement, l’activité locative dans
ce segment bénéficie d’une tendance
positive plus large. Les centres
commerciaux continuent d’attirer à la
fois des enseignes internationales telles
que Sephora et des marques cherchant
à étendre leur présence à différents
formats de distribution. Par ailleurs,
plusieurs opérateurs de restauration
et de boissons, traditionnellement
présents en centre-ville, manifestent
un intérêt croissant pour les centres
commerciaux. L’ouverture récente de
Le Pain Quotidien au Woluwe Shopping
constitue un exemple précoce de cette
tendance.
Dans l’ensemble, l’activité locative dans
le commerce de détail reste soutenue,
avec un bon niveau de transactions
dans les différents segments et un
intérêt marqué tant de la part des
enseignes déjà présentes que de
nouveaux entrants potentiels.
TAKE-UP VOLUME BY SEGMENT
0
200
400
600
800
1000
1200
-
100.000
200.000
300.000
400.000
500.000
600.000
700.000
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Deals (#)
Surface (sq m)
High Street Out-of-Town Shopping Centre Total Deals (#) (right axis)
Source: Cushman & Wakeield
DES NIVEAUX DE LOYER
SOLIDES AVEC UN LÉGER
AJUSTEMENT EN PÉRIPHÉRIE
Les loyers prime du commerce de détail
restent globalement stables, soutenus
par une offre limitée de surfaces dans
les emplacements prime, tant en centre-
ville que dans les centres commerciaux.
Cette contrainte d’offre continue de
soutenir les niveaux de loyers, en
particulier pour les emplacements de
catégorie A.
Dans le segment des retail parks et
des zones commerciales en périphérie,
le loyer prime a été légèrement
ajusté à 190 €/m²/an, reflétant des
commercialisations en cours plutôt
qu’un changement fondamental des
conditions de marché. Cela étant dit,
le sentiment sur ce segment reste
relativement positif, avec une demande
des enseignes soutenue pour les sites
les plus dominants.
PRIME RENTS BY SEGMENT (EUR/sq m/year)
1.750
1.300
190
-
50
100
150
200
250
800
900
1.000
1.100
1.200
1.300
1.400
1.500
1.600
1.700
1.800
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
High Street Shopping Centre Out-of-Town (right axis)
Source: Cushman & Wakeield
L’ACTIVITÉ D’INVESTISSEMENT
DÉMARRE SOLIDEMENT
Le volume d’investissement en retail a
atteint 130 millions d’euros répartis sur
18 transactions au Q1 2026. Ce niveau
reste inférieur à celui enregistré au Q1
de l’année précédente, qui avait été
soutenu par des opérations majeures
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
50
telles que le portefeuille Forum Estates
et les sites Metro/Makro. Ce trimestre,
l’activité a été portée par plusieurs
transactions de taille significative
en périphérie, notamment Frunpark
Châtelineau et Shopping Lessines,
ainsi que par de multiples opérations en
centre-ville autour de 5 millions d’euros.
Malgré l’absence de transactions de
très grande envergure, l’appétit des
investisseurs demeure soutenu en ce
début d’année. Bien que les conditions
de financement puissent devenir
plus contraignantes, les perspectives
globales pour 2026 restent positives,
avec un volume d’investissement en
retail toujours attendu autour du seuil
d’un milliard d’euros d’ici la fin de
l’année.
À court terme, plusieurs transactions
de plus grande ampleur sont à
l’étude, notamment Shopping Hydrion
à Arlon et K à Courtrai. Le segment
des artères commerçantes (“high
street”) comprend également certains
portefeuilles suscitant l’intérêt du
marché ; s’ils venaient à être mis en
vente, ils offriraient une indication
précieuse des niveaux de prix actuels.
Les rendements prime du commerce
de détail sont restés stables dans
tous les segments au Q1 2026, sans
mouvement notable observé en ce
début d’année.
.
INVESTMENT VOLUME BY SEGMENT (EUR)
0
20
40
60
80
100
120
140
-
500
1.000
1.500
2.000
2.500
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
Deals (#)
Volume (EUR)
Millions
High Street Out-of-Town Shopping Centre Total Deals (#) (right axis)
Source: Cushman & Wakeield
PRIME YIELDS BY SEGMENT
4,85%
5,90%
6,00%
3,00%
3,50%
4,00%
4,50%
5,00%
5,50%
6,00%
6,50%
2021 2022 2023 2024 2025 2026 Q1 (YTD)
High Street Out-of-Town Shopping Centre
Source: Cushman & Wakeield
PERSPECTIVES
C Les tensions géopolitiques
devraient continuer à alimenter la
volatilité des marchés de l’énergie,
renforçant l’incertitude entourant les
perspectives économiques.
C Les risques de ralentissement de la
croissance combinés à une inflation
persistante demeurent, maintenant
les décisions de politique monétaire
dans un équilibre délicat.
C Les taux d’intérêt de la BCE devraient
rester stables à court terme, bien
que les conditions de financement
puissent demeurer tendues en
raison de rendements obligataires à
long terme élevés.
C Bien que la confiance des
consommateurs se soit affaiblie, les
ventes de détail restent stables, ce
qui devrait continuer à soutenir la
demande des enseignes.
C L’activité locative devrait rester
soutenue, portée par des enseignes
actives, l’expansion continue des
centres commerciaux et l’intérêt de
nouveaux entrants.
C L’activité d’investissement devrait
se renforcer au cours de l’année,
avec un volume attendu autour du
seuil d’un milliard d’euros d’ici la fin
de l’année, même si les conditions
de financement restent un facteur à
surveiller.
PROPERTY SEGMENT OCCUPIER GLA (SQ M) TYPE
Rue Trois Bourdons
27, Welkenraedt
Liège Safran Aero Boosters 18,850 Purchase
Genk Green Logistics Limburg Neovia Logistics 12,000 Letting
Oosterring 14, Genk Limburg Provan 10,730 Letting
PROPERTY SEGMENT SELLER / BUYER GLA (SQ M) PRICE (MEUR)
Frunpark Châtelineau Out-of-Town
De Vlier / Belfius Immo +
family office
18,500 27
Shopping Lessines Out-of-Town Equilis / Private 6,800 14
Grand Sablon 6 High Street Private / Private 250 6
KEY OCCUPIER TRANSACTIONS Q1 2026
KEY INVESTMENT TRANSACTIONS Q1 2026
Graphics
RAPPORT IMMOBILIER
51
Période Transaction Type Adresse Ville Locataire Catégorie Surfaces (m²)
2025 Q1 Letting High street Passage Lemonnier Liège Comptoir de Mathilde
Food & Beverage
- Retail
333
2025 Q1 Letting High street Place du XX Aout 34 Liège RS Daksh Others 350
2025 Q1 Pop-up High street Vinave d'Ile 40 Liège Pop Media Games & Toys 241
2025 Q2 Letting High street Pont d'Ile 55 Liege Pearle Optical 265
2025 Q2 Letting High street
Place de la République Française
27 - 29
Liège Subway
Food & Beverage
- Retail
294
2025 Q3 Pop-up High street Vinave d'Ile 22 Liege It's All About Christmas
Home, Deco
& DIY
1414
2025 Q3 Pop-up High street Rue de la Cathédrale Liège McDonald's Food & Beverage 95
2025 Q4 Letting High street Pont d'Ile 48 Liege Ace & Tate Optical 172
2025 Q4 Letting High street Rue des Dominicains Liège Aliskin Medical 80
2026 Q1 Letting High street Vinave d'Ile 9 Liège Only Fashion 600
2026 Q1 Letting High street République Francaise 27 Liège Tasty Crousty Food & Beverage 300
2026 Q1 Pop-up High street Vinave d'Ile 19 Liege Mc Donald's Food & Beverage 236
2025 Q1 Letting High street Passage Lemonnier Liège Comptoir de Mathilde Food & Beverage 333
LISTING DES TRANSACTIONS - HIGH STREET (LIÈGE Q1 2024- Q1 2025)
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
52
MARCHÉ RÉSIDENTIEL
DES APPARTEMENTS À LIÈGE
Selon les données de Statbel, le
nombre de transactions observé sur
le segment des appartements, au sein
de la commune de Liège, a presque
triplé, en passant de 482 transactions,
en 2024, à 1.313 pour l’année 2025.
Ceci représente donc une hausse de
172% sur un an et une hausse de près
de 50% du nombre de transaction de la
moyenne décennale (884 occurrences).
732
858
831
927
1042
877
974
1108
1013
482
1.313
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Evolution de l'activité 2015 - 2025 (# transactions 4000 Liège)-
Source: Stabel
Un élément important qui permet
d’expliquer, cette hausse importante
concerne la baisse programmée des
droits d’enregistrement en Wallonie,
qui sont passé de 12,5% à 3% pour les
acheteurs-occupants. Cette mesure a
entrainé un report des décisions d’achat
durant l’année 2024 au profit de 2025.
Selon les données statistiques officielles
publiées par Statbel, le prix médian
d’un appartement dans la commune de
Liège au Q4-2025 a connu une hausse
de 12,8% par rapport à la même période
en 2024 et s’affiche désormais autour
de 170.000€ contre 150.700€ un an
plus tôt. La moyenne des prix médians
enregistrés sur cinq ans, pour ce
marché, s’élève à près de 158.940€.
119 €
135 €
133 €
130 €
135 €
141 €
159 €
160 €
155 €
151 €
170 €
100 €
110 €
120 €
130 €
140 €
150 €
160 €
170 €
180 €
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Thousands
Evolution du prix médian - appartements - 000 Liège (2015 - 2025)
Source
: Stabel
Selon le baromètre des notaires, un
appartement neuf, en Wallonie, coûtait
en moyenne 278.500 EUR. (+5,65%
par rapport à 2024). A Bruxelles, le prix
moyen était de 366.429 EUR (+1,55%)
tandis qu’en Flandre celui-ci a augmenté
de 6,08% pour s’établir à 378.807 EUR.
Sur le marché secondaire, le prix moyen
des appartements en région wallonne
s’élevait à 198.267 EUR (+6,07%
par rapport à 2024). À Bruxelles, les
appartements existants affichaient un
prix moyen de 298.208 EUR (+2,81%)
et à 277.428 EUR (+2,30%) en Flandre.
Notons que pour la province de Liège,
le prix moyen des appartements a
augmenté de 12,32% sur 5 ans tandis
que les provinces de Luxembourg et de
Namur ont connu les augmentations les
plus fortes sur la même période, à savoir
+ 25,41% et + 19,09% respectivement.
Graphics
RAPPORT DE GESTION DE L'ADMINISTRATEUR UNIQUE
53
Rapport
sur les états
financiers
1
à
1. Il s’agit des états financiers consolidés et statutaires d’Immo Moury vu qu’Immo Moury ne détient pas de filiale.
Les chiffres indiqués peuvent présenter des différences liées aux arrondis.
Graphics
(en milliers d’EUR)
Annexe 31 mars 2026 31 mars 2025
I Revenus locatifs 5, 6 2.553 2.872
III Charges relatives à la location -34 13
RÉSULTAT LOCATIF NET 2.519 2.885
IV Récupération de charges immobilières loués 0 13
V Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 7 471 524
VII Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 8 -531 -464
VIII Autres recettes et dépenses relatives à la location 0 0
RÉSULTAT IMMOBILIER 2.458 2.958
IX Frais techniques 9 -180 -272
X Frais commerciaux -21 -24
XI Charges et taxes sur immeubles non loués 10 -108 -115
XII Frais de gestion immobilière 11 -229 -206
XIII Autres charges immobilières 12 -26 -27
Charges immobilières -564 -644
RÉSULTAT D’EXPLOITATION DES IMMEUBLES 1.894 2.314
XIV Frais généraux de la Société 13 -395 -392
XV Autres revenus et charges d'exploitation 26 3
RÉSULTAT D’EXPLOITATION AVANT RÉSULTAT SUR PORTEFEUILLE 1.525 1.925
XVI Résultat sur vente d’immeuble de placement 14 0 0
XVIII Variation de la juste valeur des immeubles de placement 15, 19 -3 -520
XIX Autre résultat sur portefeuille -30 14
RÉSULTAT D’EXPLOITATION 1.491 1.419
XX Revenus financiers 16 181 179
XXI Charges d’intérêts nettes 16 -475 -604
XXII Autres charges financières 16 -15 -11
XXIII Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers 16 168 -162
RÉSULTAT FINANCIER -141 -598
XXIV Résultat des participations qui sont comptabilisées selon la méthode de mise en équivalence 0 0
RÉSULTAT AVANT IMPÔTS 1.350 821
XXV Impôts des sociétés 17 -56 -57
XXVI Exit tax 0 0
I RÉSULTAT NET DE L’EXERCICE 1.294 764
II AUTRES ÉLÉMENTS DU RÉSULTAT GLOBAL, APRÈS IMPÔT SUR LE RÉSULTAT
Éléments qui seront reclassés ultérieurement en résultat net : 575 -41
C Variation de la juste valeur des actifs financiers
1
21 575 -41
RÉSULTAT GLOBAL TOTAL, PART DU GROUPE, DE LA PÉRIODE
2
1.868 723
Nombre d’actions de bases et diluée 463.154 463.154
RÉSULTAT GLOBAL DE LA PÉRIODE, PART DU GROUPE, PAR ACTION DE BASE ET DILUÉE
2,3
18 4,03 1,56
État du résultat global
1. Ce poste concerne la variation de juste valeur des participations dans d’autres sociétés immobilières réglementées enregistrée par le biais des autres éléments du résultat global.
2. Au 31 mars 2025 et au 31 mars 2026, il n’y a aucun effet diluant.
3. Calculé sur base de la différence entre le nombre d’actions souscrites ayant droit au dividende (463.154) et le nombre d’actions propres (1.030), soit 462.124 au 31 mars 2025 et 2026.
Il n'y a pas d'intérêts minoritaires.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
54
Graphics
ACTIF (en milliers d’EUR)
Annexe 31 mars 2026 31 mars 2025
I ACTIFS NON COURANTS 48.236 47.507
B Immobilisations incorporelles 0 0
C Immeubles de placement 19 41.399 41.387
D Autres immobilisations corporelles 20 112 127
E Actifs financiers non courants 21 6.724 5.992
II ACTIFS COURANTS 485 524
A Actifs détenus en vue de la vente 0 0
D Créances commerciales 22 287 295
E Créances fiscales et autres actifs courants 23 7 7
F Trésorerie et équivalents de trésorerie 24 164 191
G Comptes de régularisation 25 27 31
TOTAL ACTIF 48.721 48.031
PASSIF (en milliers d’EUR)
Annexe 31 mars 2026 31 mars 2025
CAPITAUX PROPRES 26.147 25.110
A Capital 26 22.067 22.067
C Réserves 2.786 2.279
b Réserves du solde des variations de la juste valeur des biens immobiliers
1
-1.589 -1.197
e
Réserve du solde des variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas appliquée (+/-)
1
1.724 2.015
h Réserve pour actions propres -51 -51
i Réserves du solde des variations de la juste valeur des actifs financiers disponibles à la vente 21 -515 -1.090
n Résultat reporté exercices antérieurs 3.217 2.602
D Résultat net de l’exercice 1.294 764
I PASSIFS NON COURANTS 18.199 18.759
B Dettes financières non courantes 27 18.199 18.759
C Autres passifs financiers non courants 0 0
II PASSIFS COURANTS 4.375 4.162
B Dettes financières courantes 27 3.647 3.446
D Dettes commerciales et autres dettes courantes 28 631 607
F Comptes de régularisation 29 97 109
TOTAL PASSIF 48.721 48.031
État de la situation financière
1. Il s’agit des capitaux propres avant affectation. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l’exercice 2025-2026 seront affectées aux
réserves suite à l’approbation de l’assemblée générale, c’est-à-dire au cours de l’exercice 2026-2027.
ÉTATS FINANCIERS
55
Graphics
(en milliers d’EUR) Annexe 31 mars 2026 31 mars 2025
Résultat net 1.294 764
Amortissements (hors IFRS 16) 13 39 49
Réduction de valeur (reprise -) 22 32 -15
Résultat sur vente immeuble placement 14 0 0
Variation de la juste valeur des immeubles de placement (+/-) 15,19 3 520
Résultat financier à exclure du flux opérationnel
1
16 141 598
Marge brute d’autofinancement 1.689 2.095
Variation du fonds de roulement -22 35
Flux de trésorerie opérationnels nets 1.667 2.130
Acquisition d'immeubles de placement 19 0 0
Investissements sur immeubles de placement (travaux) 19 0 -70
Investissements nets dans des titres de SIR 21 0 0
Acquisitions d'autres actifs financiers 21 0 0
Acquisitions d'immobilisations (in)corporelles 19 0 -3
Cessions d'immeubles de placement 14 0 0
Cessions d’actifs financiers 21 0 0
Flux de trésorerie d'investissement 0 -73
Dividende payé 33 -832 -924
Remboursement des lignes de crédit bancaires 27 -347 -378
Remboursement des dettes de leasing 27 -27 -33
Intérêts reçus et autres produits financiers 16 1 0
Intérêts payés 16 -475 -604
Autres frais financiers 16 -15 -11
Flux de trésorerie de financement -1.695 -1.950
FLUX DE TRÉSORERIE TOTAUX DE LA PÉRIODE -27 107
Trésorerie et équivalents de trésorerie au début de l'exercice 191 84
Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice 24 164 191
FLUX DE TRÉSORERIE - TOTAUX DE LA PÉRIODE -27 107
État des flux de trésorerie
1. Les dividendes reçus des autres SIR et FIIS s'élevant respectivement à € 179 milliers et € 180 milliers lors des exercices 2024-2025 et 2025-2026 sont classés en flux de trésorerie
opérationnelles vu qu'Immo Moury est une société d' investissements dans les actifs immobiliers et équivalents.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
56
Graphics
État de variation des capitaux propres
Capital
Frais d'augmentation
de capital
Réserve du solde des
variations de la juste valeur
des biens immobiliers
1, 2
Réserve du solde des varia-
tions de juste valeur des
instruments de couverture
autorisés auxquels la comp-
tabilité de couverture telle
que définie en IFRS n'est
pas appliqué
1
Réserve pour actions propres
Réserves liées à la rééva-
luation de la juste valeur des
actifs financiers
Résultats reportés
des exercices antérieurs
Résultat net
Total
31 mars 2024 22.073 -5 -727 2.643 -51 -1.049 1.985 442 25.311
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -614 614 -
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas
appliquée
-628 628 -
Variation de la juste valeur de la FIIS 145 -145 -
Affectation du résultat de l'exercice précédent 442 -442 -
Transfert de réserve du solde des variations de la juste valeur des biens
immobiliers vers résultat reporté suite à la vente d’un bien immobilier
- - -
Résultat de la période -
Autres éléments du résultat global
764 764
Variation de la juste valeur des titres SIR -41 -41
Dividendes distribués -924 -924
31 mars 2025 22.073 -5 -1.197 2.015 -51 -1.090 2.600 764 25.110
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -520 520 -
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas
appliquée
-291 291 -
Variation de la juste valeur de la FIIS 128 -128 -
Affectation du résultat de l'exercice précédent 764 -764 -
Transfert de réserve du solde des variations de la juste valeur des biens
immobiliers vers résultat reporté suite à la vente d’un bien immobilier
- - -
Résultat de la période 1.294 1.294
Autres éléments du résultat global
-
Variation de la juste valeur des titres SIR 575 575
Dividendes distribués -832 -832
31 mars 2026 22.073 -5 -1.589 1.724 -51 -515 3.216 1.294 26.147
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -3 3 -
Variations de juste valeur des instruments de couverture autorisés aux-
quels la comptabilité de couverture telle que définie en IFRS n’est pas
appliquée
84 -84 -
Variation de la juste valeur de la FIIS 83 -83
Affectation du résultat de l'exercice précédent 1.294 -1.294 -
Dividendes distribués -832 -832
22.073 -5 -1.509 1.808 -51 -515 3.515 - 25.316
1. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l’exercice 2024-2025 ont été affectées aux réserves suite à l’approbation de l’assemblée
générale du 9 septembre 2025, c’est-à-dire au cours de l’exercice sous revue. Les variations de juste valeur des immeubles de placement et des instruments de couverture de l’exercice
2025-2026 seront affectées aux réserves suite à l’approbation de l’assemblée générale du 8 septembre 2026, c’est-à-dire au cours de l’exercice 2026-2027.
2. Cette rubrique englobe désormais les « Réserves des frais et droits de mutation estimés intervenant lors de l’aliénation hypothétique des immeubles de placement ». Cette dernière
rubrique était reprise sur une ligne distincte dans les précédents rapports.
Rémunération proposée du capital
ÉTATS FINANCIERS
57
Graphics
Annexes aux états financiers
Table des matières
1.
Identification de l’entreprise
59
2. Déclaration de conformité 59
3. Résumé des règles d’évaluation applicables aux comptes statutaires 59
4. Informations sectorielles 65
5. Revenus locatifs 68
6. Contrats de location simple 68
7.
Récupération de charges locatives et de taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 69
8.
Charges locatives et taxes normalement assumées par le locataire sur immeubles loués 70
9. Frais techniques 70
10.
Charges et taxes sur immeubles non loués 70
11. Frais de gestion immobilière 71
12. Autres charges immobilières 71
13.
Frais généraux de la société 71
14.
Résultat sur vente d’immeubles de placement 72
15.
Variation de la juste valeur des immeubles de placement 72
16.
Résultat financier 73
17.
Impôts & Exit tax 73
18.
Résultat par action 74
19.
Immeubles de placement et immeubles détenus en vue de la vente 74
20. Autres immobilisations corporelles 80
21. Actifs financiers non courants 81
22. Créances commerciales 84
23. Autres créances fiscales et autres actifs courants 85
24. Trésorerie et équivalents de trésorerie 85
25. Comptes de régularisation 85
26. État du capital 86
27. Dettes financières non courantes et courantes 88
28. Dettes commerciales et autres dettes courantes 89
29. Comptes de régularisation 89
30. Instruments financiers 90
31. Ratio d'endettement 91
32. Événements post clôture 91
33. Dividendes payés et proposés 92
34. Actifs et passifs éventuels, droits et engagements 92
35. Transactions avec les parties liées 93
36. Déclaration de management 95
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
58
Graphics
1. Identification de
l’entreprise
Immo Moury SA est une société de
droit belge créée le 18 juillet 2007 dont
le siège social est situé à 4430 Ans,
rue des Anglais 6A, sous le numéro
d’entreprise 0891 197 002.
Moury Management SA est l’adminis-
trateur unique d’Immo Moury SA.
Les états financiers au 31 mars
2026 ont été arrêtés par le Conseil
d’administration de l’administrateur
unique, la SA Moury Management, le 16
juin 2026.
L’Assemblée générale ordinaire des
actionnaires est statutairement prévue
le 8 septembre 2026.
L’exercice social commence le 1
er
avril
et se termine le 31 mars de chaque
année.
2. Déclaration
de conformité
Les états financiers de la société ont
été établis en utilisant des méthodes
comptables conformes au référentiel
IFRS tel qu’exécutés par l’arrêté royal
du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés
immobilières réglementées (modifié par
l’Arrêté Royal du 23 avril 2018) et aux
dispositions légales et réglementaires
applicables en Belgique.
3. Résumé
des règles
d'évaluation
applicables
aux comptes
statutaires
3.1. PRINCIPES DE
PRÉPARATION DES
ÉTATS FINANCIERS
Les états financiers de la société ont
été établis selon le principe du coût
historique, à l’exception des actifs et
passifs suivants qui sont évalués à leur
juste valeur: immeubles de placement,
immeubles de placement détenus
en vue de la vente, actifs financiers à
la juste valeur par le biais des autres
éléments du résultat global et actifs et
passifs financiers détenus à des fins de
couverture ou de transaction (notamment
les produits dérivés).
Les états financiers sont présentés
en milliers d’euros (EUR) et toutes les
valeurs sont arrondies au millier le plus
proche, sauf indication contraire. Les
chiffres publiés peuvent présenter des
différences liées aux arrondis
3.2. RÉSUMÉ
DES CHANGEMENTS
DANS LES PRINCIPES
COMPTABLES
Les nouvelles normes et interprétations
suivantes ont été appliquées pour la
période annuelle ouverte à compter du
1
er
avril 2025:
C Amendements à IAS 21 :
Effets des variations des cours des
monnaies étrangères : Absence de
Convertibilité
Immo Moury SA n’a pas appliqué les
nouvelles normes et interprétations
suivantes qui ont été émises mais qui
ne sont pas encore applicables pour la
période annuelle ouverte à compter du
1
er
avril 2025:
C IFRS 18 - États financiers :
présentation et informations à
fournir (applicable pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2027)
C IFRS 19 - Filiales n’ayant pas
d’obligation d’information du public :
Informations à fournir (applicable
pour les périodes annuelles
ouvertes à compter du 1
er
janvier
2027 mais non encore adoptée au
niveau européen)
C Amendements à IFRS 9 et IFRS
7 : Classement et évaluation des
instruments financiers (applicables
pour les périodes annuelles ouvertes
à compter du 1
er
janvier 2026)
C Améliorations annuelles – Volume
11 (applicables pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du 1
er
janvier 2026)
C Amendements à IFRS 9 et IFRS
7 : Contrats faisant référence à
l’électricité produite à partir de
sources naturelles (applicables pour
les périodes annuelles ouvertes à
compter du 1
er
janvier 2026)
C Amendements à IAS 21 - Effets des
variations des cours des monnaies
étrangères : Conversion en monnaie
de présentation hyperinflationniste
(applicable pour les périodes
annuelles ouvertes à compter du
1
er
janvier 2027 mais non encore
adoptés au niveau européen)
L'adoption de ces normes nouvelles et
modifiées, à l’exception de la norme
IFRS 18, devrait avoir un impact limité
ÉTATS FINANCIERS
59
Graphics
sur les états financiers de la société lors
de la première application.
L’IFRS 18 introduit de nouvelles
exigences pour la présentation dans
le compte de résultat, incluant des
sous-totaux spécifiés. De plus, les
entités doivent classer l’ensemble des
produits et charges dans l’une des cinq
catégories du compte de résultat, dont
les trois premières sont nouvelles :
C Opérationnel,
C Investissement,
C Financement,
C Impôts sur le résultat,
C Activités abandonnées,
La norme introduit également de
nouvelles mesures de gestion
définies par la direction, des sous-
totaux spécifiques des produits et
charges, ainsi que de nouvelles
exigences concernant l’agrégation
et la désagrégation des informations
fondées sur les « rôles » identifiés
des postes dans les états financiers
primaires (PFS) et les notes.
En outre, certaines modifications
ont été apportées à IAS 7 – Tableau
des flux de trésorerie, notamment la
modification du point de départ pour
déterminer les flux liés aux activités d’
exploitation : passage du résultat au
résultat opérationnel, et suppression
de l’ajustement pour les charges/
produits financiers facultatifs. D’autres
amendements ont également été
apportés à plusieurs normes.
L’IFRS 18, ainsi que les amendements
aux autres normes, sont applicables
pour les périodes de reporting
commençant le 1
er
janvier 2027, les
périodes intermédiaires étant incluses.
L’IFRS 18 s’applique rétroactivement.
La Société a procédé à une première
analyse afin d’identifier tout impact
potentiel ayant une incidence principale
sur les états financiers et est arrivée à
la conclusion que son activité est celle
d'une société d’investissement dans
des actifs.
Bien que l’adoption de la norme IFRS
18 n’ait aucun impact sur le résultat
net de l’entité, la présentation de ses
états financiers sera modifiée. L’entité
analyse actuellement l’impact de l’IFRS
18 sur ses états financiers, qui sera
également déterminé par le mis à jour
du cadre réglementaire (Arrêté Royal
relatif aux SIR).
3.3. RECOURS
À DES ESTIMATIONS
ET JUGEMENTS
SIGNIFICATIFS
Dans le cadre de l’établissement de
ses états financiers, la société est
appelée à formuler un certain nombre
de jugements significatifs dans
l’application des méthodes comptables
(comme la classification des contrats
de location et des immeubles de
placements) et à procéder à un certain
nombre d’estimations (comme la
détermination de la juste valeur des
immeubles de placement et les actifs
financiers valorisé à la juste valeur
(prêt Legiapark). Pour formuler ces
hypothèses, la direction peut se fonder
sur son expérience, sur l’assistance
de tiers (notamment les experts
immobiliers) et sur d’autres facteurs
jugés pertinents. Les résultats réels
peuvent différer de ces estimations.
Le cas échéant, ces dernières sont
régulièrement révisées et modifiées en
conséquence.
Méthode d’évaluation des immeubles
de placement appliquée par l’expert
immobilier Cushman & Wakefield
Cushman & Wakefield se base, pour
ses valorisations, sur leur expérience
du marché, les transactions connues
et les données observables dont ils
disposent. L’analyse se fait au cas par
cas au niveau de chaque immeuble.
Toutes les évaluations sont des opi-
nions professionnelles sur une base
déterminée associées à des hypothèses
appropriées. Une évaluation se conçoit
comme une meilleure estimation de
va- leur fondée sur un certain nombre
de paramètres, points de comparaison
et ten- dances du marché. Si certains
éléments mentionnés ci-dessus ne
sont pas (ou peu) disponibles, un
certain degré de subjectivité pourrait
inévitablement inter- venir d'un cas à
l'autre.
La méthode d’évaluation appliquée par
les experts immobiliers reste identique.
Elle est explicitée en détail dans le
présent rapport. De plus, une analyse
de sensibilité des évaluations est reprise
en note 21 dans les états financiers.
3.4. PRINCIPES DE
CONSOLIDATION –
FILIALES
Au 31 mars 2026, Immo Moury n’a le
contrôle d’aucune filiale et il n’y a dès
lors pas lieu de préparer de comptes
consolidés. Pour rappel, la filiale, Les
Portes de Liège, a été fusionnée par
absorption avec effet au 1
er
janvier 2023.
Les seuls comptes consolidés préparés
par Immo Moury ont été les comptes
consolidés arrêtés au 31 mars 2022.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
60
Graphics
3.5. IMMEUBLES
DE PLACEMENT
Un immeuble de placement est un bien
immobilier détenu pour en retirer des
loyers et/ou en valoriser le capital et non
pas pour la production ou la fourniture
de biens ou de services, à des fins
administratives ou pour le vendre dans
le cadre de l’activité ordinaire.
Comptabilisation initiale
VALEUR D’ACQUISITION
Les immeubles de placement sont
initialement comptabilisés à leur
valeur d’acquisition. Les commissions,
les frais d’acte, les indemnités de
remploi, les frais de mainlevée des
financements des sociétés absorbées
et autres frais liés à l’opération sont
considérés comme faisant partie du prix
d’acquisition et sont portés en compte à
l’actif de l’état de la situation financière.
COMPTABILISATION
DES TRAVAUX (DÉPENSES
ULTÉRIEURES)
Les travaux sur immeubles qui sont
à charge de la société sont traités
comptablement de deux manières
distinctes selon leur nature. Les
dépenses relatives aux travaux
d’entretien et de réparation qui n’ajoutent
pas de fonctionnalité supplémentaire
ni ne rehaussent le niveau de confort
de l’immeuble sont comptabilisées en
charges. Sont par contre portés à l’actif
de l’état de la situation financière les
frais relatifs à deux types de travaux:
C Les rénovations lourdes : celles-ci
consistent en une reconstruction
quasi complète de l’immeuble avec,
le plus souvent, une réutilisation du
gros œuvre existant et l’application
des techniques du bâtiment les
plus modernes. Au terme d’une
telle rénovation lourde, l’immeuble
peut être considéré comme neuf
et il est repris comme tel dans les
présentations du patrimoine.
C Les aménagements : il s’agit de
travaux occasionnels qui ajoutent
une fonctionnalité à l’immeuble ou
relèvent significativement son niveau
de confort et, dès lors, rendent
possible une augmentation du loyer
et donc de la valeur locative estimée.
Les frais relatifs à ces travaux
sont également portés à l’actif
de l’état de la situation financière
pour le motif et dans la mesure où
l’expert reconnaît normalement une
appréciation due à concurrence de
la valeur de l’immeuble.
Évaluations postérieures
JUSTE VALEUR
Conformément à la norme IAS 40,
la société applique le modèle de
juste valeur pour ses immeubles de
placement.
Les immeubles en portefeuille ou
qui entrent dans le portefeuille par
acquisition à titre onéreux ou par voie
d’apport sont valorisés à la juste valeur
par un expert immobilier indépendant.
La juste valeur d’un immeuble corres-
pond à sa valeur d’investissement,
à savoir sa valeur droits d’enregis-
trement et autres frais de transaction
inclus (aussi appelée "valeur actes-en-
mains") telle que calculée par l’expert
indépendant, de laquelle est déduit un
abattement forfaitaire de 2,5 % pour les
immeubles d’une valeur d’investisse-
ment supérieure à 2,5 millions €et de
10 % ou 12,5 %, selon la Région, pour
les immeubles d’une valeur d’investis-
sement inférieure à 2,5 millions €. Ce
taux d’abattement de 2,5 % résulte
d’une analyse par les experts indé-
pendants d’un grand nombre de tran-
sactions observées dans le marché,
et représente la moyenne des frais de
transaction effectivement payés lors de
ces transactions. La dernière analyse a
été réalisée en 2025 et a fait l'objet d'un
communiqué par BE-REIT le 9 juillet
2025, accessible sur leur site internet
www.be-reit.be.
La valeur d’investissement correspond
à la valeur la plus probable pouvant
être obtenue sur le marché dans les
conditions de vente et de concurrence
normales entre parties consentantes et
bien informées, avant déduction des
frais de cession.
La valeur comptable des immeubles
dans les états financiers d’Immo
Moury correspond à la juste valeur telle
que calculée par l’expert immobilier
indépendant.
TRAITEMENT DES
DIFFÉRENCES LORS DE
L’ENTRÉE EN PORTEFEUILLE
Si l’évaluation de la juste valeur des
immeubles de placement déterminée
par l’expert conduit à une valeur diffé-
rente de la valeur d’acquisition (incluant
les frais d’acquisition), la différence est
comptabilisée dans le compte de résul-
tat en "Variation de la juste valeur des
immeubles de placement".
ÉVALUATIONS PÉRIODIQUES
Les experts actualisent le calcul de
la juste valeur des biens immobiliers
à la fin de chaque trimestre sur
base de l’évolution du marché et
des caractéristiques propres des
biens immobiliers concernés. Cette
actualisation est effectuée immeuble
par immeuble et porte sur l’ensemble
du portefeuille de biens immobiliers
détenus par la société.
ÉTATS FINANCIERS
61
Graphics
COMPTABILISATION DES
MUTATIONS DE JUSTE VALEUR
Les mutations de juste valeur des
biens immeubles, telles que fixées par
l’expert, sont exprimées chaque fois
que l’inventaire est établi. Elles sont
comptabilisées dans l‘état du résultat
global en "Variation de la juste valeur
des immeubles de placement".
RÉALISATION D’IMMEUBLE
DE PLACEMENT
Lors de la vente d’un immeuble de
placement, la plus-value réalisée est
comptabilisée dans l‘état du résultat
global de l’exercice en "Résultat sur
vente d’immeuble de placement".
Pour les immeubles acquis avant le 1
er
avril 2017, les droits de mutation ont
été directement comptabilisés en fonds
propres dans les réserves. En cas de
vente, les droits de mutation correspon-
dants sont recyclés dans le compte de
résultat en "Variation de la juste valeur
des immeubles de placement".
Pour les immeubles acquis après le 1
er
avril 2017, comme les droits de mutation
ont été comptabilisés en compte de
résultat au moment de l’acquisition,
il n’y a plus d’impact lié au droit de
mutation lors de la vente.
ACTIFS DÉTENUS
EN VUE DE VENTE
Les actifs détenus en vue de vente se
rapportent à des biens immobiliers dont
la valeur comptable sera réalisée lors
de la transaction de la vente et non par
son utilisation prolongée. Un immeuble
de placement est considéré comme
détenu en vue de la vente s’il répond
aux critères définis dans l’IFRS 5.
Les immeubles de placements détenus
en vue de la vente sont présentés
séparément au bilan et à une valeur
correspondant à leur juste valeur.
PROJETS DE DÉVELOPPEMENT
Les biens immobiliers en construction,
en transformation ou en cours
d’agrandissement sont classifiés en
projets de développement et évalués
à leur juste valeur jusqu’à ce que la
construction ou le développement
soit achevé. À ce moment, ils sont
reclassifiés et comptabilisés comme
immeubles disponibles à la location.
Tous les coûts directement liés à
l’acquisition et à la construction, et toutes
les dépenses d’investissement ultérieur
qualifiées de coûts d’acquisition sont
capitalisés.
3.6. AUTRES
IMMOBILISATIONS
CORPORELLES
Les autres immobilisations corporelles
comprennent les éléments corporels
détenus pour être utilisés à des fins
administratives dont on s’attend à
ce qu’ils soient utilisés sur plus d’un
exercice.
Les autres immobilisations corporelles
sont reprises à leur coût d’acquisition
historique diminué des amortissements
cumulés et des éventuelles déprécia-
tions de valeur. Le coût historique inclut
le prix d’achat d’origine et les coûts ac-
cessoires directs comme par exemple
les taxes non recouvrables, les frais
d’installation ou le transport.
Les dépenses ultérieures éventuelles
ne sont portées à l’actif que si elles
permettent d’augmenter les avantages
économiques futurs générés par l’im-
mobilisation corporelle. Les frais de ré-
paration et d’entretien qui ne permettent
pas d’augmenter les avantages écono-
miques futurs de l’actif auquel ils ont
trait, ou les dépenses effectuées afin de
maintenir les avantages futurs attendus
du niveau normal de performance sont
comptabilisés directement en charges.
Par contre, les dépenses de remplace-
ment des composants essentiels sont
comptabilisées comme immobilisations
dès que les critères définissant les élé-
ments d’actif sont rencontrés.
Les amortissements sont pratiqués
selon la méthode linéaire prorata
temporis sur base d’une estimation de
la durée d’utilité de l’immobilisation en
question.
Lors de chaque clôture, la société
procède à une analyse des autres
immobilisations corporelles et de leur
valeur résiduelle.
Les amortissements sont pratiqués sur
base de la méthode linéaire aux taux
suivants et en tenant compte de valeurs
résiduelles nulles en fonction de la
nature des immobilisations:
Taux
Valeur
résiduelle
Mobilier et matériel roulant 25 % 0 %
Matériel informatique 33 % 0 %
Autres immobilisations
corporelles
20 % 0 %
L’amortissement est calculé dès le
moment où l’actif est disponible à
l’emploi.
Les valeurs comptables des
immobilisations corporelles sont
revues pour dépréciation lorsque des
évènements ou des changements
indiquent que la valeur comptable
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
62
Graphics
pourrait ne pas être recouvrable. S’il
existe un quelconque indice de cette
nature et si les valeurs comptables
excèdent la valeur recouvrable estimée,
les actifs ou les unités génératrices de
trésorerie sont dépréciées pour être
ramenés à leur valeur recouvrable. Les
pertes de valeurs sont enregistrées
dans l’état du résultat global.
Une immobilisation corporelle n’est
plus reconnue en comptabilité dès
sa cession ou dès qu’aucun bénéfice
économique futur n’est plus attendu du
bien. Tout gain ou perte généré lors de
la cession (calculé comme la différence
entre le prix de cession et la valeur nette
comptable de l’élément) est reconnu au
cours de l’exercice durant lequel il a été
cédé.
3.7. PRODUITS
Les produits incluent les produits
locatifs bruts et les produits résultant
des services et de la gestion des
immeubles et sont évalués à la juste
valeur de la contrepartie reçue. Les
gratuités locatives et les incentives
accordés aux clients sont reconnus en
déduction des produits locatifs sur la
durée du contrat de bail (celle-ci étant
définie comme la période entre la date
d’entrée en vigueur et la première date
de résiliation du contrat).
3.8. ACTIFS FINANCIERS
a. Instruments financiers dérivés
Les instruments financiers de couverture
de taux intérêts contractés par Immo
Moury ne répondent pas aux critères
de la comptabilité de couverture. Par
conséquent, conformément à IFRS 9,
ces instruments financiers dérivés sont
comptabilisés à leur juste valeur à la
date à laquelle les contrats de dérivés
sont conclus et sont ensuite réévalués
à leur juste valeur aux dates de clôture
suivantes. Les changements de juste
valeur y relatifs sont enregistrés en
résultat.
b. Actifs financiers
Les actifs financiers correspondant
aux titres dans d'autres sociétés
immobilières réglementées sont évalués
à la juste valeur. Les mutations de
juste valeur sont comptabilisées dans
les autres éléments du résultat global
et dans une réserve spécifique des
capitaux (Rubrique "Variation de la juste
valeur d’actifs et passifs financiers"). En
cas de vente des titres, les variations
de juste valeur sont transférées dans
une autre réserve des capitaux propres.
Le traitement du dividende obtenu de
ces actifs financiers est détaillé dans le
point 16.
L'actif financier est valorisé à sa juste
valeur par le biais du compte de
résultat quand les flux de trésorerie ne
correspondent pas uniquement aux
remboursements du principal et aux
versements des intérêts. Ceci est le
cas des actions détenues dans la FIIS
depuis juillet 2021 avec une option
croisée d'achat/vente.
Les créances sont évaluées à leur
coût amorti. Des pertes de valeur sont
actées selon la méthode simplifiée de
dépréciation des pertes attendues,
conformément à la norme IFRS 9.
c. Passifs financiers
Les dettes financières (emprunts,
dettes de location de financement,
dettes commerciales) sont exprimées à
leur coût amorti à la date de clôture de
l’exercice.
3.9. RÉSULTAT SUR
LE PORTEFEUILLE
Un produit est comptabilisé lorsque le
montant du produit peut être évalué de
façon fiable et qu’il est probable que les
avantages économiques associés à la
transaction iront à l’entreprise.
Profit ou perte sur la vente d’immeubles
de placement
Le résultat de la vente d’un immeuble
de placement représente la différence
entre le produit de la vente, net de
frais de transaction, et la dernière juste
valeur de l’immeuble vendu.
Le résultat est réalisé au moment du
transfert des risques et avantages et est
présenté dans la rubrique "résultat sur
vente d’immeubles de placement".
Évaluation à la juste valeur des
immeubles de placement
Les variations négatives et positives
de la juste valeur sont toutes incluses
dans l’état du résultat global dans la
rubrique "variation de la juste valeur des
immeubles de placement".
3.10. GRATUITÉS LOCATIVES
ET LES INCENTIVES
ACCORDÉS
Les gratuités locatives et les incentives
accordés aux clients sont reconnus en
charges sur la durée du contrat de bail
(celle-ci étant définie comme la période
entre la date d’entrée en vigueur et la
première date de résiliation du contrat)
avec en contrepartie un actif en compte
de régularisation "charges à reporter".
Lorsque les experts évaluateurs
indépendants procèdent à l’estimation
de la valeur des immeubles sur base
de la méthode des cash flows futurs
actualisés, ils incluent dans ces valeurs
ÉTATS FINANCIERS
63
Graphics
la totalité des loyers encore à percevoir.
Par conséquent, le compte de
régularisation dont question ci-dessus
fait double emploi avec la part de la
valeur des immeubles qui représente
des loyers promérités déjà reconnus en
compte de résultats mais non échus.
Aussi, dans un second temps, pour
éviter ce double comptage, le montant
figurant en comptes de régularisation
est extourné par une prise en charge
dans la rubrique ‘Autre résultat sur
portefeuille’. Passée la date de la
première option de résiliation, aucune
charge n’est donc plus à prendre en
compte de résultats, comme c’eut été le
cas sans cette extourne. Il résulte de ce
qui précède que le résultat d’exploitation
avant résultat sur portefeuille reflète les
loyers étalés sur la période ferme du
bail, tandis que le résultat net reflète les
loyers à dater et au fur et à mesure de
leur encaissement.
3.11. RÉSULTAT FINANCIER
Dividendes perçus des titres SIR en
portefeuille
Conformément à IFRS 9 et au choix de
la Société, les titres SIR sont des actifs
financiers valorisés à la juste valeur par
le biais des autres éléments du résultat
global.
Toutefois, au sens de l’article 2,5°, iv
de la loi du 12 mai 2014 relatives aux
sociétés immobilières réglementées,
les titres d’autres SIR correspondent
à des biens immobiliers et font partie
intégrante du portefeuille immobilier
d’Immo Moury.
Les dividendes perçus des titres SIR
en portefeuille sont portés dans la
rubrique "Produits financiers" vu qu’ils
proviennent d’actifs financiers.
3.12. EXIT TAX
L’exit tax est la taxe sur la plus-value
résultant de l’agrément d’une société
belge comme SIR ou de la fusion d’une
société n’ayant pas un statut fiscal
identique à celui de la Société.
Lorsque la société qui ne dispose pas
du statut de SIR mais qui est éligible à
ce régime, entre pour la première fois
dans le périmètre de consolidation
d’Immo Moury, une provision pour exit
tax est enregistrée. Tout ajustement à
ce passif d’exit tax est reconnu dans
le compte de résultat. Cette taxe sera
payée lorsque la société sera fusionnée
avec Immo Moury. Lorsque la fusion, la
provision se transforme en dette et toute
différence est également reconnue
dans le compte de résultat.
3.13. DIVIDENDES
Les dividendes proposés par le Conseil
d’administration de l’administrateur
unique ne sont pas enregistrés en dettes
dans les états financiers tant qu’ils n’ont
pas été approuvés par les actionnaires
lors de l’Assemblée générale ordinaire.
3.14. RÉSULTAT PAR ACTION
Le résultat de base par action est calculé
sur base du nombre moyen pondéré
d’actions ordinaires en circulation
durant l’exercice hors actions propres.
Le résultat dilué par action est calculé
sur base du nombre moyen d’actions
ordinaires en circulation durant l’exercice
plus l’effet dilutif potentiel des warrants
et "Stock-options" en circulation durant
la période hors actions propres.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
64
Graphics
4. Informations sectorielles
Les informations sectorielles fournies sont cohérentes avec l’organisation de la société et sa structure de reporting interne. Les
différents secteurs ont été définis sur base du type d’immeubles de placement. Ces informations sont examinées régulièrement
par le principal décideur opérationnel, à savoir le Conseil d’administration, afin d’évaluer la performance des secteurs et de décider
de l’affectation des ressources.
INFORMATION PAR SECTEUR D’ACTIVITÉ
En milliers d’EUR Commerces Résidentiel Bureaux
Semi
Industriel
Titres
de SIR
et FIIS Non affecté TOTAL
2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
2026
2025
RÉSULTAT LOCATIF NET 258 292 430 427 1.049 1.400 782 766 0 0 0 -1
2.519 2.884
Pourcentage par secteur 10% 10% 17% 15% 42% 49% 31% 27% 0% 0% 0% 0%
100% 100%
Variation de juste valeur
des immeubles
-48 131 143 377 -386 -1.011 288 -17 0 0 0
-3 -520
Résultat sur vente d’immeuble
de placement
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0
Autres produits et charges
d’exploitation
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.025 -945
-1.025 -945
RÉSULTAT D’EXPLOITATION
1.491 1.419
Résultat financier 0 0 0 0 0 0 0 0 264 308 -405 -906
-141 -598
Impôts 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
-56 -57
RÉSULTAT NET DE L’EXERCICE 0 0 0 0 0 0 -54 -54 -2 -3
1.294 764
ÉTATS FINANCIERS
65
Graphics
En milliers d’EUR Commerces Résidentiel Bureaux
Semi
Industriel
Titres de SIR
et FIIS
1
Non affecté TOTAL
2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
2026 2025
Immeubles de placement 5.104 4.965 8.488 8.531 17.273 17.645 10.534 10.246 0 0 0 0
41.399 41.387
Actifs détenues en vue
de la vente
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0
Pourcentage par secteur 12% 12% 21% 21% 42% 43% 25% 25% 0% 0% 0% 0% 100% 100%
Créances commerciales
hors IFRIC 21
41 0 2 17 5 0 1 15 0 0 13 0
62 32
Actifs financiers non courants 0 2 0 0 4.863 4.205 1.861 1.785
6.724 5.992
ACTIFS SECTORIELS 5.104 4.965 8.488 8.550 17.273 17.645 10.534 10.261 4.863 4.205 1.861 1.785
48.123 47.411
Pourcentage par secteur 11% 10% 18% 18% 36% 37% 22% 22% 10% 9% 4% 4% 100% 100%
Autres actifs non repris
ci-dessus
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 598 620
598 620
ACTIF
48.721 48.031
Acquisitions en Immeubles
de placement
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0
Travaux activables en
immeubles de placement
0 0 0 69 0 0 0 0 0 0 0 0
0 69
Investissements en
immobilisations corporelles
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 23 39
23 39
Amortissements des
immobilisations (in)corporelles
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 39 49
39 49
INFORMATION PAR SECTEUR GÉOGRAPHIQUE
En milliers d’EUR Liège Bruxelles Hainaut
Titres de
SIR et FIIS Non affecté TOTAL
2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
2026 2025
RÉSULTAT LOCATIF NET
1.755 2.147 14 14 750 723 0 0 0 0
2.519 2.884
Pourcentage par secteur 70% 74% 1% 0% 30% 25% 0% 0% 0% 0% 100% 100%
Variation de juste valeur des immeubles
246 -542 4 10 -253 12 0 0 0 0
-3 -520
Résultat sur vente d’immeuble de placement 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0
Autres produits et charges d’exploitation 0 0 0 0 0 0 0 0 -1.025 -945
-1.025 -945
RÉSULTAT D’EXPLOITATION
1.491 1.419
Résultat financier 0 0 0 0 0 0 264 308 -405 -906
-141 -598
Résultat des participations qui sont comptabili-
sées selon la méthode de mise en équivalence
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0
Impôts des sociétés 0 0 0 0 0 0 -54 -54 -2 -3
-56 -57
RÉSULTAT DE L’EXERCICE
1.294 764
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
66
Graphics
En milliers d’EUR Liège Bruxelles Hainaut
Titres de
SIR et FIIS Non affecté TOTAL
2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025 2026 2025
2026 2025
Immeubles de placement 30.659 30.398 273 269 10.467 10.720 0 0 0 0
41.399 41.387
Actifs détenues en vue de la vente 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0
Pourcentage par secteur
74% 73% 1% 1% 25% 26% 0% 0% 0% 0%
100% 100%
Créances commerciales hors IFRIC 21
62 32 0 0 0 0 0 0 0 0
62 32
Actifs financiers non courants 0 0 0 0 0 0 4.863 4.205 1.861 1.787
6.724 5.992
ACTIFS SECTORIELS 30.659 30.430 273 269 10.467 10.720 4.863 4.205 1.861 1.787
48.123 47.411
Pourcentage par secteur
64% 64% 1% 1% 22% 23% 10% 9% 4% 4%
100% 100%
Autres actifs non repris ci-dessus
598 620
598 620
ACTIF
48.721 48.031
Acquisitions en Immeubles de placement 0 0 0 0 0 0 0
0 0
Travaux activables en immeubles de placement 0 69 0 0 0 0 0
0 69
Investissements en immobilisations corporelles 0 0 0 0 0 23 39
23 39
Amortissements des immobilisations
(in)corporelles
0 0 0 0 0 39 49
39 49
AUTRES INFORMATIONS SECTORIELLES
Durant l’exercice 2025-2026, deux locataires représentent plus de 10 % du total des revenus locatifs :
Locataires représentant plus de 10 % des
revenus locatifs en 2025-2026
Secteur géographique Secteur d'activité Pourcentage des revenus locatifs
au 31 mars 2026
Pourcentage des revenus locatifs
au 31 mars 2025
Igretec Hainaut Bureaux 20 % 17 %
Securex Liège Bureaux 14 % 12 %
SPW Wallonie Liège Bureaux 1 % 14 %
Les 10 locataires les plus importants de 2025-2026 représentent 76,7% des revenus locatifs de l'année.
ÉTATS FINANCIERS
67
Graphics
5. Revenus locatifs
Les revenus locatifs peuvent être détaillés comme suit :
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Revenus locatifs 2.553 2.872
Loyers perçus 2.519 2.887
Gratuité locative 30 -18
Indemnité rupture anticipée de bail 4 3
La diminution des revenus locatifs
s’explique principalement par le fait
par la perte de loyer suite au départ du
locataire des bureaux situés avenue
des Tilleuls à Liège au 1
er
janvier 2025
qui avait généré un loyer de € 367
milliers sur l’exercice 2024-2025.
Immo Moury loue exclusivement ses
immeubles en vertu de contrats de
location simple.
Les loyers futurs qui seront perçus de
manière certaine par Immo Moury sont
présentés ci-dessous. Il s’agit des loyers
à recevoir en vertu des contrats de bail
en cours et qui seront perçus avant
la prochaine échéance intermédiaire
prévue dans les contrats de bail.
Les loyers présentés ci-avant sont les
loyers certains et ne tiennent donc pas
compte ni des avenants ou ruptures
anticipées de bail inconnus à ce jour
ni des indexations futures. Ils tiennent
compte des loyers futurs jusqu'à la
prochaine option de résiliation.
La durée résiduelle moyenne des baux
(pondérée par les loyers) au 31 mars
2026 s’élève à 6,5 ans comparé à 6 ans
pour l'année précédente.
6. Contrats de location simple
IMMO MOURY EN TANT QUE BAILLEUR
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Revenus locatifs
À moins d'un an 2.224 2.414
Entre 1 et 2 ans 1.960 1.853
Entre 2 et 3 ans 1.804 1.549
Entre 3 et 4 ans 1.451 1.405
Entre 4 et 5 ans 1.499 1.220
Plus de 5 ans 8.132 8.444
TOTAL 17.020 16.884
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
68
Graphics
Depuis août 2020, Immo Moury a
déménagé dans le Moury business
center à Ans, rue des Anglais 6a. La
convention, de fourniture de services
et de concession d’espaces a été
signée avec les Entreprises Gilles
Moury pour une durée indéterminée.
Cette convention prévoit une redevance
trimestrielle de € 4.781 hors TVA. Le
montant du loyer annuel indexé est
actuellement de €29 milliers.
Chacune des parties peut mettre fin à
la convention moyennant un préavis de
2 mois prenant cours le premier jour du
mois suivant la notification.
Toutefois, il est raisonnable d’estimer
que Immo Moury restera au moins 3
ans dans le nouveau business center
d’Ans vu son intéressante localisation,
les aménagements appropriés et les
services proposés.
Par conséquent, au 31 mars 2026,
l’actif lié au contrat de location ainsi
que la dette y relative sont enregistrés
en tenant compte d’une période de
location de 3 ans, jusqu’en mars 2029.
Les redevances futures à payer sont
présentées ci-dessous. Il s’agit des
loyers actuels (non indexés) qui seront
payés sur une durée de trois ans, ce qui
est estimé être la durée minimale de la
convention en cours.
La récupération de charges locatives et
de taxes normalement assumées par
le locataire sur immeubles loués pour
l’année 2025-2026 est globalement
similaire au produit de l’année
précédente.
IMMO MOURY EN TANT QUE LOCATAIRE
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Loyers futurs certains
À moins d'un an 26 28
Entre 1 et 5 ans 56 56
Plus de 5 ans 0 0
Total 82 84
7. Récupération de charges locatives et de taxes
normalement assumées par le locataire
sur immeubles loués
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Récupération de charges locatives et de taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
471 525
Refacturation de charges locatives exposées par le propriétaire 205 256
Refacturation de précomptes et taxes sur immeubles loués 266 269
ÉTATS FINANCIERS
69
Graphics
8. Charges locatives et taxes normalement
assumées par le locataire sur immeubles loués
9.
Frais techniques
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Charges locatives et taxes normalement assumées
par le locataire sur immeubles loués
531 464
Charges locatives exposées par le propriétaire 212 177
Précomptes et taxes sur immeubles loués 319 287
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Frais techniques 179 272
Frais techniques récurrents 130 125
Réparations
78 73
Primes d’assurance
53 52
Frais techniques non récurrents 49 147
Grosses réparations 49 147
Sinistres 0 0
10. Charges et taxes sur immeubles non loués
Les charges et taxes sur immeubles non loués s’élèvent à €108 milliers pour l’exercice 2025-2026 contre €115 milliers pour
l’exercice précédent. Ces charges concernent principalement l’immeuble situé avenue des Tilleuls à Liège qui sont classées dans
ce poste à partir du 1
er
janvier 2025.
Certains immeubles ont requis
d'importantes réparations sur l'exercice
2024-2025.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
70
Graphics
11. Frais de gestion immobilière
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Frais de gestion immobilière 229 206
Honoraires versés au gérant 75 75
Charges internes de gestion d'immeubles 154 131
12. Autres charges immobilières
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Autres charges immobilières 26 27
Honoraires expert immobilier 26 27
Divers 0 0
Pour l’exercice se clôturant au 31
mars 2026, les honoraires versés à
l’administrateur unique ont été fixés par
l’assemblée générale du 9 septembre
2025 de la société à €75 milliers selon
l’article 13 des statuts d’Immo Moury
SA. Les charges internes de gestion
immobilière correspondent aux frais
de personnel relatifs aux fonctions
technique, commerciale et juridique.
13. Frais généraux de la société
Les frais généraux d’Immo Moury
couvrent tous les frais qui ne sont pas
imputables à la gestion, à l’entretien et à
la maintenance des immeubles.
Les frais généraux reprennent les frais
de fonctionnement (frais du personnel
comptable et de la direction financière,
fournitures de bureaux, etc.), les amor-
tissements des autres immobilisations
corporelles, les honoraires payés à divers
consultants externes (juristes, fiscaliste,
etc. ) et les frais liés au statut de SIR. Ces
derniers reprennent toutes les charges
requises par la cotation sur un marché
public (Euronext, taxe OPC, quote-part
dans les frais de fonctionnement de la
FSMA, frais liés à l’audit interne, etc).
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Frais généraux 396 392
Frais de fonctionnement 237 246
Amortissement 39 49
Honoraires 32 30
Frais liés au statut de SIR 88 67
ÉTATS FINANCIERS
71
Graphics
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Variation de la juste valeur des immeubles de placement -3 -520
Variation positive de la juste valeur des immeubles de placement 476 783
Variation négative de la juste valeur des immeubles de placement -479 -1.303
Aucun bien n’a été vendu ni en 2024-
2025, ni en 2025-2026.
La variation de juste valeur négative des immeubles de placement en 2024-2025
s'explique essentiellement par l'impact de la diminution de valeur de l’immeuble situé
avenue des Tilleuls à Liège vide depuis le 1
er
janvier 2025.
14. Résultat sur vente d’immeubles de placement
15. Variation de la juste valeur des immeubles
de placement
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
72
Graphics
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Résultat fnancier -141 -598
Revenus des titres d’autres SIR et FIIS 181 179
Charges d’intérêts -475 -604
Autres charges financières -15 -12
Variations de la juste valeur des actifs et passifs financiers (+/-) 84 -291
Variations de la juste valeur des autres actifs financiers (+/-) 83 129
Les revenus des titres d’autres SIR
et FIIS consistent en dividendes de
Cofinimmo et Warehouse De Pauw mis
en paiement au cours de l’exercice.
Les charges d’intérêts concernent les
intérêts sur les lignes de crédits court
terme. Les intérêts relatifs à la location
du siège social ne sont pas significatifs.
La variation de juste valeur négative des
instruments de couverture est due à la
valorisation des couvertures bancaires
contractées pour fixer le taux d’intérêt:
C à un taux fixe de 2,05 % sur un
montant de €1.600 milliers jusqu’en
mars 2036,
C à un taux fixe de 1,32 % sur un
montant de € 10.000 milliers
jusqu’en septembre 2031,
C et à un taux fixe de 1,61 % sur un
montant de €2.000 milliers jusqu’en
mars 2032.
Ces contrats ne sont pas de la
couverture au sens de IFRS 9.
Cette valorisation à la juste valeur des
instruments de couverture s'élève, au 31
mars 2026, à un actif de €1.808 milliers
contre un actif net de 1.724 milliers au
31 mars 2025, soit une variation positive
de €84 milliers en cours d’exercice.
La variation de juste valeur des autres
actifs financiers concerne les actions
détenues dans la FIIS Legiapark SA et
l’option de vente y relative sur qui peut
être exercée en juillet 2026.
Les titres de la FIIS détenus par
Immo Moury sont classifiés comme
prêt financier selon IFRS 9 suite à la
signature de la convention d’option
croisée d’achat/ vente signée avec
Noshaq Immo. Les flux de trésorerie
ne correspondent pas uniquement aux
remboursements du principal et aux
versements des intérêts. L’actif financier
est donc valorisé à sa juste valeur qui
s’élève à €2.398 milliers et la variation
positive de juste valeur est enregistrée
par le biais du compte de résultat pour
€83 milliers.
16. Résultat financier
Immo Moury est une société anonyme
disposant du statut de SIR qui prévoit
l’exemption à l’impôt des sociétés
sur son résultat, à l’exception des
dépenses non admises. Toutefois, les
sociétés qui fusionnent avec une SIR
sont soumises à un impôt de 15 %
sur les plus-values latentes et sur les
réserves immunisées. L’impôt d’Immo
Moury est principalement composé des
précomptes mobiliers retenus de 30 %
sur les dividendes perçus provenant
des titres détenus en portefeuille qui ne
sont pas récupérables pour les sociétés
immobilières réglementées.
17. Impôts et exit tax
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Impôts des sociétés et exit tax 56 57
Impôt sur les DNA 2 3
Précomptes mobiliers des titres SIR non récupérables 54 54
Régularisation d'impôts dus ou versés 0 0
Exit tax 0 0
ÉTATS FINANCIERS
73
Graphics
En nombre d’actions
31 mars 2026
31 mars 2025
Nombre d’actions souscrites 463.154 463.154
Nombre d’actions propres 1.030 1.030
Nombre d’actions de base ayant droit au dividende 462.124 462.124
Nombre d’actions diluées ayant droit au dividende 462.124 462.124
Nombre moyen d’actions de base en circulation 462.124 462.124
Nombre moyen d’actions diluées en circulation 462.124 462.124
Résultat net de l’exercice (en milliers d’euros) 1.294 764
Résultat global de l’exercice (en milliers d’euros) 1.868 723
Résultat net de l’exercice par action de base et diluée (en euro) 2,80 1,65
Résultat global de l’exercice par action de base et diluée (en euro) 4,03 1,56
18. Résultat par action
19. Immeubles de placement et
immeubles détenus en vue de la vente
En milliers d’EUR
2025-2026
2024-2025
Immeubles
de placement
Immeubles détenus
en vue de la vente
Immeubles
de placement
Immeubles détenus
en vue de la vente
Valeur comptable au 1
er
avril 41.387 0 41.825 0
Acquisitions 0 0 0 0
Autres investissements (travaux activables) 0 0 0 0
Cessions 0 0 69 0
Transfert des actifs détenus en vue de la vente 0 0 0 0
Variation de la juste valeur 12 0 -507 0
Valeur comptable au 31 mars 41.399 0 41.387 0
Portefeuille d'immeubles au 31 mars
41.399 41.387
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
74
Graphics
La juste valeur des immeubles de
placement découle des rapports
d’évaluation de l’expert immobilier
Cushman & Wakefield. Elle s’élève à
€ 41.181 milliers mais n'inclut pas le
droit d'usage du bail emphytéotique de
l'immeuble situé rue de Mons à Liège
qui s'élève à €218 milliers au 31 mars
2026 contre €220 milliers au 31 mars
2025.
Au 31 mars 2026, Immo Moury n’a pas
d’immeubles détenus en vue de leur
vente mais détient un bien immobilier en
cours de développement: l’immeuble
situé avenue des Tilleuls à Liège vide
depuis le 1
er
janvier 2025.
ÉVALUATION DE LA JUSTE
VALEUR DES IMMEUBLES DE
PLACEMENT : INFORMATION
SELON LA NORME IFRS 13
Dans le cadre de l’application des normes
IFRS, Immo Moury évalue son portefeuille
immobilier à la juste valeur établie à dire
d’experts. La juste valeur d’un immeuble
correspond à sa valeur d’investissement,
à savoir sa valeur droits d’enregistrement
et autres frais de transaction inclus (aussi
appelée "valeur actes-en-mains") telle
que calculée par l’expert indépendant,
de laquelle est déduit un abattement
forfaitaire de 2,5 % pour les immeubles
d’une valeur d’investissement supérieure
à 2,5 millions €et de 10 % ou 12,5 %,
selon la Région, pour les immeubles
d’une valeur d’investissement inférieure
à 2,5 millions €. Ce taux d’abattement
de 2,5 % résulte d’une analyse par
les experts indépendants d’un grand
nombre de transactions observées dans
le marché, et représente la moyenne des
frais de transaction effectivement payés
lors de ces transactions. La dernière
analyse a été réalisée en 2025 et a fait
l'objet d'un communiqué par BE-REIT
le 9 juillet 2025, accessible sur leur site
internet www.be-reit.be.
Dans le cadre d’Immo Moury, le taux
de 2,5 % est appliqué pour les biens
suivants:
C immeuble mixte situé rue du Pot d’or
à Liège valorisé à une juste valeur
de €4.593 milliers au 31 mars 2026;
C immeuble de bureaux situé rue des
Urbanistes à Liège valorisé à une
juste valeur de € 2.497 milliers au
31 mars 2026;
C immeuble de bureaux situé rue de
Mons à Liège valorisé à une juste
valeur de € 4.710 milliers au 31
mars 2026 (hors droits d’usage);
C résidence rue Paradis à Liège valo-
risée à une juste valeur de €3.395
milliers au 31 mars 2026;
C hall industriel situé rue des Alouettes
80 à Milmort valorisé à une juste va-
leur de €2.877 milliers au 31 mars
2026 ;
C hall industriel situé rue des Alouettes
80A à Milmort valorisé à une juste
valeur de € 3.670 milliers au 31
mars 2026;
C immeuble de bureaux situé boule-
vard Devreux à Charleroi valorisé à
une juste valeur de €7.820 milliers
au 31 mars 2026.
MÉTHODOLOGIE D’ÉVALUATION
POUR LE NIVEAU 3
Tous les immeubles du portefeuille ont
été classifiés dès la première applica-
tion de l’IFRS 13 en catégorie niveau 3
("juste valeur basée principalement sur
des données non observables") telle
que définie par la norme.
Selon IFRS 13, l’évaluation de la juste
valeur se distingue en trois niveaux
comme suit:
C Niveau 1: la société dispose de prix
cotés (non ajustés) sur des marchés
actifs pour des actifs ou passifs
identiques;
C Niveau 2 : la société dispose des
données autres que des prix cotés
inclus dans le niveau 1 qui sont
observables pour l’actif ou le passif,
directement (c’est-à-dire le prix) ou
indirectement (c’est-à-dire un dérivé
du prix);
C Niveau 3 : la société dispose de
données pour l’actif et le passif qui
ne sont pas basées sur des données
de marché observables.
Plusieurs techniques de valorisation
sont utilisées par l’expert indépendant
d’Immo Moury, Cushman & Wakefield
Belgium SA, pour déterminer la juste
valeur des immeubles du portefeuille.
Ci-dessous est repris le descriptif des
méthodes d’évaluation utilisées par
notre expert immobilier Cushman &
Wakefield:
Extrait du rapport de l’expert
immobilier Cushman & Wakefield
Belgium SA au niveau de la méthode
d’évaluation suivie au 31 mars 2026
(en caractères italiques dans le
texte) :
A. DÉFINITION
La valeur de marché est définie comme
suit: "La valeur estimée à laquelle un bien
devrait s’échanger à la date de l’évaluation
entre un acheteur et un vendeur motivés
dans une transaction de gré à gré où
les parties agissent en connaissance de
cause, prudemment et sans contrainte,
après une période de commercialisation
suffisante. "
B. MÉTHODE DE CAPITALISATION
Notre valorisation est basée sur la valeur
de marché fictive et non sur le coût de
ÉTATS FINANCIERS
75
Graphics
remplacement. La méthode d’évaluation
utilisée est celle de la capitalisation du
loyer de marché avec corrections pour
tenir compte du loyer actuel ou de tout
élément pouvant venir influencer la valeur
des biens tels que frais de chômage
locatif, etc.
La première démarche consiste à
déterminer les loyers de marché (LM) :
nous analysons à quel niveau de prix les
immeubles pourraient être loués demain
dans le marché. Pour déterminer ces
prix, nous nous basons sur nos données
internes, les transactions en cours à
l’heure actuelle dans le marché, tout en
tenant compte des caractéristiques de
la localisation, du site et du bâtiment.
Nous avons fait une distinction entre
les surfaces bureaux, commerciales,
résidentielles et les parkings. Les valeurs
données sont celles du moment, et
ne tiennent donc pas compte d’une
éventuelle augmentation des valeurs
locatives à l’avenir.
La deuxième démarche consiste à
évaluer à quel rendement un investisseur
serait prêt à acheter chacun de ces biens.
Nous obtenons ainsi la valeur de marché
“acte en mains” avant corrections.
Corrections additionnelles
pour les bureaux et biens industriels
Nous calculons la différence entre le loyer
payé et le LM. Nous actualisons cette
différence sur la période commençant à
la date d’évaluation du bien et finissant
à la prochaine date de possibilité de
révision du loyer. Ces corrections sont
négatives lorsque le locataire paie moins
que le LM et positives lorsqu’il paie plus.
Corrections additionnelles
pour les propriétés commerciales
Si le loyer perçu est supérieur au loyer de
marché, nous capitalisons le LM tout en
tenant compte des cash flow excéden-
taires jusqu’à la prochaine date de rup-
ture possible du bail.
Si le loyer est inférieur au loyer de marché,
nous capitalisons un loyer à mi-chemin
(60 %) entre le loyer perçu et le LM tout en
tenant compte des cash flows déficitaires
jusqu’à prochaine date de révision du
loyer. Notre expérience du marché nous
a démontrée d’une manière générale
qu’il n’était pas toujours aisé pour un pro-
priétaire d’obtenir la valeur de marché à
la prochaine révision possible des loyers
et qu’un juge de paix tranchait générale-
ment à 60 % de la différence.
C. MÉTHODE UNITAIRE
(PROPRIÉTÉS RÉSIDENTIELLES)
Dans ce cas nous évaluons le prix au m²
ainsi que le prix pour les emplacements
de parking. Pour déterminer ces prix,
nous nous basons sur nos données
internes, les transactions en cours à
l’heure actuelle dans le marché, tout en
tenant compte des caractéristiques de
la localisation, du site et du bâtiment.
Nous prenons des corrections pour
grosses réparations lorsque celles-ci
sont nécessaires et budgétisées par le
client à moyen terme. Ces corrections
nous sont communiquées par le client en
détail et nous les comparons avec nos
estimations pour ce type de travaux.
Après avoir appliqué ces corrections,
nous obtenons la valeur “acte en mains”
après corrections, de laquelle nous
déduisons les droits d’enregistrement et
les frais de notaire pour obtenir la valeur
“hors frais”.
Approche résiduelle pour les projets
en développement
Dans le cadre du présent rapport
d’évaluation, nous avons retenu une
approche résiduelle pour le bien sis Avenue
des Tilleuls 62 étant donné qu’il s’agit d’un
immeuble à redévelopper pour lequel un
permis de bâtir a déjà été octroyé.
Cette approche qui consiste à déterminer
la valeur d’un terrain tenant compte de la
valeur de son potentiel constructible sous
déductions des coûts divers (constructions,
études, honoraires divers, marge de
promotion et financement).
Cette approche consiste à déterminer la
valeur d'un projet à développer, à partir de
la valeur de sortie estimée ou de la valeur
de vente à terme.
Cette méthode nous permet donc de
déterminer la valeur d’un projet sous
l’hypothèse de pleine propriété. Cette valeur
correspond à la valorisation du foncier et
des actifs immatériels en ce compris les
études et le permis de bâtir.
La première démarche consiste à
déterminer la valeur du projet après travaux.
Pour ce faire nous nous basons d’une
part sur les informations communiqués
et d’autre part sur notre expérience et
analyse du marché. Nous avons estimé
des prix unitaires moyens en distinguant les
différentes affectations, en tenant compte
de leur situation et de notre connaissance
de marché.
Nous estimons ensuite les coûts de
construction nécessaires à la réalisation
du projet tel que défini par le promoteur ou
l’architecte. Nous ne sommes ni architectes
ni ingénieurs et les paramètres appliqués
dans les calculs sont basés sur nos
connaissances et expériences ou fournis
par notre client.
Pour déterminer la valeur résiduelle du
projet nous déduisons les coûts de
construction de la valeur de sortie du
projet. De ce montant nous déduisons
également la marge bénéficiaire qu’un
développeur serait en droit d’attendre
compte tenu du risque, du temps investi
et du volume d’investissement, ainsi que
le coût d’opportunité. Cette correction
correspond à l’absence de rendement
sur la valeur résiduelle, pendant la durée
de portage du projet, sur base d’un
rendement susceptible d’être obtenu pour
un investissement alternatif peu risqué.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
76
Graphics
Il est important de préciser que les coûts
de construction et les prix de vente moyens
sont implicitement liés. Une fois tous les
frais déduits, on se retrouve avec la valeur
résiduelle du terrain (y compris les frais
d'acquisition) à la date d'évaluation.
Enfin, nous déduisons les droits
d'enregistrement (en cas de transaction
d'actifs) pour déterminer la valeur de
marché résiduelle (hors frais d'acquisition).
D. COMMENTAIRE GÉNÉRAL
SUR LES ÉVALUATIONS
C L’évaluation représente des opinions
professionnelles fondées sur une
base clairement définie, intégrant
toutes hypothèses pertinentes
ou hypothèses particulières.
Chaque évaluation constitue une
estimation étayée, fondée sur de
multiples paramètres, des données
comparables et la dynamique du
marché. Lorsque ces éléments
sont limités ou absents, le niveau de
subjectivité peut naturellement varier.
Par conséquent, le degré de certitude
ou la probabilité que l’opinion de
l’évaluateur corresponde exactement
au prix de vente à la Date d’Évaluation
peut varier en conséquence.
C La valeur des biens immobiliers peut
fluctuer de manière significative,
même sur de courtes périodes.
C À l’heure actuelle, il existe un certain
nombre de tensions géopolitiques et
économiques dans le monde, bien
que ces pressions soient concentrées
dans certaines régions plutôt que
réparties de manière uniforme à
l’échelle mondiale. Ces situations
comportent un risque d’escalade
imprévisible, susceptible d’affecter
les flux commerciaux mondiaux, les
performances économiques et les
valeurs immobilières. L’expérience
montre que le comportement des
consommateurs et des investisseurs
peut évoluer rapidement en
période de volatilité des marchés.
Par conséquent, les conclusions
présentées dans ce rapport ne sont
valables qu’à la Date d’Évaluation,
car l’évaluation pourrait changer de
manière significative si cette date
était modifiée. Le cas échéant, nous
recommandons que l’évaluation
fasse l’objet d’un suivi attentif, tandis
que nous continuons d’observer la
manière dont les marchés réagissent
à l’évolution de l’environnement.
C Pour éviter toute ambiguïté, la
présente note explicative est fournie
uniquement afin de commenter
les conditions de marché à la Date
d’Évaluation. Elle ne constitue pas une
clause d’Incertitude Matérielle telle
que définie dans le RICS Red Book.
La valeur comptable des immeubles
dans les états financiers d’Immo
Moury correspond à la juste valeur telle
que calculée par l’expert immobilier
indépendant.
ÉTATS FINANCIERS
77
Graphics
Niveau
IFRS
Répartition
géographique
Juste
Valeur
Typologie
Méthode
d’évaluation
Intrants
Intervalles
31 mars 26
Moyenne
pondérée
Intervalles
31 mars 25
Moyenne
pondérée
3 Liège 30.440.750
Bureaux
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 115 - 231 191 114 - 227 188
Valeur locative estimée
(eur/m²)
109 - 204 171 107 - 201 169
Surfaces (m²) 1.424 – 1.562 1.514 1.424 - 1.562 1.515
Taux de capitalisation
(%)
6,10% - 6,35% 6,26% 6,00% - 6,10% 6,07%
Industriel
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 3 - 81 68 3 - 80 67
Valeur locative estimée
(eur/m²)
12 - 75 64 12 - 71 60
Surfaces (m²) 1.188 – 8.156 3.311 1.188 - 8.156 3.316
Taux de
capitalisation (%)
6,10% - 9,90% 6,81% 6,00% - 9,90% 6,81%
Commerces
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 85 - 293 272 83 - 376 345
Valeur locative estimée
(eur/m²)
95 - 342 314 95 - 300 278
Surfaces (m²) 101 - 769 714 101 - 829 769
Taux de
capitalisation (%)
4,79% - 8,25% 5,18% 6,63% - 8,00% 6,79%
Résidentiel
Méthode
unitaire
Prix unitaire (eur/m²) 1054 – 4.016 2.481 1.029 - 3.952 2.156
Surfaces (m²) 81 - 930 567 81 - 1.241 674
Projets en
cours de
construction
Méthode
unitaire
Prix unitaire - exit
(eur/m²)
3.400 – 3.700 Montant 3.400 - 3.700 3.570
Prix unitaire - résiduel
(eur/m²)
426 - 426 426 426 - 426 426
Surfaces (m²) 3.380 – 3.380 3.380 3.380 - 3.380 3.380
INTRANTS NON OBSERVABLES DANS LA DÉTERMINATION DE LA JUSTE VALEUR
Certains biens repris dans le portefeuille
peuvent combiner plusieurs méthodes
d’évaluation. Ces biens sont alors
repris dans la catégorie de la méthode
dominante pour ces biens.
Lorsqu’un bien est libre d’occupation,
celui-ci ne génère pas de loyer passant.
Par conséquent, le loyer est repris
comme égal à zéro dans le tableau des
intrants ci-dessus.
SENSIBILITÉ DES ÉVALUATIONS
Une variation de - 5 % des valeurs
locatives estimées des immeubles du
portefeuille aurait pour effet de diminuer
la juste valeur du portefeuille et le résultat
net de €1.543 milliers. Ceci engendrerait
une augmentation du taux d'endettement
de 1,63 %.
Une variation de + 50 points de base sur le
rendement initial génèrerait une diminution
de juste valeur du portefeuille et du résultat
net de €2.170 milliers. Ceci engendrerait
une augmentation du taux d'endettement
de 2,32 %.
Une variation de -5 % du prix unitaire gé-
nérerait une diminution de juste valeur du
portefeuille et du résultat net de €516 mil-
liers. Ceci engendrerait une augmentation
du taux d'endettement de 0,53 %.
Il est important de préciser que les
niveaux de valeur locative estimée, de
taux de rendement et de prix unitaires
des immeubles peuvent s’influencer
mutuellement. Cette corrélation n’a
cependant pas été prise en compte dans
le test de sensibilité ci-avant, qui prévoit
des variations indépendantes à la hausse
ou à la baisse de ces trois paramètres.
PROCESSUS DE VALORISATION
Conformément aux dispositions
légales, le processus de valorisation
du portefeuille immobilier se déroule
sur une base trimestrielle de la manière
suivante:
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
78
Graphics
Niveau
IFRS
Répartition
géographique
Juste
Valeur
Typologie
Méthode
d’évaluation
Intrants
Intervalles
31 mars 26
Moyenne
pondérée
Intervalles
31 mars 25
Moyenne
pondérée
3 Liège 30.440.750
Bureaux
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 115 - 231 191 114 - 227 188
Valeur locative estimée
(eur/m²)
109 - 204 171 107 - 201 169
Surfaces (m²) 1.424 – 1.562 1.514 1.424 - 1.562 1.515
Taux de capitalisation
(%)
6,10% - 6,35% 6,26% 6,00% - 6,10% 6,07%
Industriel
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 3 - 81 68 3 - 80 67
Valeur locative estimée
(eur/m²)
12 - 75 64 12 - 71 60
Surfaces (m²) 1.188 – 8.156 3.311 1.188 - 8.156 3.316
Taux de
capitalisation (%)
6,10% - 9,90% 6,81% 6,00% - 9,90% 6,81%
Commerces
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 85 - 293 272 83 - 376 345
Valeur locative estimée
(eur/m²)
95 - 342 314 95 - 300 278
Surfaces (m²) 101 - 769 714 101 - 829 769
Taux de
capitalisation (%)
4,79% - 8,25% 5,18% 6,63% - 8,00% 6,79%
Résidentiel
Méthode
unitaire
Prix unitaire (eur/m²) 1054 – 4.016 2.481 1.029 - 3.952 2.156
Surfaces (m²) 81 - 930 567 81 - 1.241 674
Projets en
cours de
construction
Méthode
unitaire
Prix unitaire - exit
(eur/m²)
3.400 – 3.700 Montant 3.400 - 3.700 3.570
Prix unitaire - résiduel
(eur/m²)
426 - 426 426 426 - 426 426
Surfaces (m²) 3.380 – 3.380 3.380 3.380 - 3.380 3.380
Niveau
IFRS
Répartition
géographique
Juste
Valeur
Typologie
Méthode
d’évaluation
Intrants
Intervalles
31 mars 26
Moyenne
pondérée
Intervalles
31 mars 25
Moyenne
pondérée
3 Hainaut 10.467.000
Bureaux
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 65 - 194 176 64-191 174
Valeur locative estimée
(eur/m²)
57 - 173 157 54-173 157
Surfaces (m²) 1.870 – 2.665
2.553
1.870-2.665 2.556
Taux de
capitalisation (%)
6,15% - 7,50% 6,24% 5,90%-7,25% 6,00%
Industriel
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) 54 - 54 52 52-52 52
Valeur locative estimée
(eur/m²)
44 - 44 43 43-43 43
Surfaces (m²) 2.313 – 2.313 2.313 2.313-2.313 2.313
Taux de
capitalisation (%)
7,50% - 7,50% 7,50% 7,40%-7,40% 7,40%
Projets en
cours de
construction
Capitalisation
de revenus
Loyer annuel (eur/m²) - - 3.405 – 3.405 3.405
Valeur locative estimée
(eur/m²)
- - 79 - 79 79
Surfaces (m²) - -
Taux de capitalisa-
tion (%)
- 0,00%
3 Bruxelles 273.000 Résidentiel
Méthode
unitaire
Prix unitaire (eur/m²) 3.456 – 3.456 3.405
Surfaces (m²) 79 - 79 79
C Immo Moury envoie à l’expert
immobilier en fin de trimestre
un tableau récapitulatif de son
portefeuille d’immeubles de
placement avec les informations
suivantes: locataire, loyer annuel,
date de début et de fin de bail,
prochain break et travaux réalisés.
C Immo Moury commente à l’expert
les informations communiquées et
répond aux éventuelles questions
que les experts pourraient se
poser au sujet des immeubles du
portefeuille.
C Ces informations sont ensuite inté-
grées par l’expert dans ses modèles
de valorisation. Sur base de son ex-
périence de marché et des transac-
tions (locations, acquisitions, etc.)
éventuellement constatées dans le
marché, il maintient ou modifie les
paramètres de valorisation utilisés
dans ses modèles, principalement
en termes de valeurs locatives esti-
mées, de taux de rendement (taux
d’actualisation et/ou de capitali-
sation), d’hypothèses de vacance
locative ou d’investissements à réa-
liser sur les immeubles.
C L’expert communique ensuite
les valorisations individuelles du
portefeuille immobilier telles que
résultant de ses calculs. Celles- ci
font ensuite l’objet de divers contrôles
au sein d’Immo Moury, en vue de la
bonne compréhension par la Société
des hypothèses prises en compte
par les experts dans ses calculs.
C Le tableau récapitulatif des
valorisations individuelles des
immeubles est enregistré en
comptabilité et soumis aux contrôles
du Conseil d’administration et du
Commissaire, préalablement à
l’arrêt des comptes d’Immo Moury.
ÉTATS FINANCIERS
79
Graphics
20. Autres immobilisations corporelles
En milliers d’EUR
Immeubles en location
Mobilier et matériel de bureau Matériel roulant TOTAL
VALEURS D’ACQUISITION
31 mars 2024 90 61 162 313
Acquisitions 36 3 0 39
Cessions/désaffectations -41 0 0 -41
31 mars 2025 85 64 162 311
Acquisitions 23 0 0 23
Cessions/désaffectations 0 0 0 0
31 mars 2026 108 64 162 334
AMORTISSEMENTS
31 mars 2024 -13 -61 -102 -176
Dotations -28 0 -21 -49
Reprises 41 0 0 41
31 mars 2025 0 -61 -123 -176
Dotations -26 -1 -11 -38
Reprises 0 0 0 0
31 mars 2026 -26 -62 -134 -214
VALEURS NETTES
31 mars 2024 77 0 60 137
31 mars 2025 85 3 39 127
31 mars 2026 82 2 28 112
Les autres immobilisations corporelles consistent en du mobilier et matériel de bureau, du matériel roulant ainsi que des bureaux
en location.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
80
Graphics
21. Actifs financiers non courants
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Actifs financiers non courants 6.724 5.992
Participations dans d’autres sociétés immobilières régle-
mentées
2.465 1.890
Participation dans un fonds d’investissement immobiliers
spécialisés avec option de vente
2.398 2.315
Instruments de couverture autorisés 1.808 1.724
Autres 53 63
Au 31 mars 2026, les actifs financiers
consistent principalement en:
C titres d’autres SIR pour un montant
de €2.465 milliers;
C actions d’une FIIS pour un montant
de €2.398 milliers;
C et en instruments de couverture
autorisés pour €1.808 milliers.
La norme IFRS 9 définit trois principales
catégories en termes de classification
des actifs et passifs financiers qui sont
les suivants :
C Désignés à la juste valeur par le biais
du résultat net,
C Mesurés obligatoirement à la
juste valeur par le biais des autres
éléments du résultat global
C Mesurés au coût amorti.
Immo Moury a opté pour la classification
des titres d’autres SIR à la juste valeur
par le biais des autres éléments du
résultat global. Ceci implique que les
résultats futurs sur vente éventuelle
seront également enregistrés par le biais
des autres éléments du résultat global.
La juste valeur des titres SIR est
déterminée sur base des prix (non
ajustés) cotés sur des marchés actifs
(niveau 1 selon IFRS 13).
Au 31 mars 2026, une variation négative
de 10 % de la juste valeur des titres de
SIR aurait un impact de €-246 milliers
sur les fonds propres, de 0,25 % sur le
ratio d’endettement et pas d’impact sur
le résultat net puisque la variation de
juste valeur des titres SIR est enregistrée
au niveau des autres éléments du
résultat global.
Les titres de la FIIS détenus par Immo
Moury sont relatifs à la société Legiapark
et sont classifiés comme prêt financier
suite à la signature de la convention
d’option croisée d’achat/ vente signée
avec Noshaq Immo. Les flux de trésorerie
ne correspondent pas uniquement aux
remboursements du principal et aux
versements des intérêts. L’actif financier
est donc valorisé à sa juste valeur et la
variation de juste valeur est enregistrée
par le biais du compte de résultat.
Les options croisées d’achat/vente
sont exerçables tous les 5 ans à dater
du 12 juillet 2021 à un prix déterminé.
Le transfert des actions se fera soit par
l’exercice de l’option d’achat par Noshaq
Immo, soit par l’exercice de l’option de
vente par Immo Moury. Immo Moury ne
pourra pas vendre librement ses actions
dans Légiapark SA.
A la date du présent rapport, l’intention
d’Immo Moury est de signer un avenant
à la convention initiale afin de permettre
l’exercice de l’option de vente dans un
an, c’est-à-dire au 12 juillet 2027.
La juste valeur des titres FIIS est
valorisée à €2.398 milliers sur base du
taux d’intérêt du marché (niveau 3 selon
IFRS 13) et en tenant compte d’un risque
crédit de 1,5 % sur la contrepartie. La FIIS
n’a actuellement pas encore distribué de
dividende.
Les instruments de couverture autorisés
sont les couvertures bancaires de taux
d’intérêts suivantes (niveau 2 selon IFRS
13) :
C couverture à un taux fixe de 2,05 %
sur un montant de €1.600 milliers
jusqu’en mars 2036 valorisée en
juste valeur à €239 milliers,
C couverture à un taux fixe de 1,32 %
sur un montant de €10.000 milliers
jusqu’en septembre 2031 valorisée
en juste valeur à €1.315 milliers,
C et couverture à un taux fixe de 1,61 %
sur un montant de €2.000 milliers
jusqu’en mars 2032 valorisée en
juste valeur à €254 milliers.
Ces contrats ne sont pas de la couverture
au sens de IFRS 9.
Leur valorisation diminue suite
principalement à la diminution de la
période de couverture.
Le poste "Autres " en actifs financiers
non courants s’élevant à € 53 milliers
consiste en garanties locatives obtenues
sous forme numéraire.
ÉTATS FINANCIERS
81
Graphics
En unité Cofinimmo Aedifica WDP
EN QUANTITÉ
Au 31 mars 2024 26.833 - 11.500
Acquisitions - - -
Cessions - - -
Échange - - -
Au 31 mars 2025 26.833 - 11.500
Acquisitions - -
Cessions - -
Échange -26.833 31.796 -
Au 31 mars 2026 - 31.796 11.500
En milliers d’EUR Cofinimmo Aedifica WDP Total
EN VALEUR D’ACQUISITION
Au 31 mars 2024 2.574 - 406 2.980
Acquisitions - - - -
Cessions - - - -
Échange - - - -
Au 31 mars 2025 2.574 - 406 2.980
Acquisitions - - - -
Cessions - - - -
Échange -2.574 2.125 - -449
Au 31 mars 2026 - 2.125 406 2.531
EN JUSTE VALEUR
Au 31 mars 2024 1.627 - 304 1.931
Acquisitions - - - -
Cessions - - - -
Échange - - - -
Variation de la juste valeur 11 - -52 -41
Au 31 mars 2025 1.638 - 252 1.890
Acquisitions - - -
Cessions - - - -
Échange -2.125 2.125 - -
Variation de la juste valeur 487 83 5 575
Au 31 mars 2026 - 2.208 257 2.465
Les mutations des titres d’autres SIR peuvent être résumées comme suit :
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
82
Graphics
En milliers d’EUR Cofinimmo Aedifica WDP Total
Solde de la variation de la juste valeur compta-
bilisée en fonds propres au 31 mars 2025
-936
- -154 -1.049
Solde de la variation de la juste valeur compta-
bilisée en fonds propres au 31 mars 2026
-449 83 -149 -515
Fin janvier 2026, Aedifica a lancé
une offre publique d’échange sur
toutes les actions Cofinimmo dans le
but de regrouper les deux sociétés
et de constituer une plateforme
immobilière de santé de plus grande
taille et financièrement plus robuste.
L’offre permettait aux actionnaires de
Cofinimmo de recevoir 1,185 actions
Aedifica en échange d’une action
Cofinimmo.
Immo Moury a décidé de procéder
à l’échange de toutes ses actions
Cofinimmo en portefeuille et a reçu
31.796 actions Aedifica contre remise
de 26.833 actions Cofinimmo.
Cette transaction n’a pas eu d’impact
dans l'état du résultat global. Le
solde de la variation de juste valeur
comptabilisée en fonds propres pour
les titres Cofinimmo restera à € -449
milliers jusqu'à la vente des titres
Aedifica. La variation de juste valeur
comptabilisée en fonds propres pour
les titres Aedifica s'élève à €83 milliers
depuis leur conversion début mars 2026
jusqu'à la clôture au 31 mars 2026.
L’augmentation des participations
dans d’autres sociétés immobilières
réglementées de € 1.890 milliers au
31 mars 2025 à €2.465 milliers au 31
mars 2026 est principalement due à la
hausse du cours de bourse des titres
de Cofinimmo entre le 1e avril 2025 et
l’échange (+€487 milliers) et la hausse
du cours de bourse des titres Aedifica
après l’échange des titres Cofinimmo
jusqu’au 31 mars 2026 (+€83 milliers).
La réserve liée à la réévaluation de la
juste valeur des actifs financiers contient
toutes les variations de juste valeur des
titres des autres SIR. Au 31 mars 2026,
cette réserve s’élève à €515 milliers et
se compose des éléments suivants :
C la variation de juste valeur négative
des titres Cofinimmo, entre
l’acquisition de ces titres et leur
échange, qui s’élève à €449 milliers
(montant qui restera inchangé
jusqu’à la vente des titres Aedifica),
C la variation de juste valeur positive
des titres Aedifica, entre l’échange
de ces titres et le 31 mars 2026,
pour €83 milliers,
C la variation de juste valeur négative
des titres WDP, entre l’acquisition de
ces titres et le 31 mars 2026, pour
€149 milliers.
ÉTATS FINANCIERS
83
Graphics
22. Créances commerciales
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Créances commerciales 287 295
Créances commerciales hors IFRIC 21 62 32
Provision pour créances douteuses -45 -16
Factures à établir pour la refacturation
du précompte immobilier
1
270 279
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Créances commerciales hors IFRIC 21 62 32
Non échues 8 22
Échues à moins de 30 jours 4 0
Échues entre 31 jours et 60 jours 10 2
Échues à plus de 60 jours 40 8
Au 31 mars 2026, les risques d’insolvabilité de locataires ont été analysés et des
réductions de valeur pour créances douteuses ont été enregistrées pour un montant
de €47 milliers et ont été reprises pour un montant de €18 milliers durant l'exercice
2025-2026.
La juste valeur des créances commerciales est estimée égale à leur valeur comptable
vu leur échéance à court terme (niveau 2 selon IFRS 13).
Les factures à établir pour la refacturation du précompte immobilier proviennent de
l’application de IFRIC 21 qui impose de tenir compte des taxes annuelles au 1
er
janvier
de l’année concernée. De ce fait, la refacturation doit également être considérée au
1
er
janvier de cette même année.
Vu le faible niveau des créances commerciales ouvertes, il n’y a aucun risque de
concentration sur ce poste.
Les créances commerciales sont détaillées ci-dessous sur base de leur date d’échéance:
1. Ce poste est dû à l’application de IFRIC 21 qui impose de tenir compte des taxes annuelles au 1
er
janvier de l’année
concernée. De ce fait, la refacturation doit également être considérée au 1
er
janvier de cette même année.
Les loyers versés anticipativement par les locataires s’élèvent à €96 milliers au 31
mars 2026 et sont classés au passif en "Comptes de régularisation".
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
84
Graphics
La juste valeur des créances fiscales et autres actifs courants est estimée égale à leur
valeur comptable vu leur échéance à court terme (niveau 2 selon IFRS 13).
24. Trésorerie et équivalents de trésorerie
25. Comptes de régularisation
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Comptes de régularisation 27 31
Charges à reporter 22 26
Produits à recevoir 5 5
23. Autres créances fiscales
et autres actifs courants
Au 31 mars 2026, le montant de trésorerie de €164 milliers consiste uniquement en
des dépôts bancaires sur des comptes à vue.
Les charges à reporter sont des charges relatives à l’année civile 2026 alors
qu’uniquement le premier trimestre est imputable à l’exercice 2025-2026 d’Immo
Moury.
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Créances fiscales et autres actifs courants 7 7
Impôts 7 0
Autres 0 7
ÉTATS FINANCIERS
85
Graphics
Montant en €
Nombre d’actions
Au 31 mars 2008 5.000.000 100.000
Scission partielle "Société Anonyme de Réalisations Immobilières SA" (en abrégé SARI) 9.742.402 194.848
Scission partielle "Béton & matériaux SA" (en abrégé BEMAT) 650.000 13.000
Scission partielle "Entreprises G. Moury SA" (en abrégé MOURY) 2.610.000 52.200
Fusion "Compagnie Internationale de Développement et de Promotion SA" (en abrégé CIDP) 1.000.000 46.239
Au 31 mars 2009 19.002.402 406.287
-
0 0
Au 31 mars 2010 19.002.402 406.287
-
0 0
Au 31 mars 2011 19.002.402 406.287
Fusion "L'Écureuil SCRL" 3.070.818 56.867
Au 31 mars 2012 22.073.220 463.154
Aucune modification entre le 1
er
avril 2012 et le 31 mars 2025 0 0
Au 31 mars 2025 22.073.220 463.154
-
0 0
Au 31 mars 2026 22.073.220 463.154
Les scissions partielles et la fusion CIDP
ont été approuvées lors d’assemblées
générales tenues le 30 avril 2008.
La fusion par absorption de L’Écureuil
SCRL a été approuvée lors de l’assemblée
générale extraordinaire du 30 mars 2012.
La fusion avec Les Portes de Liège SRL
n'a pas eu d'impact sur le capital d'Immo
Moury vu qu'elle était détenue à 100 %
depuis son acquisition en octobre 2021.
26. État du capital
CAPITAL ÉMIS
Au 31 mars 2026, le capital social s’élève
à €22.073.220,00 et est représenté par
463.154 actions, entièrement souscrites
et libérées, sans désignation de valeur
nominale.
CAPITAL AUTORISÉ
L’administrateur unique est autorisé,
depuis l’assemblée générale extra-
ordinaire du 26 janvier 2023, pour une
période de 5 ans à dater de la publication
au Moniteur, à augmenter en une ou
plusieurs fois le capital à concurrence
de maximum €22.073.220.
Cette(ces) augmentation(s) de capital
peu(ven)t être effectuée(s) par apport(s)
en numéraire ou en nature.
Les modifications du capital depuis le
31 mars 2008 sont les suivantes:
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
86
Graphics
ACTIONNARIAT AU 31 MARS 2026
ACTIONS PROPRES
Immo Moury peut acquérir ses propres
actions en vertu de la décision prise lors
de l’assemblée générale du 26 janvier
2023, en tenant compte des quorums
de présence et de vote déterminés
à l’article 7:154 du Code des
sociétés et associations, moyennant
communication de l’opération à la FSMA
et conformément aux dispositions des
articles 7:215 et suivants du Code des
sociétés et associations applicables à
cette date.
L’assemblée générale extraordinaire
a décidé d’autoriser l’administrateur
unique d’Immo Moury:
C de renouveler, conformément à
l’article 7:215, § 1
er
, al. 4 du CSA,
pour une période de trois (3) ans à
dater de la publication aux
C Annexes du Moniteur belge de la
décision de l’assemblée générale
extraordinaire du 26 janvier 2023,
l’autorisation accordée à l’organe
d’administration, d’acquérir, de
prendre en gage et d’aliéner des
actions propres sans décision
préalable de l’assemblée générale,
lorsque cette acquisition est
nécessaire pour éviter à la Société
un dommage grave et imminent;
C de renouveler, conformément aux
articles 7:215, §
1
er
, al. 2 et 7:226 du
CSA, pour une période de cinq
C (5) ans à compter de la publication
aux Annexes du Moniteur belge de
la décision de l’assemblée générale
extraordinaire du 26 janvier 2023,
l’autorisation accordée à l’organe
d’administration une autorisation
d’acquérir et de prendre en gage
(même hors Bourse) pour compte
de la Société à un prix unitaire qui
ne peut pas être inférieur à 85 %
et supérieur à 115 % du cours de
bourse de clôture du jour précédant
la date de la transaction (acquisition
et prise en gage), sans que la
Société ne puisse à aucun moment
détenir plus de 20 % du total des
actions émises;
C d’accorder, conformément à l’article
7:218, du CSA, à l’organe d’admi-
nistration l’autorisation d’aliéner des
actions propres à une ou plusieurs
personnes déterminées autres que
des membres du personnel de la
Société ou de ses filiales.
Au 31 mars 2026, le portefeuille
d’actions propres s’élève à 1.030
actions pour un total de € 51 milliers
et est inchangé par rapport au 31 mars
2025.
1. Les actions d’Immo Moury SA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22 de Moury Construct.
Actionnaires Nombre actions Pourcentage
Anne Christelle Horion 123.093 26,58 %
Geoffroy Horion 123.062 26,57 %
Gilles-Olivier Moury 1 0,00 %
Sari Finance SA 57.340 12,38 %
Moury Management SA 1.000 0,21 %
Moury Construct
1
820 0,18 %
Actions propres 1.030 0,22 %
Public 156.808 33,86 %
Total 463.154 100,00 %
ÉTATS FINANCIERS
87
Graphics
En octobre 2013, Immo Moury SA
a signé auprès de la KBC Bank
une avance à terme fixe de 6 mois
renouvelable pour un montant de
€1.200 milliers qui a été augmentée
à € 1.800 milliers par la suite. Le
taux d’intérêt pour chaque avance
est fixé sur la base du taux d’intérêt
de référence EURIBOR majoré d’une
marge de 1,10 %. En octobre 2016,
la ligne KBC de € 1.800 milliers a
été transférée vers CBC. Au 31 mars
2026, cette ligne de crédit court terme
est utilisée à concurrence de € 420
milliers.
En mars 2016, Immo Moury SA a signé
auprès de la banque BNP Paribas
Fortis une avance à terme fixe de 6
mois renouvelable pour un montant de
€3.200 milliers. Le taux d’intérêt pour
chaque avance est fixé sur la base du
taux d’intérêt de référence EURIBOR
majoré d’une marge de 0,75 %. Au 31
mars 2026, cette ligne de crédit court
terme est utilisée totalement.
En mai 2020, Immo Moury SA a signé
auprès de la banque BNP Paribas Fortis
un crédit revolving d’une durée de 7 ans
pour un montant de €1.900 milliers. Le
taux d’intérêt est fixé sur la base du taux
d’intérêt de référence EURIBOR majoré
d’une marge de 1,10 %. Au 31 mars
2026, cette ligne de crédit long terme
est utilisée totalement.
En octobre 2025, Immo Moury SA a
renouvelé auprès de la banque BNP
Paribas Fortis son crédit revolving d’un
montant de € 5.000 milliers pour une
durée de 7 ans jusqu’au 31 janvier 2033.
Le taux d’intérêt est fixé sur la base du
taux d’intérêt de référence EURIBOR
majoré d’une marge de 1,15 %. Au 31
mars 2026, cette ligne de crédit long
terme est utilisée totalement.
En septembre 2021, Immo Moury SA a
signé auprès de la banque Belfius deux
avances à terme fixe de €4.000 milliers
et €6.000 milliers pour une durée de
respectivement 6 et 7 ans. Le taux pour
chaque avance est fixé sur la base du
taux d’intérêt de référence EURIBOR
majoré d’une marge de 1,00 %. Au 31
mars 2026, ces lignes de crédit long
terme sont utilisées totalement.
En janvier 2022, Immo Moury SA a
signé auprès de la banque Belfius une
nouvelle avance à terme fixe d'une durée
de 5 ans pour un montant de €2.000
milliers. Le taux pour chaque avance
est fixé sur la base du taux d’intérêt
de référence EURIBOR majoré d’une
marge de 1,00 %. Au 31 mars 2026,
cette ligne de crédit long terme est
utilisée à concurrence de €895 milliers.
Les prélèvements sur ces lignes de
crédit sont d'une durée de 6 mois et
dépendent des besoins de financement
d'Immo Moury.
Aucun covenant n'est requis pour les
financements d'Immo Moury autre que
les limitations déjà imposées à la société
suite aux législations et réglementations
lui étant applicables.
La juste valeur des dettes financières
relative aux straight loans et revolving
loans est estimée identique à leur valeur
comptable vu que le taux d’intérêt est
variable (niveau 2 selon IFRS13). Les
remboursements des dettes financières
En milliers d’EUR
31 mars 2025
Mouvement de l'année 31 mars 2026
Dettes financières non courantes
18.759 -560 18.199
Straight loan BNP 6.900 0 6.900
Straight loan BELFIUS 11.445 -550 10.895
Dettes de location financement 358 1 359
Garanties locatives reçues 56 -11 45
Dettes financières courantes
3.446 201 3.647
Avance à terme fixe CBC 217 203 420
Avances à terme fixe BNP 3.200 0 3.200
Dettes de location financement 29 -2 27
Lignes de crédit non utilisées
2.138 347 2.485
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Compte de résultats
Charges d’intérêts sur la dette de location de financement 0 0
Charges d’intérêts sur les straight loans et avances à terme 604 475
27. Dettes financières non courantes et courantes
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
88
Graphics
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Dettes commerciales et autres dettes courantes
631 608
Fournisseurs 19 16
Factures à recevoir 82 42
Locataires 9 0
Impôts, rémunérations et charges sociales
1
521 550
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
Comptes de régularisation
96 109
Loyers perçus anticipativement 96 109
Autres 0 0
28. Dettes commerciales et autres dettes courantes
29. Comptes de régularisation
La juste valeur des dettes commerciales
et autres dettes courantes est estimée
identique à leur valeur comptable vu
leur échéance à court terme (niveau 2
selon IFRS 13).
1. Ce poste inclut le précompte immobilier de l’année débutée suite à l’application de IFRIC 21 qui impose de tenir compte
des taxes annuelles au 1
er
janvier de l’année concernée.
sont détaillés au niveau du flux de
trésorerie.
Les paiements minimums futurs à
effectuer au titre du contrat de location-
financement sont détaillés ci-dessous.
Il s’agit des redevances futures non
actualisées qui seront payées de
manière certaine par Immo Moury, en
vertu de deux contrats de location en
cours :
C le contrat de location financement
relatif au bail emphytéotique avec
la Ville de Liège pour l’immeuble de
bureaux situé rue de Mons à Liège
qui prendra fin en août 2078 (€300
milliers);
C la convention, de fourniture de
services et de concession d’espaces
d’une durée indéterminée pour le
siège social situé à Ans et dont la
durée minimale est estimée à trois
ans vu l’intéressante localisation
de l’immeuble, les aménagements
appropriés et les services proposés
(€86 milliers).
La juste valeur des dettes financières
courantes et non courantes relatives
aux dettes location financement
estimées sur base d’une actualisation
des décaissements futurs à un taux de
marché (niveau 2 selon IFRS 13) s’élève
à €282 milliers.
ÉTATS FINANCIERS
89
Graphics
Les principaux risques financiers sont
exposés et commentés dans le rapport
de gestion dans la section "Informations
sur les risques".
La sensibilité au risque de liquidité est
présentée en note 27.
La sensibilité au risque d’intérêt
concerne les lignes de crédit
disponibles:
C Une augmentation du taux d’intérêt
Euribor de 0,5 % génèrerait
une augmentation de la charge
d’intérêts annuelle de €52 milliers
dans l’hypothèse où les lignes
de crédit seraient utilisées à
concurrence de € 23.900 milliers
de manière ininterrompue pendant
un an (correspondant au niveau
d'utilisation totale des lignes crédit
disponibles et tenant compte des
couvertures).
C Concernant la couverture à taux fixe
mentionnée, Immo Moury a conclu :
C le 16 mars 2016, un IRS à 2,05 %
contre Euribor 6 mois couvrant
la période du 31 mars 2016 au
31 mars 2036 et portant sur
un montant notionnel de € 1,6
millions. Au 31 mars 2026, sa juste
valeur comptabilisée en "Actifs
financiers non courants " s’élève à
€ 239 milliers (contre 207 milliers
au 31 mars 2025).
C le 16 septembre 2021, un IRS à 1,32
% contre Euribor 6 mois couvrant la
période du 30 septembre 2021 au
30 septembre 2031 et portant sur un
montant notionnel de €10 millions.
Au 31 mars 2026, sa juste valeur
comptabilisée en "Actifs financiers
non courants" s’élève à € 1.315
milliers (contre 1.278 milliers au 31
mars 2025).
C le 12 janvier 2022, un IRS à 1,61%
contre Euribor 6 mois couvrant la
période du 31 mars 2022 au 30
septembre 2032 et portant sur un
montant notionnel de € 2 millions.
Au 31 mars 2026, sa juste valeur
comptabilisée en "Actifs financiers
non courants" s’élève à € 254
milliers (contre €239 milliers au 31
mars 2025).
Au 31 mars 2026, sur le volume de
dettes financières de €21.801 milliers
repris ci-dessus, un montant de
€ 13.600 milliers est à taux variable
avec couverture de taux d'intérêt (62 %)
et le solde équivalent à €8.201 milliers
est à taux variable non couvert (38 %).
0%
20%
40%
60%
80%
100%
31/03/202831/03/202731/03/202631/03/2025
61% 63%
39% 37%
63%
37%
63%
37%
Dettes financières à taux variables non couverts
Dettes financières à taux variables avec couverture
Au 31 mars 2025, sur le volume de
dettes financières de €22.149 milliers,
un montant de €13.600 milliers était à
30. Instruments financiers
En milliers d’EUR
Date Total
Echéant
dans l'année
Echéant entre
1 et 5 ans
Echéant dans
plus de 5 ans
Straight loans
31 mars 2026 17.795 17.795
31 mars 2025 18.345 - 18.345
Dettes de location financement
31 mars 2026 386 27 92 267
31 mars 2025 387 29 91 267
Avance à terme fixe
31 mars 2026 3.620 3.620
31 mars 2025 3.417 3.417 - -
TOTAL
31 mars 2026 21.801 3.647 17.887 267
31 mars 2025
22.149 3.446 18.436 267
Type
Montant notionnel
(en milliers d'EUR)
Date de départ Date de fin Taux d'intérêt
Taux variable
de référence
Juste valeur
(en milliers d'EUR)
31 mars 2026 31 mars 2025
IRS 1.600 31-03-16 31-03-36 2,05 % Euribor 6 mois
239 207
IRS 10.000 30-09-21 30-09-31 1,32 % Euribor 6 mois
1.315 1.278
IRS 2.000 31-03-22 31-03-32 1,61 % Euribor 6 mois
254 239
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
90
Graphics
Le Conseil n’a pas eu connaissance
à ce jour d’événements qui seraient
survenus après le 31 mars 2026 et
qui pourraient avoir une incidence
significative sur la situation financière
arrêtée au 31 mars 2026.
32. Événements post clôture
31. Ratio d’endettement
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
PASSIF
22.574 22.921
I. Passifs non courants
A. Provisions 0 0
C. Autres passifs financiers courants – Instruments de couverture autorisés 0 0
F. Passifs d’impôts différés 0 0
II. Passifs courants
A. Provisions 0 0
C. Autres passifs financiers non courants – Instruments de couverture autorisés 0 0
F. Comptes de régularisation -97 -109
Total du passif pris en compte pour le calcul du ratio (numérateur) 22.477 22.812
Total de l’actif du bilan 48.721 48.031
Instruments de couverture autorisés comptabilisés à l’actif du bilan -1.808 -1.724
Total de l’actif du bilan pris en compte pour le calcul du ratio (dénominateur) 46.913 46.307
Taux d'endettement 47,91% 49,26%
taux variable avec couverture de taux
d' intérêt (61%) et le solde équivalent à
€8. 549 milliers était à taux variable non
couvert (39%).
Le plan d'endettement repris ci-dessus
considère les opérations conclues à ce
jour.
Au 31 mars 2026, le résultat financier
comprend un produit de € 84 milliers,
représentant la variation, entre le 31
mars 2025 et le 31 mars 2026, de la juste
valeur de l’instrument financier pour
lequel la comptabilité de couverture (au
sens de l’IFRS 9) n’est pas appliquée.
Cet élément du résultat n’affecte pas
le cash flow d’Immo Moury. A la date
d’échéance finale de l’instrument
financier, sa valeur sera nulle et les
variations de valeur constatées d’un
exercice comptable à l’autre auront
intégralement été contre-passées en
résultats.
Une simulation a été réalisée et indique
qu’une baisse supplémentaire de 25
points de base des taux d’intérêts long
terme (10 ans) se traduirait par une
charge (non monétaire) de €193 milliers
sur l'IRS.
ÉTATS FINANCIERS
91
Graphics
Les dividendes sont déclarés pour
les actions émises hormis les actions
propres à la date de mise en paiement
En milliers d’EUR
31 mars 2026
31 mars 2025
DIVIDENDES DÉCLARÉS ET PAYÉS LORS DE L’EXERCICE
Dividende relatif à l’exercice 2023-2024 (€2,00 brut
par action hors actions propres)
924
Dividende relatif à l’exercice 2024-2025 (€1,80 brut
par action hors actions propres)
832
DIVIDENDES PROPOSÉS A L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE POUR APPROBATION
Dividende relatif à l’exercice 2024-2025 (€1,80 brut
par action hors actions propres)
832
Dividende relatif à l’exercice 2025-2026 (€1,80 brut
par action hors actions propres)
832
33. Dividendes payés et proposés
34. Actifs et passifs éventuels,
droits et engagements
Les opérations non inscrites au bilan
sont reprises ci-dessous:
GARANTIES BANCAIRES
De manière générale, Immo Moury
obtient des garanties locatives
conformes aux pratiques du marché et à
la législation applicable, essentiellement
sous la forme de garantie bancaire, ou
de compte bloqué, dans le cadre de la
location de ses immeubles.
Au 31 mars 2026, les garanties
bancaires en faveur d’Immo Moury
s’élèvent à €610 milliers (contre €661
milliers au 31 mars 2025).
GARANTIE DE POLLUTION
DES SOLS ET AMIANTE
Lors des fusions, acquisitions et
scissions partielles, les sociétés Bemat
SA, Entreprises G Moury SA, Sari SA,
et Sari Finance SA ont apporté à Immo
Moury les garanties suivantes:
C En matière de pollution des sols,
les sociétés apporteuses ou leurs
actionnaires ont garanti à Immo
Moury qu’à leur connaissance,
l’usage des terrains, sols, sous-sols
et immeubles bâtis transféré à Immo
Moury n’a causé aucune pollution
qui serait de nature à entraîner
de quelconques obligations ou
responsabilités dans le chef d’Immo
Moury;
C En matière d’amiante, les sociétés
apporteuses ou leurs actionnaires
se sont engagées à l’égard d’Immo
Moury à prendre à leur charge les
frais d’établissement d’un inventaire
relatif à la présence d’amiante
dans les Immeubles si Immo
Moury ou un de ses locataires en
faisait la demande, ainsi que les
coûts des éventuels travaux de
désamiantage qui seraient requis
par la réglementation applicable.
Toutefois, en dépit des garanties
précitées, il ne peut être exclu que, dans
l’hypothèse où les engagements des
sociétés apporteuses ne paraîtraient
pas suffisants, un recours soit fait
contre Immo Moury qui pourrait, s’il
se présentait, avoir des conséquences
financières importantes mais
actuellement impossible à déterminer
pour Immo Moury.
À ce jour, Immo Moury n’a connaissance
d’aucun litige, réclamation ou autre
problème potentiel en matière
environnementale et n’a jamais été
confrontée à des problèmes similaires
par le passé.
Au 31 mars 2026, les seules informations
dont dispose Immo Moury au sujet de
la qualité des sols consiste en différents
courriers de la Spaque qui indiquent
soit que le terrain n’est pas repris sur
la liste d’inventaire dressée par la
Spaque (ce qui implique qu’il n’existe
aucun élément connu relatif à une
éventuelle pollution du sol), soit que, s’il
existe un risque faible de pollution, la
Spaque "ne dispose d’aucune donnée
analytique permettant de se prononcer
objectivement sur la qualité des sols".
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
92
Graphics
Actionnaires Nombre actions Pourcentage
Anne Christelle Horion 123.093 26,57%
Geoffroy Horion 123.062 26,57%
Gilles-Olivier Moury
1
1 0,00%
Sari Finance s.a. 57.340 12,38%
Moury Management s.a. 1.000 0,22%
Famille Moury 304.496 65,74%
Moury Construct 820 0,18%
Actions propres 1.030 0,22%
Public 156.808 33,86%
Total 463.154 100,00%
1. Les actions d’Immo Moury SA détenues par Moury Construct sont destinées à être échangées contre des coupons 22
de Moury Construct.
Les transactions avec les parties liées telles que définies par la norme IAS 24 ainsi
que les opérations visées par l’article 37 de la loi du 12 mai 2014 sont commentées
ci-dessous.
LA FAMILLE MOURY EST L’ACTIONNAIRE DE CONTRÔLE
D’IMMO MOURY SA
35. Transactions avec les parties liées
ÉTATS FINANCIERS
93
Graphics
En milliers d’EUR
31 mars 2026 31 mars 2025
ÉTAT DU RÉSULTAT GLOBAL
Revenus locatifs et récupération des charges locatives
et taxes assumées par le locataire
Bemat 132 128
Charges relatives à la location (HTVA)
Entreprises Gilles Moury 32 28
Charges immobilières et frais généraux (HTVA)
Moury Management 75 75
Entreprises Gilles Moury 1 1
Bemat 0 0
Mosabois 32 96
ACTIF
Travaux activés (HTVA)
Entreprises Gilles Moury 0 0
Bemat 0 0
Créances commerciales
Bemat 0 0
PASSIF
Dettes fournisseurs
Moury Management 0 0
Entreprises Gilles Moury 0 0
Bemat 0 0
Mosabois 0 0
REVENUS LOCATIFS
La société Bemat SA loue ses bureaux
et son entrepôt à Immo Moury sur
base d’un bail à durée ferme de 9 ans
jusqu’en mars 2029. Le loyer et les
frais facturés à Bemat lors de l’exercice
2025-2026 s’élèvent à € 128 milliers
(contre €128 milliers en 2024-2025).
RÉMUNÉRATION DE
L’ADMINISTRATEUR UNIQUE
(MOURY MANAGEMENT SA)
Comme prévu à l’article 13 des statuts
d’Immo Moury, l’administrateur unique
exerce son mandat avec rémunération.
La rémunération de l’administrateur
unique est fixée annuellement par
l’assemblée générale de la société
en conformité avec la réglementation
SIR. L’administrateur unique a droit par
ailleurs au remboursement des frais qui
sont directement liés à son mandat.
La rémunération de l’administrateur
unique pour l’exercice se clôturant au 31
mars 2026 s’élève au €75 milliers.
BUREAUX DU SIÈGE SOCIAL
Depuis août 2020, Immo Moury a
déménagé dans le Moury business
center à Ans, rue des Anglais 6a. La
convention, de fourniture de services
et de concession d’espaces a été
signée avec les Entreprises Gilles
Moury pour une durée indéterminée.
Cette convention prévoit une redevance
trimestrielle de € 4.781 hors TVA. Le
montant payé pour la mise à disposition
de bureaux est similaire à celui de
l’exercice précédent.
Toutes les transactions avec des
parties liées dont question ici ont été
et sont réalisées à des conditions ne
s’éloignant pas de manière significative
des conditions du marché.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
94
Graphics
36. Déclarations du management
Le Conseil d’administration de Moury
Management SA déclare également
que, pour autant qu’il en soit au courant:
C M. Michel Foret, administrateur non
exécutif indépendant et président du
Conseil d’administration;
C M. Gilles-Olivier Moury, adminis-
trateur exécutif non indépendant
et délégué à la gestion journalière
d’Immo Moury. Il est le représentant
permanent de Moury Management
auprès d’Immo Moury;
C Mme Christelle Goffin, administrateur
exécutif non indépendant et délégué
à la gestion journalière d’Immo
Moury;
C Mme Danielle Coune, administrateur
non exécutif indépendant;
C M. Pierre Gustin, administrateur non
exécutif indépendant
atteste que, à sa connaissance:
C les états financiers, établis
conformément aux normes
comptables applicables, donnent
une image fidèle du patrimoine, de
la situation financière et des résultats
de l’émetteur;
C le rapport de gestion contient
un exposé fidèle sur l’évolution
des affaires, les résultats et la
situation de l’émetteur, ainsi qu’une
description des principaux risques
et incertitudes auxquels ils sont
confrontés.
Le Conseil d’administration de Moury
Management SA déclare également
que, pour autant qu’il en soit au courant:
C aucun contrat de travail n’a été
conclu avec les Administrateurs,
ni avec Immo Moury, qui prévoit le
paiement d’indemnités lors de la
résiliation du contrat de travail.
C aucun administrateur n’a fait l’objet
d’une condamnation pour fraude;
C aucun administrateur n’a été associé
en qualité de membre d’un organe
d’administration, de direction ou de
surveillance ou de directeur général
à une faillite, mise sous séquestre
ou liquidation;
95
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
96
Graphics
Immo Moury S A
Document subtitle= Verdana Heading 12 0/0 single
Immo Moury SA
Rapport du commiss
aire à l’assemblée générale pour l’exercice clos le
31
mars 2026 - Comptes annuels
ÉTATS FINANCIERS
97
Graphics
Immo Moury SA
Document subtitle= Verdana Heading 12 0/0 single
Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem
VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE90 4350 2974 5132 - BIC KREDBEBB
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Rapport du commissaire à l’assemblée générale de Immo Moury SA pour
l’exercice clos le 31 mars 2026 - Comptes annuels
Dans le cadre du contrôle légal des comptes annuels de Immo Moury SA (la « société »), nous vous
présentons notre rapport du commissaire. Celui-ci inclut notre rapport sur les comptes annuels ainsi que les
autres obligations légales et réglementaires. Le tout constitue un ensemble et est inséparable.
Nous avons été nommés en tant que commissaire par l’assemblée générale du 9 septembre 2025,
conformément à la proposition de l’organe d’administration émise sur recommandation du comité d’audit.
Notre mandat de commissaire vient à échéance à la date de l’assemblée générale délibérant sur les comptes
annuels clôturés au 31 mars 2028. Nous avons exercé le contrôle légal des comptes annuels de Immo Moury
SA durant 13 exercices consécutifs.
Rapport sur les comptes annuels
Opinion sans réserve
Nous avons procédé au contrôle légal des états financiers annuels de Immo Moury SA (la « société »),
comprenant l’état de la situation financière au 31 mars 2026, ainsi que l’état du résultat global, l’état des
variations des capitaux propres et un tableau des flux de trésorerie de l’exercice clos à cette date, ainsi que
les notes annexes, contenant un résumé des principales méthodes comptables et d’autres informations
explicatives, dont le total de l’état de la situation financière s’élève à 48 721 (000) EUR et dont l’état du
résultat net se solde par un bénéfice de l’exercice de 1 294 (000) EUR.
A notre avis, les états financiers donnent une image fidèle du patrimoine et de la situation financière de la
société au 31 mars 2026, ainsi que de ses résultats et de ses flux de trésorerie pour l’exercice clos à cette
date, conformément aux normes internationales d’information financière (IFRS) telles qu’adoptées par
l’Union Européenne et aux dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
Fondement de l’opinion sans réserve
Nous avons effectué notre audit selon les Normes internationales d’audit (ISA), telles qu’applicables en
Belgique. Par ailleurs, nous avons appliqué les normes internationales d’audit approuvées par l’IAASB
applicables à la présente clôture et non encore approuvées au niveau national. Les responsabilités qui nous
incombent en vertu de ces normes sont plus amplement décrites dans la section « Responsabilités du
commissaire relatives à l’audit des comptes annuels » du présent rapport. Nous nous sommes conformés à
toutes les exigences déontologiques qui s’appliquent à l’audit des comptes annuels en Belgique, en ce
compris celles concernant l’indépendance.
Nous avons obtenu de l’organe d’administration et des préposés de la société, les explications et
informations requises pour notre audit.
Nous estimons que les éléments probants que nous avons recueillis sont suffisants et appropriés pour fonder
notre opinion.
Points clés de l’audit
Les points clés de l’audit sont les points qui, selon notre jugement professionnel, ont été les plus importants
lors de l’audit des comptes annuels de la période en cours. Ces points ont été traités dans le contexte de
notre audit des comptes annuels pris dans leur ensemble et lors de la formation de notre opinion sur ceux-ci.
Nous n’exprimons pas une opinion distincte sur ces points.
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
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Immo Moury SA
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Deloitte Bedrijfsrevisoren/Réviseurs d’Entreprises BV/SRL
Registered Office: Gateway building, Luchthaven Brussel Nationaal 1 J, B-1930 Zaventem
VAT BE 0429.053.863 - RPR Brussel/RPM Bruxelles - IBAN BE90 4350 2974 5132 - BIC KREDBEBB
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
P
oints clés de l’a u dit
C
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c
lé s de l'audit
V
alorisation d e s imme u bles de pla c ement
•
Immo Moury SA possède et gère un portefeuille
d’immeubles de placement valorisé à 41 399 (000)
EUR au 31 mars 2026, représentant 85% du total
du bilan. Les variations de valeur du portefeuille
immobilier ont un impact significatif sur le résultat
net et sur les fonds propres.
•
Le portefeuille comprend des immeubles donnés
en location.
•
La société utilise chaque trimestre des experts
immobiliers indépendants pour valoriser à la juste
valeur son portefeuille d’immeubles. Ces experts
sont nommés par la Direction. Ils ont une
connaissance confirmée des marchés immobiliers
sur lesquels opère la société.
•
Les données clés de l’exercice de valorisation sont
les taux de capitalisation ainsi que les loyers de
marché, qui sont influencés par les tendances du
marché, les transactions comparables ainsi que les
caractéristiques spécifiques de chaque immeuble
dans le portefeuille.
•
La valorisation du portefeuille est sujette à des
jugements importants et s’appuie sur un certain
nombre d’hypothèses. Les incertitudes liées aux
estimations et jugements, conjugué au fait qu’une
faible différence en pourcentage dans les
valorisations individuelles d’immeubles pourrait
avoir, en agrégé, un impact significatif sur le
compte de résultat et le bilan, justifient une
attention particulière dans le cadre de nos travaux
d’audit.
•
Nous renvoyons aux états financiers, y
compris les
notes afférentes aux états financiers : note 3,
informations générales et méthodes comptables,
note 19, Immeubles de placement.
•
Nous avons évalué le contrôle interne mis en
place par la direction en lien avec la valorisation
des immeubles de placement et avons testé leur
conception et leur mise en œuvre.
•
Nous avons évalué la compétence,
l'indépendance et l'intégrité des experts
immobiliers.
•
Nous avons également revu les hypothèses clés
en les comparant aux données du marché ou à
des transactions immobilières comparables
fournies par les experts immobiliers, en particulier
en ce qui concerne le taux de capitalisation et les
loyers de marché.
•
Nous avons comparé les montants repris dans les
rapports d'évaluation des experts immobiliers aux
données comptables et ensuite nous les avons
réconciliés aux états financiers.
•
Nous avons revu et challengé le processus de
valorisation, la performance du portefeuille, les
hypothèses et jugements importants en
particulier pour les taux de capitalisation et les
loyers.
•
Dans le cadre de nos procédures d'audit réalisées
sur les acquisitions et les cessions d'immeubles de
placement, nous avons examiné des contrats
significatifs et la documentation sur le traitement
comptable appliqué à ces transactions.
•
Nous avons effectué des procédures d'audit pour
évaluer l'intégrité et l'exhaustivité des
informations fournies aux experts indépendants
en matière de revenus locatifs, de caractéristiques
clés des contrats de location et d'occupation.
•
Nous avons vérifié que les not
es annexes aux états
financiers sont en adéquation avec les normes
IFRS.
ÉTATS FINANCIERS
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Immo Moury S A
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Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
Responsabilités de l’organe d’administration relatives à l’établissement des
c
omptes annuels
L’organe d’administration est responsable de l'établissement des comptes annuels donnant une image fidèle
conformément au référentiel comptable applicable en Belgique, ainsi que du contrôle interne qu’il estime
nécessaire à l’établissement de comptes annuels ne comportant pas d’anomalies significatives, que celles-ci
proviennent de fraudes ou résultent d’erreurs.
Lors de l’établissement des comptes annuels, il incombe à l’organe d’administration d’évaluer la capacité de
la société à poursuivre son exploitation, de fournir, le cas échéant, des informations relatives à la continuité
d’exploitation et d’appliquer le principe comptable de continuité d’exploitation, sauf si l’organe
d’administration a l’intention de mettre la société en liquidation ou de cesser ses activités ou s’il ne peut
envisager une autre solution alternative réaliste.
Responsabilités du commissaire relatives à l’audit des comptes annuels
Nos objectifs sont d'obtenir l'assurance raisonnable que les comptes annuels pris dans leur ensemble ne
comportent pas d'anomalies significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, et
d'émettre un rapport du commissaire contenant notre opinion. L'assurance raisonnable correspond à un
niveau élevé d'assurance, qui ne garantit toutefois pas qu'un audit réalisé conformément aux normes ISA
permettra de toujours détecter toute anomalie significative existante. Les anomalies peuvent provenir de
fraudes ou résulter d'erreurs et sont considérées comme significatives lorsque l'on peut raisonnablement
s'attendre à ce qu'elles puissent, prises individuellement ou en cumulé, influencer les décisions économiques
que les utilisateurs des comptes annuels prennent en se fondant sur ceux-ci.
Lors de l’exécution de notre contrôle, nous respectons le cadre légal, réglementaire et normatif qui
s’applique à l’audit des comptes annuels en Belgique. L’étendue du contrôle légal des comptes ne comprend
pas d’assurance quant à la viabilité future de la société ni quant à l’efficience ou l’efficacité avec laquelle
l’organe d’administration a mené ou mènera les affaires de la société.
Dans le cadre d'un audit réalisé conformément aux normes ISA et tout au long de celui-ci, nous exerçons
notre jugement professionnel et faisons preuve d'esprit critique. En outre :
• nous identifions et évaluons les risques que les comptes annuels comportent des anomalies
significatives, que celles-ci proviennent de fraudes ou résultent d'erreurs, définissons et mettons en
œuvre des procédures d'audit en réponse à ces risques, et recueillons des éléments probants suffisants
et appropriés pour fonder notre opinion. Le risque de non-détection d'une anomalie significative
provenant d'une fraude est plus élevé que celui d'une anomalie significative résultant d'une erreur, car la
fraude peut impliquer la collusion, la falsification, les omissions volontaires, les fausses déclarations ou le
contournement du contrôle interne ;
• nous prenons connaissance du contrôle interne pertinent pour l'audit afin de définir des procédures
d'audit appropriées en la circonstance, mais non dans le but d'exprimer une opinion sur l'efficacité du
contrôle interne de la société ;
• nous apprécions le caractère approprié des méthodes comptables retenues et le caractère raisonnable
des estimations comptables faites par l'organe d’administration, de même que des informations les
concernant fournies par ce dernier ;
• nous concluons quant au caractère approprié de l'application par l'organe d’administration du principe
comptable de continuité d'exploitation et, selon les éléments probants recueillis, quant à l'existence ou
non d'une incertitude significative liée à des événements ou situations susceptibles de jeter un doute
important sur la capacité de la société à poursuivre son exploitation. Si nous concluons à l'existence
d'une incertitude significative, nous sommes tenus d'attirer l'attention des lecteurs de notre rapport du
commissaire sur les informations fournies dans les comptes annuels au sujet de cette incertitude ou, si
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ces informations ne sont pas adéquates, d'exprimer une opinion modifiée. Nos conclusions s'appuient
sur les éléments probants recueillis jusqu'à la date de notre rapport du commissaire. Cependant, des
situations ou événements futurs pourraient conduire la société à cesser son exploitation ;
• nous apprécions la présentation d'ensemble, la structure et le contenu des comptes annuels et évaluons
si les comptes annuels reflètent les opérations et événements sous-jacents d'une manière telle qu'ils en
donnent une image fidèle.
Nous communiquons aux personnes constituant au comité d'audit notamment l'étendue des travaux d'audit
et le calendrier de réalisation prévus, ainsi que les observations importantes découlant de notre audit, y
compris toute faiblesse significative dans le contrôle interne.
Nous fournissons également aux personnes constituant au comité d'audit une déclaration précisant que
nous nous sommes conformés aux règles déontologiques pertinentes concernant l'indépendance, et leur
communiquons, le cas échéant, toutes les relations et les autres facteurs qui peuvent raisonnablement être
considérés comme susceptibles d'avoir une incidence sur notre indépendance ainsi que les éventuelles
mesures de sauvegarde y relatives.
Parmi les points communiqués aux personnes constituant au comité d'audit, nous déterminons les points qui
ont été les plus importants lors de l'audit des comptes annuels de la période en cours, qui sont de ce fait les
points clés de l'audit. Nous décrivons ces points dans notre rapport du commissaire, sauf si la loi ou la
réglementation en interdit la publication.
Autres obligations légales et réglementaires
Responsabilités de l’organe d’administration
L’organe d’administration est responsable de la préparation et du contenu du rapport de gestion, du respect
des dispositions légales et réglementaires applicables à la tenue de la comptabilité ainsi que du respect du
Code des sociétés et des associations et des statuts de la société.
Responsabilités du commissaire
Dans le cadre de notre mandat et conformément à la norme belge complémentaire aux normes
internationales d’audit (ISA) telles qu’applicables en Belgique, notre responsabilité est de vérifier, dans ses
aspects significatifs, le rapport de gestion et le respect de certaines dispositions du Code des sociétés et des
associations et des statuts, ainsi que de faire rapport sur ces éléments.
Aspects relatifs au rapport de gestion
A l’issue des vérifications spécifiques sur le rapport de gestion, nous sommes d’avis que celui-ci concorde
avec les comptes annuels pour le même exercice et a été établi conformément aux articles 3:5 et 3:6 du
Code des sociétés et des associations.
Dans le cadre de notre audit des comptes annuels, nous devons également apprécier, en particulier sur la
base de notre connaissance acquise lors de l’audit, si le rapport de gestion comporte une anomalie
significative, à savoir une information incorrectement formulée ou autrement trompeuse. Sur base de ces
travaux, nous n’avons pas d’anomalie significative à vous communiquer.
Mention relative au bilan social
Le bilan social, à déposer à la Banque nationale de Belgique conformément à l’article 3:12, § 1, 8° du Code
des sociétés et des associations, traite, tant au niveau de la forme qu’au niveau du contenu, des mentions
requises par ce Code, en ce compris celles concernant l’information relative aux salaires et aux formations,
et ne comprend pas d’incohérences significatives par rapport aux informations dont nous disposons dans le
cadre de notre mission.
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Immo Moury SA
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Mentions relatives à l’indépendance
Notre cabinet de révision et notre réseau n’ont pas effectué de missions incompatibles avec le contrôle légal
des comptes annuels et notre cabinet de révision est resté indépendant vis-à-vis de la société au cours de
notre mandat.
Autres mentions
• Sans préjudice d'aspects formels d'importance mineure, la comptabilité est tenue conformément aux
dispositions légales et réglementaires applicables en Belgique.
• La répartition des résultats proposée à l'assemblée générale est conforme aux dispositions légales et
statutaires.
• Nous n'avons pas à vous signaler d'opération conclue ou de décision prise en violation des statuts ou du
Code des sociétés et des associations, à l’exception du fait que :
‒ La nomination de Deloitte Réviseurs d’Entreprises SRL en tant que commissaire n’a pas été publiée
comme requis par l’article 2:14 du Code des sociétés et des associations.
• Le présent rapport est conforme au contenu de notre rapport complémentaire destiné au comité d'audit
visé à l'article 11 du règlement (UE) n° 537/2014.
Signé à Zaventem.
L
e comm issaire
DocuSigned with Itsme – EU Qualified,
Deloitte R é vis eurs d’Entre p rises SRL
Représentée par Jo Van Baelen
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
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Renseignements généraux
Dénomination
Immo Moury SA, Société immobilière réglementée publique de droit belge.
Siège social
Le siège social est établi à 4430 Ans, rue des Anglais 6a.
Constitution et forme juridique
Immo Moury a été constituée suivant les termes d’un acte dressé par le Notaire Philippe Dusart, à Liège, le 18
juillet 2007, publié à l’Annexe du Moniteur belge du 9 août suivant, sous le numéro 07118942.
Le 21 août 2007, Immo Moury est agréée comme société d’investissement immobilière à capital fixe publique
de droit belge, en abrégé Sicaf immobilière publique de droit belge, inscrite auprès de la FSMA.
À partir du 7 novembre 2014, Immo Moury a acquis le statut de société immobilière réglementée publique.
Le 26 janvier 2023, Immo Moury a changé de forme juridique pour devenir une société anonyme.
Durée
La société est constituée pour une durée illimitée.
Registre des Personnes Morales
La société est inscrite au Registre des Personnes Morales (R.P.M.) de Liège sous le n° 891 197 002. Son
numéro de TVA est le BE 0891 197 002.
Exercice social
L’exercice social commence le 1
er
avril et se clôture le 31 mars de chaque année.
Lieux où les documents accessibles
au public peuvent être consultés
Les statuts de la société peuvent être consultés au Greffe du Tribunal de Commerce de Liège ainsi que sur le
site www.immomoury.com.
Les comptes statutaires d’Immo Moury sont déposés à la Banque Nationale de Belgique, conformément aux
dispositions légales en la matière.
Les convocations aux Assemblées Générales sont publiées aux annexes du Moniteur belge et dans le quotidien
financier L’ECHO, ainsi que sur le site www.immomoury.com.
Le rapport financier annuel peut être obtenu au siège social ou sur le site www. immomoury. com.
Tous les communiqués de presse et autres informations financières sont transmis à la presse financière, à
Euronext et sont disponibles sur le site www.immomoury.com.
Graphics
IMMO MOURY RAPPORT ANNUEL 2026
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Nom
IMMO MOURY SA
Forme
Société anonyme
Statut
Société immobilière réglementée publique de droit belge
Adresse
rue des Anglais 6A,
4430 Ans - Belgique
Tél. : +32 (0) 4 221 03 10
Fax : +32 (0) 4 221 53 10
Web : www.immomoury.com
E-mail : info@immomoury.com
R.P.M./R.P.R
Liège
N° d’entreprise
BE 0891 197 002
Banque
Banque Degroof - CBC Banque - BNP Paribas Fortis - Belfius
Date de constitution
18 juillet 2007
Date d’agréation SICAFI
21 août 2007
Date de conversion en SIR
7 novembre 2014
Durée
Illimitée
Commissaire
DELOITTE Reviseurs d’Entreprises SRL
Représentée par Benjamin Henrion
Management
MOURY MANAGEMENT SA
Date de clôture des comptes
31 mars
Nombre d’actions
463.154
Expert Immobilier
Cushman & Wakefield VOF
Secteurs
Bureaux, commerces et semi-industriel et résidentiel.
Personnes de contact
Sonia LASCHET, Directrice financière d’Immo Moury SA
Calendrier financier
Fiche informative
08 septembre 2026
Assemblée générale ordinaire des actionnaires
16 octobre 2026
Mise en paiement du dividende
18 décembre 2026
Rapport financier semestriel 2026-2027
courant juillet 2027
Rapport financier annuel 2026-2027
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Graphics
RUE DES ANGLAIS, 6A
4430 ANS
REGISTRE DU COMMERCE N°0891 197 002